2011年2月アーカイブ

アパートの屋根に太陽光発電装置をつけて、一ヶ月たちました。
そして関電から検針票が。どきどき。
当地の一月は雨がほとんどないカラカラ天気でした。

1/10-2/15の発電量。788kwh。
うわ! めっちゃ多い!
びっくりしましたよ…。

さて、ワタシは大家さんなので、ちょっと金勘定してみます。
平成22年は国の補助金が、6万円/kwでたので、それをさしひいて330万円ほどの設置費でした。
単純利回りで12%ぐらいです。ただし貯金と違って、「元本」は装置という形で消え失せている(正確には減価償却)ことに注意せねばなりません。
私はアパマン取得時には、戸当たりナンボを意識します。
去年の春に建てた三戸一は1000万円/戸。家賃が¥65000〜¥75000/月です。単純利回り7.8%。計画時からわかったうえでやってますが、あまり投資物件としてはよくありません。


太陽光発電は補助金ぬき、買取価格¥42/kwhでも、当地では単純利回り9%ぐらいになるので、空室期間の逸失利益と入退去に伴うリフォームがかからないことを考慮すると、売電益を家主が取る場合「10年間借り上げ付のオマケの一部屋」という感覚です。


もっとも、上の記載は売電益を不動産所得と考えた場合なので、自宅につけるのと同じ雑所得とするとちょっと悲しいことになってしまいます。
ついでに言うと、エネ革税制での一括償却は「事業に供している」ことが要件なので、事業所得以外の所得に対して適用できるかは意見が割れてます。不動産所得が適用外だとかなり悲しい。
森ビルや三井不動産みたいな法人だと不動産賃貸は事業ですが(法人所得には事業所得と不動産所得の区分けがない)、個人だと不動産賃貸や農業は「事業」じゃない。個人事業主も法人税制を選択性で準用できるといいかも、とときどき思います。

話がそれました。
太陽光発電屋さんからの提案は電気代削減と売電益がメインです。
うちは複数の物件をもってますが、全部の物件で取り付ける甲斐性は当然無く、厳選しました。
日照がもちろん最優先。でもって陸屋根でない物件。これが今回レポした物件です。

実はもう一棟、陸屋根物件で設置工事中。陸屋根だと架台がいるので、コストアップ。日照も上の物件より劣る。
じゃ、なぜということなんですが、
◯ 電気代の多い物件なので、売電益が相殺される=売電益実質非課税。(上の物件の売電益は税金でけっこう目減りします)
◯ 上の物件と同じ所有者。一括償却しなくても、合わせ技で2-3年、累進課税の段を降りることができる。
◯政策金融公庫の新エネルギー融資が、屋上全面防水も含めておりた。
と、いう理由。

9kwクラスの節税対策としては、
親が設置→1-2年後に子どもに贈与(贈与税は払いませう)→所得が小さいので売電益非課税。⇦雑所得前提。
とかも考えられますね。

世の中の賃貸物件には、太陽光発電を各戸配電して、「電気代の安いオール電化エコ物件」で売ってるものもでてきてます。
借主さんからみて、これはホントか?
次のエントリで考えてみたいと思います。

先週から水難続きです(ToT)

某物件で台所へ上から漏水。
休日だったけど業者さんが走ってくれて、上階のユニットバスの点検口から検査。
竪管の排水詰まりが原因。
その時に見た、隣を走る給水管。変な水にじみがあるのでさわってみると……T継手と配管が接着されてなかったそうな。おそらく竣工時から。よく今まで25年間漏れなかったもの。

同じ物件で今度は別の部屋で漏水。
原因は上と同じ。上階に確認を取ろうとするが、つかまらない。
学生マンションなので、実家経由で連絡。夜中に男性スタッフの訪問となったけれど、実家から連絡が行ったので、こともなく。

そして別物件で漏水。今度はファミリータイプの部屋。
原因はキッチンのシングルレバーに何かあたって、水が出てたよう。
シンク内だから通常なら、水道代が上がるだけなのだが、運悪くシンク内にあったフタが流れて排水管に詰まって家人の留守中にあふれだした。
4階だったので3階から下の台所が全滅。

もう一軒。別物件。
雨漏りでは、と疑われた部屋で業者さんの調査に同行。
防水の弱い場所はみとめられず(去年やったばっかり)、上下の部屋の状態とも突き合わせると、こちらは結露のよう。
石油ファンヒーターを使ってらしたので、冬場はこれに起因するところが大きいと思う。
でも、夏場もひどいらしいので、対策を考え中。
とりあえずエアコンでふさがってないスリーブを換気用に使うことにしようと思う。

朝日新聞の後の報道で、当該物件のローン(たぶん当初)は4億円とありました。1月中の記事ですが、ソースメモするの忘れた。
当該地域が見守り先進地域だったにも関わらず、救えなかった、という社会面(大阪版)トップ記事でした。

15戸で4億円。2660万円/戸です。
ひょっとして建築費に他の費用もつっこんだ?? それとも? 
どちらにしてもこれ、どう考えても破たんするよ……。建築費が大きすぎる。払うのムリ!
20年返済3%で、220万円/月(¥147,000/月/戸)、30年でも170万円/月(¥113,000/月/戸)の返済です。←しかも元金部分は経費にならない。
これじゃ、建てた後、キャッシュのよくなった時期ってほとんどないんじゃなかろうか。
こんな計画たてたん誰や……。

別報 http://www.gekiura.com/mailmagazine/press/no644/ には、真偽不明なれど持ち出しが50万円/月とあります。
空室率が取りざたされてますが、前にも書いたように特優賃は基本的に公社による一括借り上げで、平成13年築であればまだ借り上げ期間中です。
家主に空室リスクはありません。
具体的な借り上げ家賃はわかりませんが、豊中の家賃相場から考えると、確かに50万持ち出しするとローンは全部払えそうです。
固定資産税と所得税・住民税・延納の相続税はさらに持ち出しですね。

http://www.gekiura.com/mailmagazine/press/no644/ に会社の名前が実名で出てますが、特優賃である当該物件の指定管理者がグループ会社なのでで(大阪府の特優賃ページで公開されてます)、少なくとも建設会社はここと考えてよいでしょう。
ただ、「騙された」んじゃ、家主業はきょうびつとまりません。。。。。
建築費の見積も、ローン条件も見せられたはず。(計画段階では35年ローンでしょう。でも属性から35年は通るだろうか)
ローン条件と返済シミュレーション見たときには「着工してるからもう止められない」状態だったのかな。。。。。
それでも止めたら、それだけの損害ですんだのかもしれませんが。。。。。
昔は借家は後家商売と言われたものですが。。。。。

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