2009年7月アーカイブ

貸主VS借主 で興味深い裁判が三つあります。

①新聞で大きく取り上げられた2009年7月23 京都地裁 更新料無効判決 
判決文はまだ読んでませんが、朝日新聞は今日の社説でも取り上げてました。
 キャンペーン張ってますね(苦笑)

 貸主側から見ると、借主の行動は、更新料に異議があったにしても疑問を感じます。一人前のオトナとしてどうなんだろう。
 詳しくはまたあとで。

②2008年1月30日 京都地裁 更新料無効判決 の控訴審

結審したそうで、判決の言い渡しが、大阪高裁で8月27日にあります。
要注目。結果がどちらであっても各新聞には、上の更新料無効判決と同じぐらいの大きさで取り上げていただきたいものです。。


③2009年6月19日 大阪高裁 敷引有効判決

新聞でも「敷金問題研究会」でも華麗にスルーされてます(苦笑)。
ちなみに「賃貸住宅新聞」ではトップ記事でした。
今まで無効判決の多かった敷引ですが、高裁・控訴審での有効判決。
とはいえ、従来タイプの敷引とは少々異なりますし、通常損耗分を敷引として控除している、という契約です。
詳細にはなかなか含蓄がありますので、これもまた後日詳しく紹介します。
貸主・業者は見出しだけでぬか喜びしちゃいけませんよ。


しばらく法務系の記事からは遠ざかっていましたが、「大家さんのひとりごと」はどちらの立場もできるだけ詳しく紹介することをモットーとしております。

同業者として激しく疑問に思う問題貸主もいれば、消費者保護に甘えて自分の責任を放棄する鉄鎚ものの借主もいます。

私の立場は貸主ってのは変わりませんが、このあたりを、各事例を詳しく紹介することで貸し借り双方の責任がはっきりすると思うからです。

借主側サイトや新聞には一方的な情報しかありませんし、きちんと論証する気がないな、というのは判決当日と今日の朝日の記事を見てよくわかったので、
微力ながら論証の手助けとなる情報をできるかぎり公開し、その上で私の意見はその情報とは別個に書いていきたいと思います。

大家さんのひとりごとに「築30年! あべの物件見学記」をUPしました。

5本に記事が分かれた充実レポです。
「がんばる家主の会」の見学会でした。

すごく手入れの行き届いた物件でしたよ。
私は新築よりも築古が好きだなぁ。

こういう良さを入居者の方にもわかってほしい。。。。

日食

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最大食までまだあと20分ほどありますが、ぼちぼちと日食を眺めながら記事書いてます。

天文は好きなので、日食はできるかぎり毎回見てますが、8割(@大阪)も欠けるのを見るのは初めて。
あいにくの曇天ですが、遮光板を通すと雲を透かして太陽の姿がくっきりと浮かび上がりました。


ああ、本当なら夏休みに入った子どもと一緒にみるつもりだったのに!
インフルエンザ休校のせいで一学期が延びて、まだ学校なんですよね。
2012年の金環食は……通学時間帯??


それにしてもわずか2割の太陽でこれだけ明るいのもスゴイ!



記事のタイトルとは矛盾しますが、今度は30年の物件のすぐ隣にある、築20年物件です。
当時デザイナーさんが入ってるそうで、とてもカワイイ。

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入口です。右に見える建物は管理人室。
築30年物件と共同です。なんと管理人常駐。
日常清掃から棟内巡回、植栽の手入れ、水回りの簡易補修までこなす管理人さんがいつもいてます。
どうりで先ほどの物件もこの物件も、非の打ちどころのない清掃状態です。

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エントランスホール。アーチ型の天井とそこからのシャンデリアがかわいい。
ほんとにかわいい。入った瞬間に、清潔感とかわいい感で「この物件いいな」、と思います。
写真では暗く写ってるのが残念!
エレベーターの前に消臭剤が写ってますが、これは置くなら素焼の壷かなんかに入れると物件とマッチして素敵だと思います。


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ポストが公団型なのが残念。
でもね。ここ、ご意見箱があるんですよ!
オーナーさんの姿勢がわかります。


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廊下のメンテナンスで緑に塗っちゃった......。
緑の廊下はよく見る、当り前の仕様なのですが、これだけ素敵な物件だと、色のミスマッチがとても惜しい。

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共用廊下から、さきほどの築30年物件がよく見えました。
この立ち姿! お手入れの良さがにじみ出ていて、こういう建物をみると、見習わなくっっちゃ、と思います。


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ここからは失礼を承知で(あああああ、ごめんなさい!)、辛口コメントも交えながら、貴重な試行錯誤のいろいろを紹介していきます。

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ベースになってるのはおもにこのタイプの間取り。一部違う間取りの部屋の写真も混ざってます。

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アクセントクロスその1
天井と同系色、しかも窓側壁面全面。
ちょっと狭苦しい。......。
胴縁の上のみに絞って、妻側(窓のない壁)の一面のみのほうがいいと思う。


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アクセントクロスその2
ぐっとスマートです! かっこいい~。その1と比べると、天井の木目がかなり部屋の印象を左右していることがわかります。
これも窓をはさんで反対側にもありますが、片側だけの方がいいと思います~。


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アクセントクロスその3
柄ものクロスは使い方が難しいのです。
この部屋の場合、全体に和風あるいは和モダンなのに、アクセントクロスの部分のみフェミニンになってるミスマッチ。
フェミニン好きの方からは、「木部の塗装を緑系にしてみては」という意見も出ましたが、それだけで済む問題ではないと思います。
この柄ならファブリックパネル、あるいは水回りにほんの一部? 襖の一部にデザイン貼り?
ほかのアクセントクロスにも言えることですが、窓を回りこんでしまうのはよほどうまくやらないとおかしくなってしまいます。

あと、1階の日当たりの悪い部屋では、オーナーさんの「暗室やホームシアター利用を想定」という言葉から、妻側(窓のない壁)の一面をツルツルのスクリーンとして使えるクロスにしては、という意見が出ました。


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半間の押入れをクローゼットに。
建具のみの交換はしたことがありますが、押入れの中段をぬいてパイプつけると、さらに見栄えよくなりますね。今度まねさせてもらおう。
オーナーさん、グッジョブ!


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もとはお風呂のない部屋だったので、収納をつぶしてユニットバスを設置。
スペースの都合で小さなユニットしか入らなかったのが残念ですが、こうしていろいろ向上を考えている物件は住み心地がいいと思います。

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公団でもよく見る、ベランダへの浴室増築。
どの物件でもできる、というわけではありませんが、できる物件なら迷わず選択肢の中に入りますよね。


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光ファイバーの引き込みも抜かりなく。
壁から出したところでプレートが付けられればなお見栄えよし。
でも意外とこの方が便利かも?


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このお部屋がオーナーさん渾身の力作!
45㎡のお部屋に、200万overの改装費をかけたお部屋。
お買い得......いや、お借り得ですよ!
間取りは前の記事のお部屋を、1LDK化してあります。

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キッチンがシステムキッチンに!

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トイレの壁がクロス仕上げになって、ウォッシュレットがつきました。


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浴室をユニットバス化。
少し狭くなりましたが、やはり今風に見えます。

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ユニットバス化に伴い、ユニットと壁との間にできた隙間に給湯器を設置。
コア抜きして給湯器の排気筒を出してあります。
吸気の方は旧窓部に給湯器を設置することでクリアー。うっかり窓を閉めてしまわないように、一枚ガラスを外してあります。

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洋室の床。
床材は泰邦貼って剥がせるフロア材・アトラクア 木目調を採用。
うちも試しに使ったことがあります(営業を受けた)。地元大阪の業者さんなので、ひそかに応援中。補修が簡単なのが魅力の床材ですね。ちなみに結果はまだ退去をむかえてないのでわかりません。
個人的には目地の灰色がちょっと気になるのですが、慣れればきっと気にならないと思います。

あとのポイントは巾木がよくあるソフト巾木じゃなくて、木製なんですよ!
賃貸でこれは貴重だ! 建具も前の記事のお部屋と同じく、えぇものに総入替。
こういう細かいとこで高級感でます。
ただ、この巾木ってのは、よく物が当たって傷むところでもあるので、そういう意味では導入するのに勇気が要ります。
ソフト巾木は安いので、そのあたりは気楽。
昔ながらの木製巾木は塗装で対応。
でも今の木製巾木は表面がプリントだからなぁ......。

ちなみに床に置いてある黒い丸いものはゴキブリ用殺虫剤^^;
個人的には置かない方がいいと思う......。だって「出る」って言ってるように感じるので。
いや。ゴキブリのいない物件なんてないんですけどね。見てしまうと嫌なものだから。


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力作ポイントの洗面!
押入れ(前の記事間取りのクローゼット部に相当)を潰し、玄関脇にあった洗濯スペースをここへ移動。
合わせてシャンプードレッサーを設置。
そう、実は以前は洗面スペースがなかったのです! このスペースをつくるのにはお金と構造とスペースと、いろんな問題をクリアしなきゃいけない。
オーナーさんの努力に脱帽。
しかも「暗いスペースだから」と照明は人感センサー付。気合いの入りまくったスペースなのです。
(「そこまでしてて、なんで人感センサーが玄関灯じゃないんだ?」という突っ込みが見学メンバーから^^; あとは洗濯用の水栓を抜け止めのあるもの

↑こういうやつね。
――洗濯用緊急止水弁付単水栓にしたらよかった、との声も)

見学者が多くてお部屋の全体をうまく撮影できなかったのが残念です。



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では、お部屋の拝見です。
オーナーさんの試行錯誤と努力の結果、実にいろんなお部屋があります。
まわった順序とは異なりますが、まずはこのお部屋。

間取りの変更はナシの2DK。
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少し前の改装がベースになっているお部屋。
従ってオーナーさん渾身の力作は後の記事で^^

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和室を洋室に。押入れをクローゼット化。
エェ扉を使ってはります。建具は高級感のポイントだと思う。

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在来工法の浴室。
この年代の建物では浴室は在来工法が普通です。
特に床のタイルには年代感と懐かしさを感じる人も多いはず。
しかし特筆すべきは、お手入れの良さです。
バスタブや水回り金具の交換をきちっとやってある。
そしてタイルの美しい目地。カビの跡が見当たらないでしょ?
このお部屋、トイレも同じような在来工法タイル仕上げなのですが、同様なのです。便器がちゃんと新しい。タイルも美しい。
言うは易し、行うは難しなのです。こーゆーこと。
こういう美しさはユニットバスにはないものだと思うのですが......。
今風に見えないのもまた確かなので、この良さをわかってくれる人が増えてほしい。


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キッチンです。
以前に下だけ取り換えてます。
ガスコンロをサービス。
ついでに上下の取っ手を統一するともっとよかったかなー。


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「がんばる家主の会」の阿倍野の物件見学会に行ってきました。
見せていただくのは築30年の物件と築20年の物件。
うちの物件も20年強のものが主体ですから、同年齢の建物を拝見するのはすごーく勉強になるのです。
自分とこのことは棚に上げた発言も多々ありますが、ご寛恕くださいm(_ _)m

まずは築30年の物件。
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4-5年前に外まわりの大改修工事を実施。
外壁塗替え、エントランスの新設等をやってはります。
外壁のカラーは、オーナーさん案と奥さん案とで住民アンケートをとった結果、奥さん案が採用されてこの色に。
階段棟の赤が印象的です。


エントランスホール内。
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掲示板の交換、防犯カメラ設置、集合ポストをダイヤル錠付に交換。
掲示板の位置がやや高い?? 見上げる位置。


中庭。
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こういうライトコートは私の中ではポイントが高いのです!
採光や風の通り具合がとてもよいのです。
写真には写っていませんが、下にはよく手入れされた植栽があります。(この物件、全体に植栽のお手入れがとても行き届いてます。さりげないですが、こういう物件は貴重です)
お金がかけられれば、中庭入口の格子戸をモダンなものに交換すると、もっともっとステキになるはず。


共用廊下天井の改修
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大改修時に、共用廊下の天井を下げる、という大工事を行っています。
下げ幅がよくわかる写真。
建ててから30年も経ちますと、さまざまな配線や配管に増設や更新の必要がでてきます。
インターネット等の弱電設備も増えましたし。
仕上げをすっきりさせるために天井をさげ、その中に配線を隠ぺい。合わせて富士山型の廊下灯を、分譲マンションでよく採用されている丸型シーリングに変更。
そのため天井板も吹き付けタイルではなくなり、すっきりしました。


屋上も拝見しました。

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歩行可能のシート防水。
緑のところはたぶんウレタンで補修したところ。
ハト小屋回りはシート、パラペット回りはウレタン。

では次はいよいよお部屋を拝見です。



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昨日のワタシ。


お昼に壁紙屋本舗さんで、生のり付クロスの貼り方講習。


そしていつもお世話になっている「がんばる家主の会」の物件見学会へ。
築20年&30年の物件を見せていただきました。
築古物件を見るのは大好きです。新築よりも勉強になる。


その間を歩くうちに、給排水管の更新工事をやってる物件を発見し、ばっちり行程表を撮影。


見学会後の意見交換会は、なんと飛田の「鯛よし 百番」!
スゴイ建物でした。まわりもスゴイけど。


「大家さんのひとりごと」の定期更新にこの見学会がかぶっていたのでレポを書こうと思っていたのですが、もりだくさんすぎて写真の整理がおいついてません^^;


と、いうわけで今月も更新が遅れているのでした。

入居者がインターネットを申込むと、共用部工事(電話の分電板)を伴うことがあり、その場合はうちに連絡がきます。

「○○号室さんお申込なんで工事に入らせてもらいます」
「わかりました〜」

というやりとり。

が。

今回の○○号室さん、滞納者である。
4ヶ月ぐらい。ぼちぼち分割払いしてるけど、守れる月とそうでない月がある。
追い出そうかどうかすれすれの方。

で、Bフレッツのプレミアム申込むわけね。
仕事にいる? それもいいだろうけど、この物件にうち、入居者無料のインターネット回線導入したのよね。

そのBフレッツ代、滞納支払いにまわしてよ! とつい思ってしまうのは止められない。
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管理人

ヨメに来たら賃貸住宅のお世話がくっついてきた! 大家の立場で賃貸裏話を発信中!

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