「賃料を下げると入居者の質が落ちる」
と、よく言われる。
この仕事を手伝い始めた頃、先代からもボスからも聞いたし、今でもよく耳にする。
同業者からも聞き、管理業者からも聞き、はてはリノベーション業者からも聞く。リノベ業者のいわく、
「確かに賃料を下げれば、部屋は埋まります」
「でも入居者の質が落ちますよね」
何をかいわんや。
確かに低価格帯の物件には荒れた雰囲気のものがある。
築古なので、みすぼらしく野暮ったく見える所為もあろうが、無秩序に廊下に置かれた私物、分別もへったくれもあったもんじゃないゴミ置き場、ときおり聞こえる部屋からの怒声、蹴られてへこんだ玄関ドアに、チラシの散乱した郵便受け。
あるいはジャングルかと見まがうほど増殖し続ける植木鉢の群れに、動物臭。
そんな物件、嫌だ！
少しでも賃料を維持して、いい物件でいたい！
でも。
よく周りの物件をみてほしい。
賃料の低い物件は荒れた物件ばっかりか？
違うはずである。
物件が荒れるのは、入居者の質の所為ではなく、管理の質の所為だ。
低価格の物件＝管理にかけられるお金が少ない→荒れやすい
というのは一定ある。
でも、それは入居者の質の所為ではなく、管理の質の所為。
築古でも低価格でも、きちんと管理された物件は雰囲気がいい。
面白いことに、荒れた物件でも、雰囲気のいい物件でも、入居者は朱に交わって赤くなっていく。
家賃の予算が低い人でも、荒れた物件よりも雰囲気のいい物件が好きな人の方が多いはず。
そんな物件にしていきたいと思う。
「味のある物件」と「荒れた物件」は違う～^^;
短い経験ですが、その地域内の比較において、物件家賃と入居者の質は関連します。
顕著なのはごみや駐輪場。
ただ、ファミリー物件と単身物件では、違ってきます。
単身は家賃が高くても荒れる物件は荒れる可能性もあり。
考えるに、常識レベルの違いなんでしょう。
たぶん。
亀レス申し訳ありません！
この記事、我ながら甘ちゃんだなぁと思いながら、半分は自分に言い聞かせるために書きました^^;
入居者の質、おっしゃるとおりです。
……でも「幅」としてみると、重なる部分は多くの人が想像するより、かなり広いんじゃないかと思ってます。
あと、低家賃・低所得の場合は、タメがない、バッファーが狭い、平衡は下へ振れがちなので、いったん緩衝域から下振れすると一気ですね（苦笑）。
上へ振れさすのにパワーが要ります。
入居者の質と物件の維持管理・・・築古物件の永遠のテーマですよね、だからと言ってリノベーションで高品質の部屋＝入居者の質向上とは安直には言えないと思います。
やはり武水さんのおっしゃるとおり、家主の質向上が先ではないでしょうか？
物件は家主の考え方や姿勢がモロに反映される場と思います。どんな築浅物件でも家主が物件に愛情をもって真剣に取り組まなければ荒れていくものです。
特にゴミ置き場ですね、ゴミ置き場にずーーと捨ててあるＴＶやタンス・・・家主に「愛」がないな～と感じる瞬間です。
ご賛同いただき、ありがとうございます！
入居者の質以前に家主の質。
そうなんですよ。
管理をしようとしない家主に、入居者のことがとやかくいえるのかと。
まぁ、そういう物件があるおかげで、なんとかこっちは戦略がたてられるわけですが^^;
物件に「愛」。がんばります。
はじめまして。
まずは、家主の質向上、全く同感です。
賃料を下げると、確かに申込み希望者の幅は増えますが、きっちり審査をしたらいいと思いますし、きちんと管理している物件には、それを見てお客さんも来られますし。
最初はルールをよく分からないお客さんも、良い物件に入居してたらいつの間にか朱に交われば赤くなった、こともあります。
築古物件に限らす、ごまんとあるワンルームマンションも同じく。。と思います。
全国各地からの空室問題解決への相談を受けていますが、やはり、家賃を下げない方法をお勧めします。
１２戸あれば、５０００円でも６００００円です。
あるマンションにはつきに二万円ほどで、世界各国の本国衛星放送が楽しめるようにしたら、口コミで詰まりました。
詰まるとは、『吉を言う』と書きますように、家賃下げより、集客話題設備の吉を組み入れることが先決であることがわかりました。皆さんの参考になれば幸いです。
ふくちゃん k-fukumoto@media-inter.tv