大家さんのひとりごと

普段の改装は、いつもの改装業者さんに発注します。見積はとりますが、いちいち相見積はしません。
でも防水工事とかの大きな修繕は相見積とります。
お部屋の改装でも全面改装時には相見積もりにすることがあります。

コストカットのために相見積？
その側面もありますが、相見積を取る効能はそれだけじゃないんですよ。

分譲マンションの大修繕では、建築士に仕様を書いてもらい、それに沿って入札方式での相見積、という手法がとられることがあります。場合によっては建築士の工事監理のもと、さらに分離発注してコストを抑えることがあります（コンストラクションマネジメント）。

この方式は賃貸オーナーにはけっこう敷居が高いんですね。

★　信頼できる建築士さんと知り合える機会が少ない
★　設計料や工事監理料をついつい惜しんでしまう（修繕時は保証制度がないものが多い。防水は工事業者の10年保証が一般的だけど、つぶれればおしまい）
★　普段のつきあい（改装業者や管理業者）に言いにくい
★　建物規模が小さいので、設計料や工事監理料に割高感がある。

で、私もケチくさい家主のはしくれですから、費用を抑えるため、普段づきあいの業者さんも含めて数社に相見積もりをとるわけです。
普段づきあいの業者さんの顔もたちますし（やっぱり費用的にはがんばってくれやすいし）。

で、本題です。コストカット以外の相見積もりの効能。

実は同じ工事を頼んでも、業者さんによって違うんです。全体の費用や単価だけじゃないですよ。

「項目の立て方」「数量」

これが大事。
全体をどのような項目をたてて、それぞれの項目に対してどのような数字を拾ってくるか。

単価を安く、数量を大きく、なんて業者がまれにいますが、そういうのはすぐばれます^^;

各社の拾ってきた数量の違い、項目の違いを精査し、わからない所や違いの理由を質問します。
そうしますと、

Aという項目がBの項目の中にまとめられている業者があったり（だから項目Aの単価が高くなる）
単純に見積落ちが見つかったり
細かな提案の違いが掌握できたり
各業者の工事に対する微妙な考え方の違いがわかったり
追加すべき工事、近いうちに必要になる工事がわかったり

するのですね。値段だけでない相見積もりの効能。
一社だけだと、これらのことって、ついつい素通りしちゃうのです。

なんの工事をするのかわからないどんぶり一式見積はもちろんNGですよ。

東海道本線某駅から徒歩2分の物件です。
築35年前後（推定）。
横を通りかかると見てくれオーラが出ていたので、ふらふらと拝見。

手書きの貼り紙。達者な水茎で身が引きしまる思い。
縁取りが泣かせます。
この味はパソコン作成では出せません。
インパクトも抜群です。

防塵塗装を施した床はぴかぴかに磨き上げられ、

玄関ドアにはオーナーが入居者の表札をかかげます。
昨今は個人情報保護の観点から、集合住宅で表札をかかげる人は減りました。しかし、防犯・治安上、表札を掲げる方がよい、と経験上考えるオーナーも少なくありません。

この時代のマンションは中廊下形式が多いのですが、どうしても共用廊下が薄暗くなってしまいます。玄関は廊下の方を向くので、玄関も暗くなっちゃう。
でも、この物件を象徴するものはこの廊下にあります。
先ほどの表札もそのひとつ。そして

はりめぐらされた配管は、お部屋への設備投資を怠っていない証し。
風呂釜＆在来浴室→給湯式に変更済みです。

なによりもこの防火バケツ！
水がきれいでしょ？　当たり前に見えるかもしれませんが、この状態で保つことがどれだけ大変なことか！

こんな物件に住みたいな、とこのバケツを見たときに思いました。

書いてそうで書いてなかった入居審査のお話。

こないだ学生時代の後輩に会うと

「入居審査に収入証明出せって言われて。。。」

とまどった話をしてくれた。
そこから入居審査の話になった次第。

入居申込書を見たときに、家主がどんなことを考えてるか。
もちろん私個人がやってることなので一般的とは限らないことをお断りしておく。

1.家賃を払って暮らしていける収入がある。

コレ、一番大事。
後輩はとまどったが、収入証明を出してもらうことはごく普通に行われている。
とはいえ、審査時には申込書に書かれた自主申告の数字に基づいて考える。
自営の人なんかだと、収入か所得かごちゃごちゃなことも多いしなー。

2.連帯保証人がいる

保証会社というビジネスが登場してウェイトは少し下がった。とはいえ、これも大事。
ウチで今年審査落ちした人のほとんどはここで引っかかっている。
ただし、保証人がいないから落ちたわけではない。
こちらから保証人に確認とあいさつの電話を入れる。もちろんこのことは仲介業者を通じて申込者にも言ってある。
でも、電話をすると保証人に断られるのである（苦笑）。
申込者本人とは仲介業者が間に入っているので話す機会はほとんどないが、保証人さんへの電話で、いろんなことの察しがついたりするのである。

3.職業・勤続年数

申込者本人の信用を読み取る部分。
勤続年数は長い方がよい。が、自営業の方の場合は引越の理由が気になるところ。
経営難で引っ越す場合も多いからだ。
単純にここだけを見てどうこう、というよりも、職業と勤続年収は本人のバックボーンを物語る。
転職の多い職業か？　夜勤のある職業か？　地域のお取引先は？　年齢と勤続年数のバランスは？
夜勤のある職業なら騒音トラブルを招きやすいので、ある程度フォローする必要があるし、
転職の多い職業は短期間での退去や滞納の発生が多いので、家主にとってはややリスキーである。
地域に有力な取引先がある場合は、そこの景気にイロイロ左右される。
また、上記のフォローやリスク対応していくためのコミュニケーションをとるために必要な情報でもある。

4.家族構成

収入と家賃のバランスに大きく影響を与えるのが家族構成。
一昔前は子どもが生まれたら退去！　とかいう物件があった地域もあるようだが、うちではそんなことはない。
でも子だくさんだったりすると
「あ～お部屋が傷むな～。住むなら長く住んでくれ～」
とか
「教育費のかさむお年頃......。収入とのバランス気になるな」
とかは正直ある。
ダブルインカムどころかトリプルインカムで審査してくれ、という依頼を受けることもある。（子どもが独立したら家賃はどうするんだろう）

5.現住所

引越の理由を推測する部分。もちろん仲介業者さんにも必要に応じて引越理由は聞く。
現住所をみると、そこが戸建てなのか、集合住宅なのかとかがわかる。
今回の引っ越しは転勤か、建て替えか、家族構成の変化にともなうものなのか、収入の増減にともなう物件グレードの変更か。

6.書類がそろう

住民票（または外国人登録証の写）・連帯保証人の印鑑証明・収入証明。
これが絶対はずせない基本書類。
あとは写真もだしていただく。身分証明の補完である。
書類がそろわない人は......基本的にお断りである。

7.入居希望時期

いや......半年先予約！　っていわれても。
というあたり。空室とのバランスにもよるが、申し込み後、2週間から1ヶ月ぐらいの間に入居していただくのが望ましい。
長く部屋をおさえられたあげくにキャンセルというのは、もっとも困る行為であるので、気が変わらないうちに、というのもある。
しかし、あまりにも急な入居を希望する場合は、ワケありなことが多いのでお断りすることも多い。

8.バランスがとれている

実は「1.家賃が払えるだけの収入がある」とならんで一番大事なのがコレ。
物件と収入・家族構成・引越理由・職業のバランスがとれていること。
バランスが崩れている場合は何かがあるので警戒対象。

番外：めったにないけどごくごくごくまれに

どうしても相性合わないよ！　虫が好かないよ！
でお断りする場合も皆無とはいえないm(_ _)m
平身低頭しながら白状しておく。
だって長いつきあいになるわけなんで。