2009年2月アーカイブ

お得意様だった大手派遣会社さん。
県内から撤退……orz
うちの契約も派遣契約の終了に合わせて、残りも順次解約。
担当だった正社員さんも退職なので、どうしようもない。

ああ、また10室以上空くな。。。。。。
今からってことは、シーズン過ぎるな。。。。
いや、シーズン中でも引き合いないから、少しでも長くいてくれた方が……。
どうせ在庫いっぱいあるし。


と、いうわけで近隣全部こんな感じ。



テープの貼ってある所が、全部空室というわけ。
この物件なんか、うちよりも新しくて、賃貸マンションだけど、廊下まで全部タイル貼ってあって、最寄駅から10分以内で、セパレートで。
このテープを見るとギョッとするけれど、掃除も管理もすっごく行き届いている物件なんだな。テープの貼り方も几帳面でしょ。

空き室対策で最近よくターゲットマーケティングをせよと言われるが、工場が操業を縮小すると単身者の数がガタ減りなこの町。
人口もきっと半年前に比べれば、かなり減ってるはず。
減った人の大半ははじめから住民票を移していないと思われるので、統計にどの程度反映されるかわからんけど。

ターゲットったってなぁ。。。。。
地元の若者はわざわざ一人暮らししないしなぁ。
年よりはそもそも引っ越さないしなぁ。

建設予定地の、既存建物の軒と軒の間の犬走り。
これが2項道路だなんて......。

驚いて自分でも市役所で見せてもらいますと、確かに2項道路を示す赤い線が引かれています。

（ここでもセットバックか......）

ショックを受けていたのですが、そこへ設計士さんから、連絡がありました。

「やはり大丈夫でした！」

2項道路の指定は県がしています。そこで県庁で確認すると、道路そのものには「2項道路」の赤線が引かれているのですが、

「幅員1.8m以下の部分を除く」

という、但し書がついているのだそうです。

「手続きなし、というわけにはいきませんが、届を出せばいいそうです」

そういって出された紙には、『2項道路の廃止に準ずる』云々と書いてありました。但し書ついてるから2項道路じゃないけど、2項道路の赤線は引いてあるから廃止に準ずる手続きがいるとかで。
ああややこしい！

そして2項道路を廃止するには、その道路を使用している――すなわち道路に面している人全員の同意が必要なのですが、今回は町会長のみでよいそうです。

ほっと胸をなでおろしたのもつかの間。
この町会長さんのハンコがクセモノでした......。

「みんなこの道を通って、駅のほうへ行ってるんや」
「あんたンとこの土地やさかい、借家建てはること自体にどうこう言えんけど、住民の道は尊重してもらわないと」
「自転車は通れないと困る」

うちの私有地だということは、町会長もよくわかってはるのですが

「何十年も通ってきた道がなくなるのは、みなそう簡単に納得せーへん」

と、いうことだそうで。

何十年も、たって、それは単なる好意で！　権利ができるとかそんなわけでは！

「うん、だからこれは『お願い』なんやけどな」

「でも、ココ通れないとハンコくれはらへんのですよね。。。。」

「うん」

うっかり言い合いをしそうになるのを察したのか、設計士さんが

「なんとかよい案を考えますので！」

と、間に入りました。

設計士さん、本当にうまくやりました。

建物と駐車場の配置を調節し、以前のように一直線とはいきませんが、わずかな曲がりで自転車も通り抜けられるようにしたのです。

これなら、と町会長も納得。

「わしもな、黙って判を押す、というわけにはいかんのよ。ちゃんと地元のことを考えた、ということをわかってもらわんと、みな納得せーへんやろ」

と言いながらハンコを下さいました。
で、でもそのセリフを初めに言ってくれはったら、こっちも感情的にならないのに！

と、いうような経過で、なんとか道路づけの問題は解決し、無事にアパートが建ちました。町会長さんには今でもイロイロお世話になってます(^^)

先日「暗い外壁をなんとかしたい」でお話していた、「ここを変えれば明るくなる」、その場所。

コメント欄ではすでにお話していたけれども、答えは「軒天井と外廊下天井の色」である。

下の写真は、近所のとある物件。
外廊下の天井が鮮やかなオレンジ。



このように、近くで見ると天井というのはけっこう面積を占めるのである。
うちの物件の類似色である、白や茶色の天井の写真もとろうとしたんやけど、どうも影で暗くなって、ただの濃い灰色にしか映らないんだな。

次のこの物件などは、



天井の色を壁の色より一段階明るくしてるんだけれど、少し離れてみるとこのとおり天井の方が暗く見える。

忘れがちだけど、けっこう大事かも。

追伸。
今月の「大家さんのひとりごと」更新遅れてますm(_ _)m

いつからか、ダンナのホワイトデーは

「白けりゃいいやろ」

みたいになっていて、マシュマロだとか、白い小枝なんかはまぁいいとして、ポン菓子やレトルトのおかゆまで登場する始末。

で、以前からのやり返しを行うことにした。
相手がそう来るならこっちも、

「黒けりゃいいやろ」

だって、どうせチョコレートはそんな食べはれへんし。

と、いうわけで一日遅れで決行した「黒のバレンタイン」

夕食メニューである。

かぶらとブリの黒ゴマあんかけ
黒豚シューマイ
黒豚と黒毛牛合びきに黒ゴマ入りの肉詰めシイタケ
チンゲンサイの黒ゴマ和え
黒ゴマ豆腐（一応ハートで型抜きしてみた）
黒米と玄米入りごはん

ダンナの感想をぜひ聞きたかったのだが、こーゆー時に限って風邪ひきで不機嫌な顔で、ひととおり食べて
「ごちそうさん」
と、そそくさと自室へ引っ込まれてしまった。

つまらん。

さて、今年も一棟、外壁塗替予定です。
お金がナンボあっても足りないのｄ、やりたいけどやれない部分はけっこうあります。

今回の塗りの課題は

「暗い雰囲気をなんとかする」

で、業者さんに色の相談をしておりました。

「重くて暗いんです〜。なんとかいい色ありませんか〜」

今メインに使われている色はこんな茶色で



まぁ無難な色ではある。

考え込んでいた業者さんから今日お返事。

「原因がわかりました！　ここの色変えたら明るくなるはずです！」

その場所とは。
聞いてナットク！　だったのだが、この記事を書くために撮った写真が不出来だったので、また今度m(_ _)m

昭和4年の賃貸契約書のひな形を見つけたので、「大家さんのひとりごと」にUPしてみました。

http://o-yasan.jp/2009/02/4_1.html

実は「大家さんのひとりごと」には「賃貸歴史資料室」というコーナーがあり、昔むかしの賃貸状況を紹介しているのです。

この昭和4年の契約書。
表現は古いけど、なんとなく馴染みのある条項が出てきて、身近に感じます。

借家証書

大阪府○○郡○○町○○番地
一　木造何葺何建家屋　壱軒

右貴殿所有建物今般拙者に於て賃借致候。依て左記条項固く相守可申。若し違背仕候節は貴殿に於て随意御処分相成候共異議なく之に応ずべし

第壱条　貸借期間
但右期間内と雖も、拙者に止むを得ざる事由を生じたるとき、又は行政処分其他公の指令に依り右家屋の改造又は取払いを要する場合生じたるとき、及び家主に於て已むを得ざる事由のために右家屋の改造又は取払いを要する場合生じたるときは解除をなすことを得。其旨御通告を受けたるときを以て本件賃貸借は終了したるものとす。

第二条
家賃は壱ヶ月金何円也として毎月持参支払うものとす。

第三条
家主に課せらる公租公課の増加及び其他の場合により貴殿より家賃の増額請求を受けたるときは異議なく之を承諾す。

第四条
家屋の構造の変更其他造作物等の修繕改造等は貴殿の承諾なくして一切の変更造作をなさざるものとす。若し拙者において勝手に造作をなしたるときは何時にても拙者の負担を以て貴殿の指示により原状に回復するものとす。

第五条
拙者は貴殿の承諾なくして本件賃借権を他人に譲渡し、又は右建物を他人に転貸し、他人を同居せしめ、若しくは他人をして代住せしめざるものとす。

第六条
拙者に於て第二条の家賃の支払を毎月怠りたるときは、貴殿に於て直ちに契約を解除せらるるも異議を述べざること。

第七条
拙者に於て第三条の請求を承諾せず、第四条の同意を得ずして造作をなし、第五条の承諾を得ずして同条の行為をなしたる場合に、貴殿より直ちに契約を解除せらるるも異議を述べざること。

第八条
契約期間の満了、若しくは契約の解除により、賃貸借が終了したるときは、拙者は直ちに貴殿に家屋を明渡すものとす。
前項の場合に於ては、必ず貴殿の立会を求め、造作附物等の点検を受くるものとす。

第九条
右家屋が火災其他の天災により、大破又は滅失したるときは、拙者貴殿に対し異議なく速かに他に転宅することを確約す。

第十条
保証人は連帯して賃貸人に対し本契約の義務履行をなすことを確約す。

為後日家屋賃貸借契約証如件

昭和○○年○○月○○日

大阪府○○郡○○町○○番地　　何某　印
大阪府○○郡○○町○○番地　　引受人　何某　印

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昭和4年の借家証書ひな形。大阪のものです。
差し入れ形式の契約書で、一部に候文も残っていますが、だいぶ現行の契約内容に近づいてきました。

退去立会を定めていることに注目です。

大阪の契約ですが、敷金・敷引きともに規定条項が見当たりません。
ただ、1901年大阪法令館のひな形では別途「敷金預かり証」がありますので、敷金授受の習慣はあったようです。敷引はないような感じ。

うちに実際にこのひな形を使用した契約書がありますが、賃料は20円でした。広さがわからないので、ぴんときませんが。

さる借地人さん。
お父さんがなくなって、相続が発生した。
一昨年の地代を滞納してはったのだけれども、それはそのごたごたですっとんじゃってたらしく、去年の夏、完納とともに丁重なお詫びがあった。


で、それを機会に借地契約を巻きなおすことになった。
こちらの要望は「借地借家法ベース」＆「原状回復義務の明記」
向こうの要望は「建物買取請求権の明記」
である。

原状回復義務は当然の義務、建物買取請求権は強行規定。
矛盾する条項ではあるけれども、条項がないからと言って、これらの権利義務が消えうせるわけではないので、盛り込むことに互いに異論はない。

「権利義務の確認をしといて、その時の建物の状態を見てお話合いをしましょう」

ということだ。

旧借地契約を借地借家法ベースに改定することは現段階では実はNGである。
しかし、旧借地法以前の契約（彼の契約もそう）でも、借地法が常識の世の中になってくると、まき直しをしなくても借地法が適用された。
いくら「法は遡及しない」といっても、借地契約のスパンでは信義則の問題で、事実上遡及することの方が多い。
それなら紳士協定を結びましょう、ということでこれも気持ちよく合意。

そして、こちらからもう一つ注文をつけた。

「建物の相続登記をきちんとしてくださいね」

一人っ子だから、特に問題ないはずである。極端な話、相続登記しなくてもいいぐらいなのだが、この方には子供さんが複数いはるので、先のことを考えればしてもらったほうがいい。

「それはそうですね」

と、快く頷いてくれはった借地人さん。

ところがこれが発端で、とんでもない方向へこの問題は迷走し始める。


この借地には二棟の建物がある。借地人さんはもともと此処に住んでいたが、お父さんの代に仕事の都合で都心に転出し、今は二棟とも借家である。
うち一棟は亡くなったお父さんの名義。

もう一棟がなんとひい祖父さんの名義のままだったのである。

ひい祖父さん→お祖父さん　は家督相続の時代なので、特に問題はない。
しかしこのお祖父さん、子だくさんで7人の子持ち。
お祖父さんは戦後の新民法後の死亡なので、原則この全員に相続権がある。

7人のうち、親より先に亡くなった夭折者が2人。成人した5人のうち3人が既に死亡し、その配偶者と子どもに代襲相続も発生。
それで相続権者が合計10数人。

相続登記にはこの10数人のハンコを集める必要があるが、このうちの何名かが借地権の相続を主張し始めたのだ！


ずっと地代払ってきはったのは、彼のお父さんなんだけどな。。。。


半年経っても話し合いは収まらず、嫌気がさした彼は去年の暮、当年度分の地代を支払いがてら、

「解約したい」

と漏らしてきはった。

でも、でも。
こういう状態になってしまった以上、彼一人の意思表示で解約を受けることはできないし。。。。。

やっぱり相続登記は話がまとまり次第、すぐにしておいたほうがいい、というお話。
ホント困るよ。。。。。

長くなったので記事を分けました。
さて、2/3朝日新聞「我が家のミカタ」のお隣の賃貸契約の記事。
不動産コンサルタントの西岡さんのお話。
たぶんこの西岡さんやと思うんやけど、違ってたらごめんなさい！
私とは立場を異にしますが、このサイト読み応え抜群で勉強になること間違いなしです。
「不動産屋さん」なのにこういう作りのサイトも珍しい＾＾；


ところで業者さんの案内優先物件順位が、ずばっと書かれてましたね。

「広告料の高い物件＞＞＞＞＞借主の希望条件」と。

われわれ家主が業者さんに「広告料」を払っているのは本当です。
記事中では「違法」と書かれてましたが、「仲介手数料」との区別も含めて「規定がない」というのが本当のところ。
契約成立時の成果報酬ですから、仲介手数料との区別がつかない、という意味では「灰色」です。
加えて言うなら、この広告料は地域によって支払う慣習のあるところと、ないところがあります。
しかし、報酬が多いほどやる気がでるのも人の常。
広告料慣習のある地域では、借主市場を反映して高騰傾向です。


かといって、借り主の希望に合わせる優先順位が低い、という記事内容は、少なくとも私の実感とは違います。
だって、供給過多の借り主市場だもの！
借主さんの条件に、大筋で合うものをまず業者さんはピックアップします。
借り主の方の希望に合う、というか正確には妥協範囲というべきでしょうが、物件は山ほどあるのです（所詮大量供給品だから、大同小異なことが多い）。

こちらの立場では、その中から確実に内見してもらうための広告料。
築古になると「見てもらう」までのハードルが高いので。。。
いや、もちろん見てもらうだけじゃなくて契約してもらったほうがいいんですけど。
（プッシュやクロージングに力が入るのは事実）
契約時成果でなくて、案内成果（レポートくれるなら）でお支払するのも、私はOK！　ですよ。これなら業法的にも問題あるまい。

2月3日朝日新聞の「我が家のミカタ」の感想です。


とても身につまされるし、ひとごとじゃない。
片イナカ築古マンションの家主としては、明日は我が身と恐ろしい。
若い人の流出と高齢化に伴ってのゴーストタウンが記事中で語られてましたが、高齢化した人たちもこの街に来たときには若かった。


うちの親の実家なんかは、道路がついたり、駅前が整備されてたりして、きれいになるごとに寂しくなってゆく現実がある。
便利になれば、人が来てくれるのではなく、便利になったから出ていきやすくなったのです。

翻って分譲マンションを見るに、ある意味、片イナカ築古マンションの家主よりも恐ろしい。
と、いうのは去年、ケン・プラッツで、
「建替決議は一定以上の賛成多数で決議できても、解散（マンションを壊し土地を売って精算）は全員一致でないとできない」
ことを知ったから。

私はそもそも、賃貸マンションには住む気になっても、分譲マンションには住む気にならない。その理由は「朽ちる自由がほしい」からなのだが、分譲マンションの制限がここまでとは思わなかった。

実際、今でこそ分譲マンションの建替は増床＆販売or賃貸ということをやっているが、人口動態からゆくと、幸運なごく一部の物件を除いては減築にむかわざるをえないだろう。
……そちこちのタワーマンション、どないなるんやろ。あぁ恐ろし。
せめて、法人化した管理組合だけにでも、解散する権利がほしい。


ゴーストタウン化で検索するとこんなのを見つけました。
「■高齢化に伴うゴーストタウン化は優しい政策が原因では？■

日本人の土地信仰。所有にこだわるのは記事中にあるように幻想です。
けれども、人口の流動に限っていえば、少なくとも幕藩体制確立移行は流動は抑制され続けてきました。大雑把に400年間。
土地の所有とは別の次元で「流れない」「根を張って生きる」ことをよしとする価値観の歴史は長いと思います。
近代以降は積極的に人口の流動を奨励することも増えてきましたが、なかなか意識の切り替えは大変な気がします。
とはいえ、「今がその時期」ということには賛成です。
だって、ある街を維持するためには、別の街はあきらめる。人口を流入させるとはそういうことです。
私が上でぐちったのは、そういう淘汰によるゴーストタウン化であり、いつ自分の身に起こっても不思議のないことです。
そこから逃れる幸運を得る努力を続けるか（努力をすれば成功する確率はあがるが、成功してもまた数十年後にほぼ同じ危機があるでしょう）、今のまま緩慢に自然にすたれていくか、自ら始末をして別の街の維持と発展に寄与するか。
それを選ぶのはその街の住民なんですけど、今の日本の制度は、「街を捨てた」「街がほろびた」ときの始末をする仕組みがないのです。

「自ら始末をして別の街の維持と発展に寄与する」
これがスムーズにいくと、流動性へのモチベーションが高まると思うんですね。
消極的に出ていくのとは、やはり意識も違うと思うし。

人口が減るのですから、その仕組みがなければ、ゴーストタウン化した街や土地はそのまま、維持できた街の重荷になってゆきますし。

成長のための仕組みには、廃するもののための仕組みも必要なはず。
その手段が市場への「売却」のみでは、ゴーストタウンの始末にならない気がするのです。