家主さんの餓死――豊中60代姉妹死亡事件を読み説く④

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朝日新聞の後の報道で、当該物件のローン(たぶん当初)は4億円とありました。1月中の記事ですが、ソースメモするの忘れた。
当該地域が見守り先進地域だったにも関わらず、救えなかった、という社会面(大阪版)トップ記事でした。

15戸で4億円。2660万円/戸です。
ひょっとして建築費に他の費用もつっこんだ?? それとも? 
どちらにしてもこれ、どう考えても破たんするよ……。建築費が大きすぎる。払うのムリ!
20年返済3%で、220万円/月(¥147,000/月/戸)、30年でも170万円/月(¥113,000/月/戸)の返済です。←しかも元金部分は経費にならない。
これじゃ、建てた後、キャッシュのよくなった時期ってほとんどないんじゃなかろうか。
こんな計画たてたん誰や……。

別報 http://www.gekiura.com/mailmagazine/press/no644/ には、真偽不明なれど持ち出しが50万円/月とあります。
空室率が取りざたされてますが、前にも書いたように特優賃は基本的に公社による一括借り上げで、平成13年築であればまだ借り上げ期間中です。
家主に空室リスクはありません。
具体的な借り上げ家賃はわかりませんが、豊中の家賃相場から考えると、確かに50万持ち出しするとローンは全部払えそうです。
固定資産税と所得税・住民税・延納の相続税はさらに持ち出しですね。

http://www.gekiura.com/mailmagazine/press/no644/ に会社の名前が実名で出てますが、特優賃である当該物件の指定管理者がグループ会社なのでで(大阪府の特優賃ページで公開されてます)、少なくとも建設会社はここと考えてよいでしょう。
ただ、「騙された」んじゃ、家主業はきょうびつとまりません。。。。。
建築費の見積も、ローン条件も見せられたはず。(計画段階では35年ローンでしょう。でも属性から35年は通るだろうか)
ローン条件と返済シミュレーション見たときには「着工してるからもう止められない」状態だったのかな。。。。。
それでも止めたら、それだけの損害ですんだのかもしれませんが。。。。。
昔は借家は後家商売と言われたものですが。。。。。

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コメント(5)

>後家商売
判らないことには手を出したのがいけなかったのでしょうね。
今更ですが、上物を建てず駐車場経営なら、税金をカバーしていつかは利益か、税金分を売って残りで駐車場という手堅い方法もあったと思います。

朝ドラの「田中荘」では、後家のバアさんが木造・共同トイレ洗面所ながら手堅く経営しています。あの人くらしっかりしていれば、「判らないことはやらない」と断れたでしょうに。
設定としては、住人があれだけ良い人ばかりというのは、実際の大家さんから言えば、非現実な設定かもしれませんけでそ。

報道では相続税額は5000万円だったそうなので、控除のきく3年以内にいくつか土地を売って相続税を完納していれば、(豊中の地価から考えると十二分に可能)、後は悠々自適だったはずなのです。
もっとも、それでもこんな建て方したんじゃ、数年先に破たんしたでしょうが。
朝ドラは見てませんが、江戸の「大家」はそんな感じだったような気がします。めちゃくちゃ手堅いですよね。

お返事有難うございます。
朝ドラの大家さん(富司純子)は、大阪南部(阪堺線沿線)築50年くらいの償却済物件に、何と賄い付きの低家賃です。
そこに、お節介焼き家庭に育った孫があらわれ、アパートが家族の如き共同体になるという粗筋です。
この通りは、あり得ないと思いますが、素人なりのアイディアです。
最近の賃貸は、契約に基づき、個人のプライバシーに配慮が当然です。
逆の方向は出来ないかと思いました。

定年を終わった年寄りが、数名集まり 共同管理体をつくり、家主から物件を一棟借りきる。家主とは共同体との法人契約で、原則は自主管理。
家主は原則として物件の賃貸料のみ共同体から受け取り、小修繕も含め共同体側が自分達の経費で実施。
ここで期待するのは、家主側は管理や小修繕の負担無し・消費契約法に過剰に守られた義務の軽減です。 極端な話、壊れるまで使って良いけれど、危険になったら立ち退きでも、法人間契約なら可能と思います。駄目になる頃に、次の物件に移転。
借り手のメリットは、賃料の安さ(多分)老人だと信用度が低い、リスクが高いので敬遠されるのが回避。
前提条件として、気のあった仲間で、面倒見の良い人やDIYは苦にしない老人ならば、この手の共同体運営は出来るように思います。 前提条件として、物件が余り状態が必要ですが、現在の日本はその状況です。
可能ならば仲間内で多少の介護もやって、天寿になれば誰か人を探して入れる。
福祉予算や補償には限度がありますが、ボロ家でも自治管理・個人の尊厳を守って楽しく住めるならば、それが幸せのような気がします。専門家からみて如何ですか?

そのアイデア面白いです!
共同体が法人格を持つというのがミソですね。シェアハウスと違って、すでにできているコミュニティがまるまる入居するイメージ。
ぜひやってみたいです♪
甲子ドミトリーや沢田マンションは近い雰囲気かもしれません。主体は大家さんですが^^;

法人契約という面では、介護事業者系の高専賃が近い形式ではありますが、共同体の自助ではなく、介護ビジネスの一環です。大型化する傾向があります。
保証人ビジネス系でも似たようなことをやってるところがあったような……

グループホームでおっしゃることに近い運営をしているところはあると思いますが、大家さん=グループホーム運営者=共同体メンバーのようです。半事業半ボランティアみたいな感じだったと思います。

面白いと言って頂けて嬉しいです。
実は、自分自身 いつか気の合う仲間で 趣味を同じにするコミュニティを作って、そこで共同住宅を作れればと思っています。
例えば、住む場所は小さなワンルームでも、趣味の場所として茶庭のついた数寄屋などを共有して趣味を楽しめれば豊かな生活になるかもと思っています。所有や居住という概念を捨てると、新たな楽しみ方が出来るのだと思います。 住まいに、こうした空間があるのは贅沢ではありますが、利用率で考えれば、無駄なのだと思います。カーシェアリングもしかりです。これからは、単なる居住空間だけでない、賃貸も増えてくるのではと期待しています。
ここで重要なのは、何でも大家さんや管理会社に頼り切りではなく、自助努力の上での運営だという点です。 それならば、貸す側も借りる側も無駄なコストを抑え、大人の貸し借りが出来るかもしれません。

むしろ、そうした流れは日本ではなく海外で広がっているように思います。 (関連記事↓
http://wiredvision.jp/news/201102/2011021022.html

カウチ・サーフィン:旅行者が宿を無料で貸し借りするネット
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%82%AB%E3%82%A6%E3%83%81%E3%82%B5%E3%83%BC%E3%83%95%E3%82%A3%E3%83%B3

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このページは、が2011年2月 3日 09:05に書いたブログ記事です。

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