2008年12月アーカイブ

できるときにできることを全力でやった結果、ちぐはぐな結果になることがある。

おそらくはフトコロ具合の都合。

外壁や手すりを、入退去時に手の届く範囲でやってみた。

見事なパッチワーク構成。

空きテナントの看板スペースを使って、この物件の宣伝をする大家さん。

それにしても

「無料です」

とは太っ腹な。

それ、「賃貸」じゃないし。

たぶん仲介手数料が無料だと言いたいのでしょうが、連絡先もなにも入ってないのあたりが、大家さんの複雑な心境を反映しているようにも見えて味わいぶかいものです。

法人住民税の支払いに、年一度の県税事務所にいってきました。

例によって、そちこちの賃貸物件をカメラを振り回しながら観察しつつ歩いていますと、分譲マンションの建設地が。

電鉄系デベでブランド名言えば、この辺じゃみんな知ってるシリーズ。
それが

「駅歩5分月々支払い5万円」

60㎡弱で少々狭めとはいえ。
こんな値段で出された日にゃぁ、賃貸は対抗のしようがない。。。。orz


駐車場のシャッターに当て逃げされるは、
自分の事務ミスでお客さんの解約をまねくは、

今日はなんとなく悲しい日。

派遣社員・期間工の解雇・雇止めの問題で、厚生労働省が「就職安定資金融資」なるものを始めました。

職住一気に失う人が多いわけですが、住所不定だと就職も難しい。
そこで民間賃貸に入居の初期費用を融資します、という制度。


うちとこにも案内が回ってきまして、われわれ大家に対しては

「住宅入居予定証明書」の発行に協力してくれ

という内容。


ただ、これ、卵が先か鶏が先か、で。
一定の収入のない方と賃貸契約を結ぶのは難しい。

６ヶ月分の賃料は融資という形で保証されてるから、その６ヶ月を貸してそれで就職先も見つかるならば、喜んで協力したい。
通常はピカピカ新品同然にしないとなかなかお客さんがつかないが、そこそこ暮らせる清潔な部屋でいいならば、ある程度勉強もできる。

が、なにもないよりは確かにいいけれど、半年の間にあれだけの人数の就職先が見つかるだろーか。
就職できれば一部返済免除ってあるけれど、

職が見つからなきゃどーなんの！

と、いうのは本人がもちろんもっとも切実なのだけれど、貸す側にとっても大事で。


じゃあ６ヶ月の定期借家で、というわけにも単純にはゆかず。
いえ、ホントに６ヶ月後定収がなければ、自主的にお引越し、定収ができれば一般賃貸に切り替えでいい、って条件で、きちんと約束守ってくれるなら、喜んでお貸しするんですけれど。
たぶんそれは無理な約束であろうと思われるわけで。


正直なところ、公が民間の空き部屋を借り上げて、公営住宅や雇用促進住宅のような運営をするってのが、大家にとってはありがたい。
実際、公営住宅の建替えの際に、既入居者の住宅保証はそういう形でやってるんだから、それを応用すればいいじゃないか。
借り上げ家賃等条件を示して、応募させたら、応じるところは必ずあるはずだ。
んで、無事就職できた時点で個人契約に切替、としたらいい。


経営トップがその責任と能力ゆえに、事業好調時は多くの富の配分を受けるなら、悪い時は自分の年棒（サラリー）を200万円ぐらいまでにしてみたらどうだろう、とときどき思う。
中小企業の社長は自分の給料を取らずに、お給料と支払先と運転資金に回してるところもいっぱいあるよ。
経営トップの年棒減らしてみて、普段の年棒との差額で基金かなにかできないか。
↑
無責任に考えるだけならいくらでもできるんやけどな。。。。。。orz

「大家さんのひとりごと」に「道路に悩まされたアパート建設(1) 」をアップしました。

道路なんて嫌いだ！
なんでこんなにややこしいのよ。
ややこしいだけならいいんだけど、毎度もめごとのネタに思いっきりなるしな。。。。

とかいいつつ、このケースはかなり理想的な形で解決のできたケースです。

久しぶりに定期更新を早めにあげたら、告知とメルマガを忘れてました。

仲介業者さんにお歳暮回りの一週間をすごしました。

こういうことにでもかこつけないと回れない小心者の私ですが、何年か回ってるとそれなりに顔見知りになって、おしゃべりもできるようになってきました。

ところが今年は

「どこも大変で。。。。」
「秋のピークがありませんでした」

という調子でお互いグチのこぼしあいになっちゃった。。。。

それでも情報収集と仕事のヒントの貴重な機会ですが、某社にゆきますと、新規一転してがんばろうということでしょうか、人事異動で！

「ここにきてまだ十日も経ってないんで、相場もなにもまだわからないんです」

と言われちゃったり。仕方ないけどなんか悲しい。

道すがらみてても、大通りのシャッターも去年より増えた気がします。

ブロック塀シリーズをつらつらと断続的に投稿してますが、そもそも今回外構部改修のメインはブロック塀でなく、塗装工事なんです！

（費用はおんなじぐらいかかっちゃってるけどさ……モゴモゴ）

足場がとれてきれいに塗ったところが顔を出しました。

今回の塗装で一番気になっていたのが、エントランス部の雨だれ汚れ。



手すりと軒から垂れて汚いのなんの。
ちなみに塗り仕上げで
業者さんからの提案で、この階段まわりに光触媒塗料を試すことになりました。

チタン吹き付けて、雨水が壁を洗ってくれるアレです。水をはじきません。
どうしても（サイフの都合上）塗装間隔が伸びがちなので、本体部に試すのは怖かったのです。
塗膜劣化時に水が染み込みやすくなるんじゃないかと。あと、下地処理が結果的に悪いと水かしみやすい気もして。

でも、ここなら住居へ漏れることはないし、塗装や洗浄に足場がいらない、しかも従来よく汚れる場所なので、テストにはもってこい！



業者さんからは、現状モルタル塗りっぱなしの手すり基部に防塵塗装と施す提案も合わせてありましたが、条件を同じにしないと汚れ具合がどの程度違うかわかんないので、あえてモルタルのまんまにしてあります。

私としては手すり水切りの工夫も考えてほしかったのですが、お試しの誘惑に負けました。

サビサビだった軒のトタンはガルバリに張り替え、雨どいをつけて水を逃がすようになりました。
ガルバリはトタンより高いけど、面積小さいから予算内におさまりました。数万円の違いでしたので、軒の塗装メンテ代と比べれば価値があるはずです。
巻きつけ加工してもらった端の処理さえしっかりしてあれば！
（ガルバリもメッキ鋼板なので、端の処理が悪かったりキズがついちゃうとそこから錆びてくる）

これからの数年、どんな変化を見せるかが楽しみです。

普段なにげなく通っている道路。
道路に面してないと、建物は建てられない、ということは知っていましたが、あるアパートの建設時にいろいろと悩まされることになろうとは思いませんでした。

ことの始まりは借地が返ってきたことでした。
道路に面して二棟の長屋と倉庫が軒を接して建っていました。>諸般の事情から、建物が残ったままでの返却でしたが、築100年近い建物。リフォームして借家にするのも難しいことから、取り壊してアパートを作ろうという話に。
200坪ほどのきれいな長方形の土地です。見るかぎり、問題があるようには見えませんでした。

工務店に相談し、設計の下調べがあってまもなくです。
設計士が図面を抱えてやってきました。

「街道から入ってくる幅４Ｍの道路がありますよね。古い建物が面してる道路です」

「はい。いつも物件に行くときに通ってる道路ですね」

「あの道路、公道じゃないんですね」

「そういえば、地主仲間のＳさんとＭさんの土地を使わせてもらってると、死んだ祖父から聞いたことが......」

母が言い出しました......

「じゃあ、あの土地って、道路に面してないんですか？」

「そういうわけではないんです」

設計士が図面を指しました。
前面に約４Ｍの道路があり（これが公道ではなかった）、裏に細い路地があります。
長屋の物干し場になっている路地です。

「こちらの道は公道です」

この路地、ところどころで猫が寝そべり、お隣の土地の長屋に住む人にいたっては、小さな菜園を作ってます。

通ろうとすると洗濯物をくぐり抜けねばならない、この路地が公道？
ちなみにもっと進むとこんなところも。

「大家さん読本」の閉鎖に伴い、掲載していたコラムを「大家さんのひとりごと」に移行しました。


昔からよくのぞきに行ってたサイトだったのですが。。。。。
さびしい。。。。


今月掲載予定だった原稿、明日にでも「大家さんのひとりごと」にUPします。

ブロック塀改修シリーズでございます。

出ました近隣クレーム。
それも騒音やほこりじゃない。

壊したブロック塀のあとにフェンスを建てようと、フェンス基礎造ったら

「なんでこっちの土地にはみ出して基礎作るねん！」


いえ、ちゃんとうちの土地の中。施工業者によると1センチ内側へ入れたはずなんですけど。
隣人は5センチほどはみ出てるとおっしゃる。


境界部の塀をいじる以上、こういうクレームが出るのは予想していた。


この土地は前の持ち主が所有地を分筆して売るとき、当時としては珍しく、全敷地回りを境界確定し、それぞれの面積を全て確定した上で売ってる。
けれども、今回の工事にかかる前にチェックしたら、一部の境界標識がとんでしまっていたので、土地家屋調査士に頼んで、わざわざ境界を復元してから工事にとりかかったのだ。
しかもその土地家屋調査士はかつて分筆作業を行ったその人。標識復元にあたっては、その隣人とも調査士が立会確認をしている。
元のブロック塀の隣人側表面が境界である。

それが元のブロック基礎の石積みの真ん中が境界だと言い出した。

いわく、

「出目があるはずだ」

と。登記簿の面積は古い測量なので、当時（たぶん明治か大正の、登記簿が税務署の管轄だった時代）の税金対策のために縄のびがあり、実測面積は登記簿面積より大きくなるはずだ、というのである。

だ〜か〜ら〜。それは古い測量のままだともっともなんやけど。
こっちの実測は昭和50年代後半で、こっちの登記簿面積はその時の測量に基づいていて、三角測量だから今より精度は劣るとはいえ、アンタの言うような出目は考えられないってば！

「互いの土地を実測して按分すれば、境界はもっと武水側によるはずだ。実測してもいい」

じゃ、その費用出して、と言いたい。
互いに出目があると考えられ、かつ境界がわからんときの妥協点として、「実測→按分」というのはよくあるよ。
でもうちの面積の方が大きいんだけど、実測按分すると境界はどっちへ寄るんだろうねぇ。

もちろん争いを避けて、あらかじめ境界から下がって塀を建てる方法もあるのだが、こういうヤカラはそうすると今度は、

「塀が境界だ」

と言い出すんだ、きっと。

こんな片田舎の数センチ、それで大して土地の値打ちが変わるわけでもなし、
うちだってそもそもどっちのブロックかわからんと言ってたぐらいなので、
うちはどっちだっていいのだが、一旦した境界確認を臆面もなくひっくり返すヤカラに譲ってやろうという気は起こらない。
もちろん争ったらこっちが勝つ。それだけの根拠は持っている。


けれども境界争いというのは、書類を揃える必要にせまられた方が圧倒的に弱いのだ。
たとえ裁判の勝訴判決があっても、である。

法務局には各土地の境界を確定した「17条地図」というのを備えることになっているが、その整備は進んでいない。
その進め方については、ものすごく文句を言いたいことがあるのだけれど、長くなるのでそれはまた今度。