2009年12月アーカイブ

本題の前に更新告知。
こないだ「大家さんのひとりごと」更新しました。お題は「入居審査の話」。

さて、年末なので、わが家の賃貸経営十大事件を考えてみることにします。
（十個も思いつくかなぁ。まぁ足りなかったらご愛敬ってことで ＾＾;）

1.　借地人が夜逃げした。
敷地面積100坪の上に家財の中身の詰まった店舗共用住宅が建ってるけど、それをまるまるほったらかして逃げた。
「家は放棄します」
とお手紙きたけど、壊すにしたってナンボ費用がかかることやら。。。。。使いやすい土地ならいいが、そうでもないからなぁ。
引っ越し先は当然教えてくれなかったが、住民票とったら中古とはいえ、分譲リゾートマンションだった。ガッデム。

2.本人訴訟で滞納明渡裁判してたら、公判中に借主（被告）が物件内で孤独死した。
冬だったけど、おこたの中だったから。。。。。。嗚呼。

3.所有物件中、４棟が満室で年越し。
過去最高記録！　嬉しい！

4.所有物件中、３棟が入居率50％で年越し。
これも過去最高。。。。。。orz

5.新築物件建築中。
一棟3戸なので利回りはよくない。でもこういうのは心が晴れる。
ウチの親が絵が得意なのでパースも描いてもらった^^
手描き大好き！

よし。あと五つ。また考えます。

書いてそうで書いてなかった入居審査のお話。

こないだ学生時代の後輩に会うと

「入居審査に収入証明出せって言われて。。。」

とまどった話をしてくれた。
そこから入居審査の話になった次第。

入居申込書を見たときに、家主がどんなことを考えてるか。
もちろん私個人がやってることなので一般的とは限らないことをお断りしておく。

1.家賃を払って暮らしていける収入がある。

コレ、一番大事。
後輩はとまどったが、収入証明を出してもらうことはごく普通に行われている。
とはいえ、審査時には申込書に書かれた自主申告の数字に基づいて考える。
自営の人なんかだと、収入か所得かごちゃごちゃなことも多いしなー。

2.連帯保証人がいる

保証会社というビジネスが登場してウェイトは少し下がった。とはいえ、これも大事。
ウチで今年審査落ちした人のほとんどはここで引っかかっている。
ただし、保証人がいないから落ちたわけではない。
こちらから保証人に確認とあいさつの電話を入れる。もちろんこのことは仲介業者を通じて申込者にも言ってある。
でも、電話をすると保証人に断られるのである（苦笑）。
申込者本人とは仲介業者が間に入っているので話す機会はほとんどないが、保証人さんへの電話で、いろんなことの察しがついたりするのである。

3.職業・勤続年数

申込者本人の信用を読み取る部分。
勤続年数は長い方がよい。が、自営業の方の場合は引越の理由が気になるところ。
経営難で引っ越す場合も多いからだ。
単純にここだけを見てどうこう、というよりも、職業と勤続年収は本人のバックボーンを物語る。
転職の多い職業か？　夜勤のある職業か？　地域のお取引先は？　年齢と勤続年数のバランスは？
夜勤のある職業なら騒音トラブルを招きやすいので、ある程度フォローする必要があるし、
転職の多い職業は短期間での退去や滞納の発生が多いので、家主にとってはややリスキーである。
地域に有力な取引先がある場合は、そこの景気にイロイロ左右される。
また、上記のフォローやリスク対応していくためのコミュニケーションをとるために必要な情報でもある。

4.家族構成

収入と家賃のバランスに大きく影響を与えるのが家族構成。
一昔前は子どもが生まれたら退去！　とかいう物件があった地域もあるようだが、うちではそんなことはない。
でも子だくさんだったりすると
「あ～お部屋が傷むな～。住むなら長く住んでくれ～」
とか
「教育費のかさむお年頃......。収入とのバランス気になるな」
とかは正直ある。
ダブルインカムどころかトリプルインカムで審査してくれ、という依頼を受けることもある。（子どもが独立したら家賃はどうするんだろう）

5.現住所

引越の理由を推測する部分。もちろん仲介業者さんにも必要に応じて引越理由は聞く。
現住所をみると、そこが戸建てなのか、集合住宅なのかとかがわかる。
今回の引っ越しは転勤か、建て替えか、家族構成の変化にともなうものなのか、収入の増減にともなう物件グレードの変更か。

6.書類がそろう

住民票（または外国人登録証の写）・連帯保証人の印鑑証明・収入証明。
これが絶対はずせない基本書類。
あとは写真もだしていただく。身分証明の補完である。
書類がそろわない人は......基本的にお断りである。

7.入居希望時期

いや......半年先予約！　っていわれても。
というあたり。空室とのバランスにもよるが、申し込み後、2週間から1ヶ月ぐらいの間に入居していただくのが望ましい。
長く部屋をおさえられたあげくにキャンセルというのは、もっとも困る行為であるので、気が変わらないうちに、というのもある。
しかし、あまりにも急な入居を希望する場合は、ワケありなことが多いのでお断りすることも多い。

8.バランスがとれている

実は「1.家賃が払えるだけの収入がある」とならんで一番大事なのがコレ。
物件と収入・家族構成・引越理由・職業のバランスがとれていること。
バランスが崩れている場合は何かがあるので警戒対象。

番外：めったにないけどごくごくごくまれに

どうしても相性合わないよ！　虫が好かないよ！
でお断りする場合も皆無とはいえないm(_ _)m
平身低頭しながら白状しておく。
だって長いつきあいになるわけなんで。

結露がすごい、という一報で見に行きますと、当該住居の隣戸のLDKが床上浸水3cm状態……！

排水枡が詰まって水が逆流、あふれ出したのが原因とのことです。
空き部屋だったのでこんなになるまでわからなかった……orz

ダンナが走り、バキューム呼んで詰りを処理、ほっとくとカビるので内装屋さんに濡れた床材をはがす手配をし、横引き排水管の高圧洗浄も手配……

と、いうのをダンナが今日やってきました。

詰りを取ってるときに、ごはんの塊がでてきたとか。
誰だそんなん流した奴は（怒）！

入居率が低迷中の物件なので、水量が少ないのもあるのか、それとも単にロクでもないものがながされているせいなのか。
仕事納めを迎えるまえにわかったのは不幸中の幸いでした。

……ワタシ？　　ワタシは税金の支払いに銀行を行脚中に上の事件を知りました。
ああ、お金のかかることばっかり……。

仲介業者さんとこへ営業に回りました。

１店舗が臨時休業でオセイボが１個余った。
偶然ですが、友人がごく近所のライバル物件に住んでます。
これは、このオセイボを持って彼女の家に行けっていう天の啓示だな、とお邪魔しちゃいました。

２０数年前、このメーカーはこのエリアで思いっきし建てまくってまして、おんなじような古い物件があっちこっちにポコポコ建ってます。
うちの物件も、友人が住んでるのもその一つ。

そろそろ中も外も大改装が要る年代物なので、友人の好意に甘えて改装状態をチェッ～ク！
カメラ忘れたので、またリベンジさせてもらって、「大家さんのひとりごと」の方にUP仕様と思います。
やー、面白かった！！

最近ネタばっかりパソコンにたまって、あまり更新できてませんが。。。。。

スマッチためいきをつきながら、グチのエントリーです。。。。

隣県の物件の敷地について、筆界特定制度を利用しようとしています。
もともと地積測量図もちゃんとあるのに、去年やった大修理時に隣地のお一方からクレーム。
詳しくはこちらのエントリたちを。

結局再度の境界確定をすることに

で、土地家屋調査士さんに委任状と、当方の印鑑証明を送った。
立会が必要であればいつでも行くので、と。

ところがその後なしのつぶて。夏ごろからちょくちょく――月1回ぐらい、進捗聞くための電話はしていたのだが、たいがい調査士さんが留守で、用件は伝言したもののかかってこない。

でもまぁ頼りのないのは無事の知らせ、時間がかかることもあるだろう、と思っていた。
一か月前にようやう調査士さんがつかまり、進捗を聞けた。このときはあと1軒そろってなかったのだが、やっと連絡がとれた。実印でなく、認印になったが、事実証明書をつける、ということであった。

そして今日。
「遅くなりましたが書類送ります」
ここまではいい。
隣地のお一方（1ヶ月前の認印の方や、係争先とはまた別）が、なぜ所有者（つまりウチ）が来ない、と怒ってはるので、お詫びの電話を入れてくれ、とのこと。
今までクライアントをほったらかしにしておいて、そう言うか。
で、ここも、印鑑証明をもらえず、事実証明書である。実務上問題がないとはいえ。

とはいえ、そうなってしまったものはしかたないので、お詫びの電話はするけれど。うがー。

で、出先でこの電話を受け、帰ろうとしたら電車が止まってる。
停電で運転見合わせだと。

で、とどめに隣県事務所のコピーファックスが壊れたとの連絡。
ちょうど請求書発行の時期なので、修理中に事務を止めるわけにはいかない。
明日は家の事務所のコピーファックスを自動車に積んでいくはめに。

どーなってんのよ、今日は。。。。

追記。以上へこみとうんざり（最近こういったことが続いていた）で、イキオイで書いたけれども、電話の結果、当事者全員の言葉足らずが原因であると、反省することしきり。

調査士の先生、あたってごめんなさい。
でも、もうっちょっと連絡はほしかった！

こないだうちの某物件共用部の電気の契約を、従量電灯Ａから従量電灯Ｂに変更しました。

月額4000円の電気代ダウン。
今まで気がつかなかったのが、ちょっとくやしい。。。。。

中央電力とかの自由化電気にも興味はありますが、変電室スペースがたぶんとれないので（奥屋上ぐらいだ）、見送り中。

「大家さんのひとりごと」の方にコメントをいただいたご縁で、この間

リフォームフリーな賃貸物件　Free-c

を運営するクララの濱野さんのお話を伺いました。

私も賃貸業界、動きが激しいようでいて、どっか硬直してるというのはとても感じます。

テナントだけでなく、住居にだって貸すのはスケルトン、インフィルは入居者、というのが分譲マンションだけでなく（分譲マンションのスケルトンは管理組合から借りてるようなモン）、賃貸でもあってもいい。
（ずいぶん前に外資社員さんともこんなお話をしたような）

や、さすがに賃料が修繕積立金レベルってわけにはいきませんが。

流行りのリノベーションだってうっかりやれば、オーナーの自己満足にしかならない、誰のためにやってんだ、ってことを考えると、そこに住む入居者のオーダーを取り入れるというのは合理的です。

リフォームフリーな賃貸物件　Free-c 　の場合、オーダー工事費用は原則借主負担ですが、オーナーと相談できる余地もあります。
逆にオーナーの立場で言えば、借主さんとの相談や調整なしには商品にしにくいです。
一部屋一部屋、状態が違いますからね。。。。

あとは工事費用と賃料とを、どう調整するかという問題。
これがめんどくさいので、薄利多売でないとやっていけない賃貸仲介業者がこれを扱うのは難しい。

でも、建築士や建築会社なら別です。
面白い切り口の商品。コーポラみたいに細く長く魅力的に続くといいな。

そうそう。
借主の方は、建築士さんに、候補物件の内装だけでなく、トータルにどうなのか、躯体や環境、管理状態等も聞くと、仲介業者さんとは切り口が違ってておもしろいと思いますよ。