大家さんのひとりごと

大層なタイトルをつけました。「最強の空き室対策」。

実は私、自分で書いておきながらなんですが、よぉ実践できません。とはいえ、得意な方にはさして難しいことではないと思います。

それは

・仲介業者の営業担当と「個人的に」親しくなること。

そして

・仲介業者の営業担当がお客様に提供しやすいお部屋を用意すること。

の二つだと思います。

もちろん、物件の管理状態が人並み以上であるのは大前提です。

しかし、家主にとってインターネットの利用だとか、POPの活用だとかは、この２点を補完するものでしかありません。

不動産業界の従業員の定着率は低いことで有名です。実際店舗に足を運んでも、行く度に顔ぶれが違うことも珍しくありません。

けれども、転職した従業員がまったく違う業界・まったく違う地域に行くことは珍しく、ほぼ同じか近隣のエリアの同業他社や関連業界への転職、あるいは独立であることが多いものです。

ある意味、建築業界の一人親方的なところがあり、組織よりも個人の力がモノを言う傾向があります。

ですから「個人的に親しく」なっておきますと、彼の転職後もお互いに協力しあえる関係を続けられます。

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私は人づきあいが下手で、実はこの「個人的に親しく」なるのができないんです。。。。

「営業マンと一緒に飲みに行きますよ！」

という関係を築いている同業者もいてはりますが、うらやましい限り。

そして、

「営業担当がお客様に提供しやすいお部屋を用意する」

実際にお客様と接するのは営業マンですから、彼がお客様に提供しやすいお部屋を作るのは合理的です。

営業マンと相談して、品薄気味のお部屋、お客様の評判のいいお部屋に、リフォームや条件を仕上げるといいと思います。

人に物を勧めるときは、自分の気に入ったものの方がお勧めしやすいものです。また、営業マンの成績を上げるのに協力するのもまたよしでしょう。

いろんな意味で営業マンがお客様に「紹介しやすい」「紹介したい」部屋にしていくのが大事だと思います。

（2008年08月01日） 「大家さん読本」コラムに初出。

うちの物件をペット可にして、５年が経ちました。その中で、出てきた苦情で一番多いのは

「臭い」

です。

共用部の臭い。土の部分があるので、そこを排泄場所にするコがけっこういるようです。規約で禁止してるんですけどね......。特に梅雨の晴れ間の湿気の多いときなどは、むわん、とすることがあります。

してしまったときは、水で洗い流すのが一応のマナーでもありますし、規約でも水洗いを指導しています。飼い主さんもペットボトル片手に散歩してますが、まぁあれも気持の問題で（何もしないよりはいいんだけれど）、実効性があるかどうかは疑問が残るところです。気がついたときには消臭剤をスプレーしてますが、これも気休めにしかなりません。

屋内用の製品は多々あれど、屋外用の消臭剤はほとんどないのです。犬猫除けの薬品は市販されてますが、お部屋から外への通行ルートにあるのはペットにとって酷だろうと思います。

ただ、室内飼育に限ってペットを受け入れるなら、犬猫除けの薬品を共用部に使用するのは有効な対策になると思います。

なお、猫は特に土や砂の上でするのを好みますので、共用部から土・砂の部分をなくしてしまうのも対策の一つです。

一方で、一番危惧していた、

「無駄吠え」

に対する苦情は、皆無とはいいませんが、ごく少数でした。

インタホンに反応して吠えるコはけっこういますが、それはごく普通のことと、みなさま認識していただいてるようです。

考えてみれば、うちの物件に限らず、戸建の方中心にペットの多い土地柄。ペットのそういう行動にはみなさま慣れているのかもしれません。

無駄吠えの苦情が出た部屋は、ペットだけではなく、入居者個人への騒音苦情等も出ていましたので、吠え声に関する問題は、通常の騒音問題と同じく、近隣とのコミュニケーションの問題をとらえるのが正解のようです。

要望数としては少数ですが、配慮したいものが

「アレルギー対策」

犬・猫等のペットに反応するアレルギー体質の方、もときどきいらっしゃいます。

アレルギーは、ある日突然発症することもあるのが厄介なところです。他の入居者の方にご迷惑をかけないよう、ベランダでペットの体を洗ったり、グルーミングをしたりするのを規約で禁じているのは、このためもあります。

ペット飼育者のいる物件では、共用廊下や階段の片隅に、ペットの毛がたまります。それだけ共用部で毛が抜けているわけですから、掃除はこまめに必要です。

あと、みなさん気にしてないけど、私がとてもとても気になること。

「散歩のときにはリードをつけましょう！」

つけずに散歩してる人、けっこういるんですよね......。特に小型犬を飼育してる方。

ワンコ自身に悪気はないのはわかってますが、やはり苦手な人もいるし、なにか驚くことがあれば、思わぬ行動に出ることもあるので。外に連れ出すときはリードをつけてください......。

（2008年07月03日） 「大家さん読本」コラムに初出。

防犯カメラ。いつかは設置を、と思っていたのですが、設置のきっかけになったのは、ご多分にもれずトラブルの発生です。

ある物件では、３ヵ月の間に４回発生した車上荒らし。

ある物件では、入居者間のトラブル。郵便受けにゴミを入れる、アダルトなシールを貼る。郵便受けのモノがなくなる。

入居者の方からの要望を受けて、設置を決意しましたが、カメラの設置位置の決定と、電源をどこからとるかの検討にけっこう手間がいりました。

カメラの選択について、電気屋さんに相談したとき、まず言われたのは、
「国内一流メーカーで、品質も十分なものをつけますか？　安価なのは中国製中心で、壊れたときは一切修理できないものになりますが」でした。

うちの物件は賃料の低い物件かつ自主管理ですので、迷うことなく後者――ネット通販のカメラとレコーダーを現地に設置しています。設置工事は施主支給で電気屋さんにお願いしています。壊れた時は交換ですが、こういったものの多くは電源直結でなく、コンセント式なので、配線工事さえしておいてもらえば、自分で交換できます。

電源との関係やと設置位置によっては、初めの設置もDIYでできますよ！

ネットワークカメラを使えば、現地にレコーダーを置く必要がなくなり、インターネット上で監視できます。

しかし、画像の保存にはどこかで記録用のサーバーを常時立ち上げておく必要がありますので、システムを自分で作るのはやや面倒です。

システムごと提供してくれる事業者もいくつかありますが、通信回線が必要なこともあり、ランニングコストは高いです。

インターネットマンションにするときに、提供事業者に相談すれば、割安で導入できる場合が多いので、インターネットマンション化するときには、ぜひ相談してみてくださいね。

ちょっと変わった設置方法としては、自販機のベンダーが、自販機と防犯カメラをセットで提供しているところがあります。

カメラの設置費用無料。自販機の電気代がオーナー負担のランニングコスト。自販機の売り上げはすべて事業者のもの。と、いう形式のもの。

それから、オーナー自身が自販機そのもの購入し、自販機による飲料小売を自営する方式のものもありました。

自販機購入、という大きな初期コストがありますが、飲料の売り上げで回収が図れるのが特徴です。

で、肝心の防犯カメラの効果ですが......。

車上荒らしは再発。警察に捜査資料としてカメラの画像を提出しました。
郵便受けのいたずらは、ピタリと止まりました。
余禄としては、ゴミ置場のマナーもよくなりました。

常にその物件に出入りする人が、一番カメラの目を気にするのかもしれません。

犯罪予防としては、一定の抑止効果――出来心を止める程度の効果はあるようですが、計画的にコトを運ぶプロ的な犯罪者に対する対策としては、期待しすぎない方がいいと思います。

死角なしにカメラを設置しても、停電させることは意外と簡単ですし――。堂々と映ったまま犯罪をしている場合もあるようです。

（2008年06月03日）「大家さん読本」コラムに初出。