太陽光発電on賃貸物件 発電開始一ヶ月!

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アパートの屋根に太陽光発電装置をつけて、一ヶ月たちました。
そして関電から検針票が。どきどき。
当地の一月は雨がほとんどないカラカラ天気でした。

1/10-2/15の発電量。788kwh。
うわ! めっちゃ多い!
びっくりしましたよ…。

さて、ワタシは大家さんなので、ちょっと金勘定してみます。
平成22年は国の補助金が、6万円/kwでたので、それをさしひいて330万円ほどの設置費でした。
単純利回りで12%ぐらいです。ただし貯金と違って、「元本」は装置という形で消え失せている(正確には減価償却)ことに注意せねばなりません。
私はアパマン取得時には、戸当たりナンボを意識します。
去年の春に建てた三戸一は1000万円/戸。家賃が¥65000〜¥75000/月です。単純利回り7.8%。計画時からわかったうえでやってますが、あまり投資物件としてはよくありません。


太陽光発電は補助金ぬき、買取価格¥42/kwhでも、当地では単純利回り9%ぐらいになるので、空室期間の逸失利益と入退去に伴うリフォームがかからないことを考慮すると、売電益を家主が取る場合「10年間借り上げ付のオマケの一部屋」という感覚です。


もっとも、上の記載は売電益を不動産所得と考えた場合なので、自宅につけるのと同じ雑所得とするとちょっと悲しいことになってしまいます。
ついでに言うと、エネ革税制での一括償却は「事業に供している」ことが要件なので、事業所得以外の所得に対して適用できるかは意見が割れてます。不動産所得が適用外だとかなり悲しい。
森ビルや三井不動産みたいな法人だと不動産賃貸は事業ですが(法人所得には事業所得と不動産所得の区分けがない)、個人だと不動産賃貸や農業は「事業」じゃない。個人事業主も法人税制を選択性で準用できるといいかも、とときどき思います。

話がそれました。
太陽光発電屋さんからの提案は電気代削減と売電益がメインです。
うちは複数の物件をもってますが、全部の物件で取り付ける甲斐性は当然無く、厳選しました。
日照がもちろん最優先。でもって陸屋根でない物件。これが今回レポした物件です。

実はもう一棟、陸屋根物件で設置工事中。陸屋根だと架台がいるので、コストアップ。日照も上の物件より劣る。
じゃ、なぜということなんですが、
◯ 電気代の多い物件なので、売電益が相殺される=売電益実質非課税。(上の物件の売電益は税金でけっこう目減りします)
◯ 上の物件と同じ所有者。一括償却しなくても、合わせ技で2-3年、累進課税の段を降りることができる。
◯政策金融公庫の新エネルギー融資が、屋上全面防水も含めておりた。
と、いう理由。

9kwクラスの節税対策としては、
親が設置→1-2年後に子どもに贈与(贈与税は払いませう)→所得が小さいので売電益非課税。⇦雑所得前提。
とかも考えられますね。

世の中の賃貸物件には、太陽光発電を各戸配電して、「電気代の安いオール電化エコ物件」で売ってるものもでてきてます。
借主さんからみて、これはホントか?
次のエントリで考えてみたいと思います。

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コメント(2)

興味深いお話を有難うございます。
賃貸物件の利回り増として、売電益を考えるのは面白いですね。

機械側で気になるのは、発電能力の経時変化がないかです。
当然 ガラスは汚れるし、太陽電池自体の故障や、セル能力低下があると思います。 一般に寿命は20年などと言われていますが、そこまでにメンテフリーな訳ではないのでしょうね。
WEBで調べても、単純なセルの経時変化のデータは少ないようで、良く判りませんが、半導体の特性としてゆっくりと能力が下がり、初期の*%になると寿命とするように思えます。
となると、長期の能力を考えると、初期のデータの2/3くらいが、経験的にはとりあえず良いかもしれません。

はい、メーカーの10年保証はついておりますが、定期点検をすることが条件になっています。
補助金と買い取り制度がなければ10年での回収は難しいですから、それなしでは設置に踏み切らなかったと思います。

ガラスはデッキブラシでこすっても大丈夫か工事前に聞きました^^
だって、鳥のフンが……

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このページは、が2011年2月22日 10:11に書いたブログ記事です。

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