2011年1月アーカイブ

先週以来、頭の中の半分を火山情報が占めている武水です。

それでもなんとか、1/31〆切りの書類をこなし、次の仕事は税理士さんからのダメだし対応と、「住宅セーフティネット整備事業」につっんだ大修理の資金繰り^^;

そんななか、うちの物件で不法投棄と盗難事故(泣)。

不法投棄はTVとパソコン。
電源ケーブルだけは切断されて持ち去られてます。←銅だから古金屋に買い取ってもらえる。

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そして入居者さんがスクーター盗まれました。

なんて日だ……。

住宅セーフティネット整備推進事業 の交付決定通知がきました。

それはそれで、また提出書類があります。「執行状況報告」「中間報告」……。
なんぼ書類書かせんねん。20日の決定でも31日に中間報告。ああ。

で、この制度、「住宅確保要配慮者」を入居者として募集しなければいけないのですが。
募集資料に説明書くの難しいです。
お役所から「この文言をいれてください」と指定されてるのがあるんです。

「高齢者世帯・子育て世帯・障害者世帯又は所得(月あたりの収入)が214,000円を超えない世帯がご入居できます」

なのでこれを書かなきゃなのですが。
わかんないよ! コレ。でも入れなきゃ補助金くれないらしい。

所得制限のない高齢者世帯・子育て世帯・障害者世帯はまぁいいとしましょう。
それ以外の世帯には収入制限があるわけですね。
国の制度の収入制限なので、ようするに所得制限なのですが。

「所得(月の収入)が214000円以下の方」

月の収入、と書いてあるのがまず紛らわしい。
実際には所得制限なので、各種控除が影響します。それも影響する控除としない控除がある上に、扶養控除の取り方が源泉徴収上は今月から取り扱いがかわりましたよね。
でもこの制度は去年の10月29日からです。計算方法を書いたエクセルシートが配布されてはいるんですが、税制変わるのに言及がない。
なので、

「どうしたらいいの?!」

と質問したのですが、まだ返事ありません。質問がめじろおしで、順番待ちだそうで……。
そうでしょうねぇ、ツッコミどころ満載だもの。

担当部局がわからんものを、申込段階では借主さんだってわかんないと思うよ……。

ちなみに配布されている計算シート(エクセル)では、扶養者がいない給与所得者の場合、年収388万円の世帯が一応の目安になります^^;

「住宅セーフティネット整備推進事業」という名前の舌をかみそうな制度を国がやってます。

もっかこれの申請書書きに追われてます。
修理業者さんも忙しいシーズンにまとまった量の見積もりをたのんだのでてんてこまい。
どうにか今日、書き上げました。

一括申請なので、今後も順次規定の報告書類を出していかねばなりません。

なによりうっとおしいのは、この制度を使おうとすれば、交付決定があるまで着工できないこと。
この繁忙期に!

でも省エネ設備導入できる貴重な機会なので、できるかぎりがんばろうと思ってます。

。。。。。資金繰りを^^;

さて、もう一つ今回の事件のポイントです。
豊中市が姉妹の状況がそこまでと思わなかった原因。

この姉妹は、ここまで窮乏しているにも関わらず、書類上は人並以上の所得があり、かつ資産もあるのです。
書類上で窮乏がわかる要素は差押登記ぐらいでしょう。
資産も所得もあるのに、税金の支払で現金が赤字になる。書類上は資産家でも、超貧乏。

困窮時に使う制度はいくつかありますが、使用可否の線引きは所得で行うのが普通です。
したがって、この姉妹の場合、所得があるがために申請が仮に行われたとしても、認められた可能性は低いといわざるをえません。
こういったケースに適用できる制度はほとんどないと思います。
先行して破産手続を行わない限りは。

われわれの商売――地主家主業は重心の低い商売でこけにくいですが、いったんひころぶとリカバリーはまず聞きません。

確かに自宅もあってマンションも持ってて駐車場も持ってるような人が、
事業をしてるわけでもないのにいきなり全資産差し押さえになるほどの負債を抱え込むとは思えないよな。
普通なら家に居るだけで毎月生活できるくらいの収入があったはず。」

↑これは「まちBBS」の書き込みですが、この姉妹の場合、おそらく父母の相続税が原因、と思われます。

当該物件は特優賃です。
家主側から見た特優賃の特徴をかいつまんでいいますと。

   建設費は高め(特優賃仕様)

   公社が10年~20年一括借り上げ(途中解約リスクが回避できないのは民間と一緒)

   建設には補助金がでる。

という感じです。
悪くないやん、て感じに見えますね。家主から見た特優賃にはデメリットもあるのですが、それはこちらの記事を見ていただくとして、

http://allabout.co.jp/r_house/gc/31108/

この姉妹のケースを考察してみます。

記事から推察するに、姉妹ともお子さんはいないようです。
建築時に50代。子どもなし。ローン期間は20年程度だったのではないでしょうか?
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平米、2LDK、15戸です。差押えたのは豊中市のようですから、市民税か固定資産税の滞納でしょう。逆にいうとローンの返済はしていたということになります。
ローンを返すと税金が出なかったということですね。

以下は勝手な設定。
建築費を戸当たり1000万円、203%フルローン、豊中市の固定資産税はわかりませんが、仮に土地建物で150万円とします。
エレベーターがあるので電気代が40万円/年。エレベーターの管理費等雑費で100万円/年とします。

特優賃の借上げ制度や利子補給制度はよく知りませんので、利子補給なし、借上げは査定家賃12万円×80%=¥88000//月、改装費は公社持ちとしてシミュレートしてみました。

他に収入がなければ、建築初年度の税引後CFは290万ほど。7年目には200万円を割り込みます。さらに数年たつとデッドクロスによる赤字期間が始まります。(他にも不動産収入があったようですが、収入によっては税率があがるのでもっと悪くなります)
ただ、これだけなら3-4年分の収入をストックしておけば乗り切れるので、散在しないかぎり破たんするような事態にはなりません(大修理はしんどいけど)。

それでもなお困窮するというのは、「経費にならない多額の支出があった」。
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10日朝日新聞(大阪版)社会面によりますと、「20年ほど前に父母があいついで死亡」「地代などは税金の支払いにあてている」。
すなわち20年前の相続税支払いで20年の延納を選択したということですね。相続税の支払いは当然のことながら経費になりません。ちょうどバブル期の相続税です。
順調にいってればちょうど今年あたり支払が終わるころです。
でもこの姉妹の場合、地代収入のみで、相続税を払っていくことは厳しかった。
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年前に土地を売ったことが記事に見えます。これはおそらく、マンション建設の頭金ではなく、納税資金にあてるためであったでしょう。
マンションを建てればその収入で相続税が払える。特優賃なら公社の借上げだから確実。初めの10年間で相続税の支払いも終わる。そのあとは家賃収入で生活を。
そんな考えであったと思います。
目論見と違ったのはここでもおそらく税金。

「収入によっては税率があがるので手残りはもっと悪くなる」

提案者からみせられる事業計画書には、その物件の収入から計算した所得税が加味されることはあっても、相続税の延納分や他の収入による税率の上昇が加味されることはありません。
仮に最高税率の50%(住民税含む)だったとすると、このマンションからの税引後CFは、初年度で200万円強、7年目には80万円程度になってしまいます。
ローンを払って、相続税を払うと、地方税が払えなかった→差押えを受けた=賃貸物件は権利者の強制管理となり、姉妹の収入はゼロになった、という構図です。
「地代」という言葉が記事中にありました。当該マンションと自宅以外の不動産の多くは借地であり、売却が難しい状態であったと思われます。延納中は貸宅地でも国が抵当権を設定しますし。

国や自治体は、裁判手続きを経なくても差押えができます。なので金融機関に先んじて差押えができたのかもしれません。

生活保護をなぜできなかったのか、本人たちがなぜ申請しなかったのか。
これが記事中で問題になっています。
姉妹が借金を申し込んだ親戚が同じ市内に住んでいます。差押えを受けているとはいえ、姉妹には資産があります。年金を受給していたかどうかは不明です。
個人的には、破産手続が必要だと思いますが……。思いきれなかったのでしょう……

もしもマンションがなければ、10年弱前に破たんは訪れたのだと思います。
その時点ですべての資産を売却してプラマイゼロになるか、どちらかが残ったかはわかりません。
マンションを建てた結果として起こったことは、破たん時期は延びたこと、そして債務はさらに膨らんだこと。

私の実家もバブル期に延納を選択した相続税が払いきれなくなって、数年前に自宅を含むほとんどの土地を売却しました。ちょっとだけ残った所に今住んで、商売やってます。商売も引っ越しと事業縮小が必要でしたが、どうにかうまくいきました。
このままでは破たんする、なにとかしなきゃ、で家族会議をした時点で、マンションを建てることのできる土地は、実は残ってました。
そこに「マンションを建てる」という提案は誰もしませんでしたし、幸いにして提案を持ち込む業者もありませんでした。
実家は不動産以外の事業収入がありましたし、子ども(私の兄弟)もそれぞれ幸いそれなりの収入を得ています。
でもこの姉妹のように不動産収入のみだったら? 
「活用できる土地があるんだから、それでなんとか」
と誰かがきっと思ったでしょう。そこに一見うまくいきそうな事業計画書が提案として持ち込まれたら?
きっと建てていたと思います。

今、うちは不動産収入のみで生計をたてています。(不動産の管理で思い切り働いてるので全然不労所得じゃありません^^;
なのでほんとに他人事とは思えないのです。

つらいニュースを聞きました。他人ごとには思えない武水です。
長くなるので、このエントリはニュースの引用のみ。

以下、ニュース引用(http://www.sankei-kansai.com/2011/01/10/20110110-048205.php

大阪府豊中市曽根西町のマンション5階の一室で、姉妹とみられる60代の女性2人の遺体が見つかった問題で、姉妹が生前の昨年9月以前、現場マンションを差し押さえている大阪地裁の執行官に対し「どうしたらよいか分からない」などと訴えていたことが9日、分かった。豊中市が記者会見して明らかにした。豊中署は、この部屋に住む姉妹の奥田紀代美さん(63)と久美子さん(61)とみて身元の確認を急いでいる。

 また、姉妹の死亡推定日はいずれも昨年12月22日ごろで、姉の死因は心臓疾患とみられることが司法解剖で分かった。妹の死因は不明だったが、栄養失調の可能性もあるという。2人とも胃の内容物はなく、体重はそれぞれ約37キロと約30キロだった。

 市によると、市の担当者は昨年12月27日、姉妹に関する相談で市役所を訪れた執行官と面会。執行官が姉妹と最後に会えたのは9月で、それまでにも姉妹から「どうしたらよいか分からない」と訴えられたことに加え、郵便受けから生ごみのような臭いがしたとも伝えられたという。

 執行官は2週間に1回のペースで手紙を郵便受けに入れたが、直接姉妹と会えなかったため市に助けを求めた、と説明したという。

 しかし、市は警察官と一緒に訪問するよう助言したものの、担当者にマンションを訪問させたり、民生委員らに連絡したりといった措置は取らなかった。姉妹は生活保護や介護保険の利用はなかったが、国民健康保険料や水道料金を滞納しており、生活に困窮していたとみられる。

 執行官は12月28日と今月6日に部屋を訪れ、「寒い年明けをどのように生活されているか心配しています。早々に親類か市役所に相談されるよう強く勧めます」などと記した文書をドアに掲示。それでも連絡が取れず、8日に豊中署員と部屋に立ち入り、遺体を見つけた。

 会見した大東幹彦・市高齢介護課長は「亡くなったのは大変残念。執行官が手紙を入れていたので、(姉妹)本人から市に相談してくるのを待つことにした」と釈明。通常、近隣住民から「新聞がたまっている」「姿を見かけない」といった通報があれば民生委員らに連絡するとしているが、今回はなかったといい、大東課長は「執行官から市への相談がもう少し早ければ対応策を話し合えたかもしれない」と話した。
 
 姉妹は「父が資産家」として知られ、かつては現場マンションのほかにも近隣の土地を所有する資産家だった。ところが生活が困窮し、大阪地裁の執行官から生活保護の受給申請を勧められても拒否したという。なぜ行政に助けを求めなかったのか。孤独死に至った経緯の解明が待たれる。

 豊中署によると、部屋に残された現金は十円玉と一円玉を合わせて90円ほどしかなく、預金通帳の残高は0円だった。室内にはごみが散乱し、冷蔵庫の中も空っぽだった。

 豊中市や付近住民によると、姉妹は2~3年前から所有する土地の差し押さえを順次受け、昨年春ごろには現場マンションも大阪地裁の強制管理になった。8月ごろに近くの民家からマンションの一室に転居、9月には部屋の電気とガスが止められた。

 市内に住む親族の男性(67)によると、姉妹は10月ごろ、男性に久しぶりに電話をかけてきて「お金を貸してくれ」と頼んできたという。男性は「名家の人間として生活保護などの世話になるのが嫌だったのか。こんなことになるまで手を打ってくれなかった市の対応に疑問を感じる」と語った。

 姉妹から土地を購入したことがある主婦(57)は「(現場の)マンションを約10年前に建てるなど、資産運用に取り組んでいたが、思うように入居者が集まらず、資金繰りが苦しかったようだ」と振り返る。10月ごろに姉から「1万円貸して」と頼まれ、貸したこともあるという。

以上、引用終わり。

お天気がよく、比較的暖かかったので、お昼から小4の娘とタンデムで金剛山に向かいました。
ロープウェイで上まで行けば雪もあるかなぁ、と。
この時間なら、道も融けているだろう、と。

……甘かった!

ロープウェイの下でコレです。

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うーん、ベタ靴では、ロープウェイまで5分歩くのコワイ。
それに登って降りてきたら道がまた凍ってそうな気がする……。ノーマルタイヤにタンデムでその時間に帰るのはコワイ。

と、いうわけでそく引き返しました。
今度はアイゼン持ってバスで来るぞ!!

実は冬の金剛山は、霧氷で有名です。最近は暖冬続きだったので、甘く見たのがいけなかった。

ごぶさたしております。武水@デッドクロスです!

どうにかこうにか生存中です。
年末にデッドクロス対策で賃貸条件の大幅な見直し(空室率改善!!)と5年前に建てたマンションの借り換えをやりました。
プラス、太陽光発電の導入検討等々で忙しさでふらふら。
(それでもフィギュアスケートの中継は見た!)
セーフティネット住宅整備事業案件と太陽光は今年へ持ち越しですが、寝正月を決め込んでおります。

こんなワタクシですが、今年もどうぞよろしくお願いいたします。

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ヨメに来たら賃貸住宅のお世話がくっついてきた! 大家の立場で賃貸裏話を発信中!

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