2008年11月アーカイブ

この仕事してると、ときどき高いところに上ることになります。

電球の交換、クモの巣払い、給湯器の水抜き、はては鳩ネットにはさまったオモチャの回収……などなど。

脚立ですめば一人でできるのですが、脚立で届かないところにハシゴをかけるときは、怖いので一人が下でハシゴを支え、一人が上に上って作業します。

で、だいたいダンナがハシゴを支え、私が上に上ってドライバー片手に作業するのですが……。

なぜか

「なんで奥さん上にのぼってんねん？　普通、男がのぼらへんか？」

と怪訝な顔をされることが、しょっちゅう。

どう思います？？




ちなみにうちがそういう分担なのは、私のほうがエライからで……、
もとい、私のほうが軽いからです！



いや、私だって痩せてるほうじゃ決してありませんけど。
ダンナとの間には、歴然とした体重差が。
ダンナが落ちてきたら、私、つぶれるもの！

今さら書くのも恥ずかしいほどの不況です。
そしてひしひしと、家主業にも影響が。

うちの物件のまわりは製造業の工場が多い地域です。

工場減産→派遣・請負の解約、更新停止→寮の解約

なんですね。

うちなんか、派遣会社にけっこういっぱい借りてもらってました。
そしたらば、年末で某社は15室いっぺんに解約、別の某社は5室、さらに別の某社はさみだれ式に、先月2室、今月3室、来月は……。

去年の夏から今年の夏にかけては比較的引き合いが多く、
「まだいけますか？」というお問い合わせもありましたし、
解約理由も
「自社で寮を建設するんで」
という前向きなお話。

今回一気に解約の某社は、増員対応のために夏に借りた物件を、入寮させないまま今月解約です。

同業者の中には
派遣会社に１棟貸ししてるところもあります。
寒い冬だ……。
単身者募集の繁忙期をこれから迎える時期なのが、まだ救いですが、確実に奪い合いです。
駅前で分譲賃貸立ててたデベも潰れたし。。。。


われわれも寒いですが、住んではった方々や、去年に家買って出て行った方々がこれからどうなるのかも気になるところです。


同業者にときどき
「あのあたりは人口増えてるから、いい土地ですよね」
と言われますが、工場の影響次第なんですね。
もっとも、今回の不況がこれだけはっきりする前から、駅歩5分の空きテナントがぜんぜん埋まらない、というのが本当の地力を表してると思ったりもします。

「大家さんのひとりごと」の「事件帖」に「同じお客さまから、仲介業者違いの問合せ 」をUPしました。

この事件、いろいろ思いごとがあるのですが、眠たいのでそれはまた明日にでも。
メルマガも明日にさせていただきます。




・マンション管理

O家さんのファミリー向け物件、「マルシェ北坂」は「一般媒介」で募集をかけています。

「一般媒介」というのは大家さんから直接、多くの不動産屋さんへ情報を流す方式。
これに対して特定の一社に募集業務を依頼するのを、「専任媒介」といいます。

いくつかの不動産屋さんで同じ物件を見かける、というのは時々あることですが、大家さんが直接各業者に依頼している場合と、専任で募集業務を行っている不動産屋さんから情報が流されている場合があるわけです。後者を「流通物件」と呼びます。

さて、「マルシェ北坂」3階に空き室が発生したO家さん。
いつものごとく、不動産屋さんに募集依頼のFAXを送ります。
昔から付き合いのある地元の駅前不動産屋さんもあれば、フランチャイズで名の通ったエ○ブルやミ○ミニなどの大手業者もあり、合計20社ほどに同報送信。

数週間後、A不動産から空室確認の電話がありました。

「マルシェ北坂の303号室、まだ空いてますか？」

「はい、大丈夫です。よろしくお願いします」

「わかりました。ご案内させていただきます。案内用の鍵はどこにありますか？」

どうやらお客様を内見に連れて行ってもらえるようです。
どうか気にいってもらえますように！　と、祈る気持ちのO家さん。

次の日の朝、A不動産から再度電話です。気に入ってもらえなかった場合は、案内以後の連絡がないケースも多く、再度の電話は脈のある証拠。どきどきしながら電話を取ります。

「A不動産です。昨日のお客様なんですが、前向きに考えていただいてまして。もう少し考えたい、ということではあるんですが、お部屋を止めてもらってもいいですか？」

ちょっと嬉しい、でも微妙な連絡でした。
部屋止め、というのは仮押さえと同じ意味でO家さんの地域では使います。
「正式申込はまだだけれど、優先権を確保したいので募集を一時停止してほしい」ということです。多くの場合、
「申込意思はあるけれども、申込書がまだ完成していない」
状態です。
単に

●申込書を書くあいだ止めてほしい

と、いう際にも使われますが、

●お客様が一旦帰宅した後、電話で業者さんに申込意思を伝えてきたので、次の来店時まで部屋を止めてほしい。
●申込たいけれども、保証人候補者とまだ話がついてないので、申込書を完成することができない。
●ここにほぼ決めたけれども、今日来ることができなかった家族の意思を確認したいお客様がいる。

と、いうような時にも使われます。

「申込書はいただけないんですね？」

「ハイ。すみません。でも、お客様がお探しのエリアで猫がOKのところはマルシェしかないんで、ここがなくなるとウチも他に紹介できる部屋がないのです。お客さまも他のエリアに行かないといけなくなるので、決まると思うんですよ」

小学生のいるご家庭だそうで、転校を避けようとするとマルシェ北坂になるのだそうです。

少し考えたあと、O家さんは

「わかりました。止めることはできませんが、他のお客さんから問合せが入ったらすぐに連絡させてもらいます」

と、答えました。昔から土地の売買などでもつきあいのあるA不動産です。
他のお客さんから問合せが入っても、そこよりも先に申し込む機会があるように、気をきかせたつもりでした。

――そこから後は先着順、決断の早いお客様と契約しよう

と、考えながら、O家さんは電話を切りました。
しかしこれが、後から驚きの事態を引き起こすのです。

2日後のことです。
賃貸専業FC系のBエステートから、その「マルシェ北坂303号室」に問合せが入りました。
「がんばってお客さんつけさせてもらいます！」

元気な声が電話口から響きます。
よろしくお願いします、と電話を終えた後、O家さんはA不動産に問合せが入ったことを伝えました。

その後、A不動産がお客様と連絡がとれたのかどうかわかりませんが、Bエステートから

「今から申込書入れさせてもらいます！　お部屋止めお願いします！」

と、電話がかかってたのは、その日の夕方でした。

「ありがとうございます。ではお部屋止めさせていただきます」

A不動産には気の毒ですが、これでなにも問題がない限りBエステートのお客様に決まりです。
O家さんはA不動産に、「マルシェ北坂303号室」に申込が入る、と電話しました。
A不動産にはお客様に、残念ながら部屋が決まってしまった旨を伝えてもらわなければなりません。

A不動産の営業マンは

「えっ」

と、一瞬絶句しました。

「わかりました。お客様にお伝えします」

お互いに、「またよろしくお願いします」と電話を終えましたが、無念そうな様子が電話口から伝わってきました。

次の日の朝。

Bエステートから申込書がつかないので、おかしいな、とは思っていたのです。
営業時間のからみだろうか、と確認の電話をいれようとしていたところでした。

なんとBエステートから

「申し訳ありません！」

と電話がかかってきました。

「昨日のお客様なんですが......キャンセルです......」

「えっ」

と、今度はO家さんが絶句しました。
すぐにA不動産に連絡すれば、あのお客様に間に合うだろうか、と思ったときです。
電話の向こうの声は、一瞬、次の台詞を言おうか言うまいか、逡巡したようでした。

「実は、A不動産がお客様にストップをかけまして......」

「えっ」

再びO家さんは絶句しました。

「確かにA不動産からもお問合せが入っていましたが......同じお客様だったんですか？？」

「そのようです」

どうやらA不動産から、物件の空きがなくなってしまった、と聞いたお客様。

『その物件、Bエステートから申込むことにしたので』

と答えたのだそうです。
それを聞いたA不動産の営業マンが、

『こちらが先に紹介したのに、それはない！　Bエステートと大家さんに抗議する！』

と憤慨し、お客様はBエステートから申込を取り下げたのだとか。

「うちは仕方ないとして、大家さんに抗議ってのはどうかと思うので、A不動産さんからなにか連絡があるかどうかわかりませんが、経緯をお伝えすることにしました」

と、Bエステートの営業マン。紹介したBエステートも、その労が無駄になったわけです。A不動産から既に紹介されてるとは知らずに紹介したのでしょうから、Bエステートも無念でしょう。

「A不動産さんだと、仲介料1ヶ月取るじゃないですか。うちだと0.5ヶ月ですよ、ってお客様には言ったんですけれど......」

と、Bエステートの営業マンはつぶやきました。

「情報を見つけるは難しくない時代になりましたから、後は料金も含めたサービスで選んでもらえればいいと思うんですけどねぇ......」

不動産仲介は情報が商品です。
先に情報を紹介した方がお客様を得、一種の情報料でもある仲介手数料を得る、というのが業界慣習です。
ですから、他の業者から既に紹介されてる物件を、同業他社でリクエストして再度紹介してもらうのは、NGとされています。

今回、Bエステートがどの時点で、紹介がダブったことに気づいたのかはわかりません。

――これでお客様に嫌気がさしてしまわなければいいのだけれど......

とO家さんは危惧しましたが、そのお客様からはA不動産を通じて申し込みが入りました。
空室が埋まったのは嬉しいことですが、ひどく複雑な気分を抱えて、O家さんは入居の用意をすることになりました。

「大家さん読本」に「ペット可切り替えがうまくいく物件、難しい物件」を掲載しました。

今月の「大家さんのひとりごと」の更新は少し遅れてます。
今週中にはＵＰするつもりですが、
「賃貸仲介業ってなんだろう」
と考えさせられる出来事があったので、それを書くつもりです。

急に冷え込んだので、慌てて花壇の秋の植え替えをしたらば、風邪ひいてしまいました。

一日二日は何もようせず、三日四日はその間にたまった仕事に追われ。

んでもって、今日、大阪賃貸フェアでつみあがった資料の整理を一部していたらば、ついついシックハウス対策や、配管サビ対策（磁石取り付けるやつね）、消臭薬剤、錆落とし薬剤、などなどでほんまかいな、といろいろひっかかっているうちに、

「水商売ウォッチング」

につかまり、脱線して仕事があまり進まなかった^^;


だって……効果はホントウかもしれないが……
事実本当のもあるみたいだけれど……

パンフの書き方がなぁ。
科学っぽく見せようとして、むしろ突っ込みドコロ満載なんだもの……。

で、それをブースとかで営業してるほうも、受け売りしてるだけで。。。。
（ステンの孔食の黒い色が地金の色だとか、マイナスイオン効果とかフィトンチッドの持続的効果とか……）

科学理論は不明でも、効果があれば（たとえそれがプラセボでも）それでいい、というのは現場では確かにありなんだけど。

科学的に立証されているかのような、あるいは科学の権威を利用するかのような言い回しはやめてほしいなぁ。

メールいただいた方、申し訳ありませんが、返信は来週あたりまでお待ちくださいませm(_ _)m

断続的に書いている、境界部コンクリートブロック塀の耐震改修問題です。


恐怖のブロック塀
結局境界のブロック塀はうちのもの
の続編です。


さて、いよいよ近隣との調整に入ってきているのですが、予想どおりぼろぼろ問題が出てきました。

互いにいえることですが、立場が違えば主張が違う典型といいましょうか。

某お隣さんの敷地に入らせていただき、問題のブロックを見た業者さんが大きなため息。

ウチの敷地の側からは、きちんとした基礎に乗っているように見えたのですが、反対側からみると、基礎部は自然石積。

——それって……基礎とちゃいますよね？

「まるっきり基礎の役になってません」


うちの側は石の上にモルタルを塗ってただけだったわけです。

同じ場所に塀を作りなおそうとしていたわけですが、お互いの敷地でオーバーレイ舗装を繰り返しているため——
いや、そうでなくても構造物ってのは古いほど下にありますから、この石積がいったいいつのもので、どれぐらいの深さまで埋まってるかわからないとのこと。

きちんとした基礎を作るには、この石積を地中部分を含め撤去しなければならないのです。

両側から互いの建物がせまり、ただでさえ解体が手作業なこのブロック塀。（だから費用がかかるんだ！）
石積撤去のために地面を掘るのは事実上不可能です。

とりあえず、危険軽減のため、上部のブロックだけでも撤去させてほしい、と申しいれたのですが……

こちらの建物は電気室、先方は住居ですし……

先方から

「ブロック塀でこっちの増築部の軒を支えているので、撤去は困る」

——（へ？　で、でも危ないんじゃ……）

業者さんが

「柱を入れて支えましょうか？」

と助け船を出してくれました。
まぁうちにのブロック塀になんでそんなモノを取り付けたのか激しく疑問ですが、うちも結果的にどっちのブロック塀かわからないまま長年ほったらかしてましたから、そこはまぁ言えた義理ではありません。。

「じゃ、防犯とプライシーの問題があるから、元の場所に元の高さまでブロックか目隠しか積んでくれ」


——（そ、それだと耐震改修にならないのでは……）

もちろん防犯やプライバシーをおっしゃるのは理解できますし、業者さんも面格子の設置とかいろいろ案は出してくれたのですが、結局先方の本音としては


「いままで数十年、なんの問題もなかったのに、いきなり撤去されるなんて。防犯・プライバシー、工事の音、それにどーしたってこっちに破片が落ちる。そんな迷惑は御免蒙る。余計なことをしないでほしい」

ということのようです。


塀が倒れるような大地震は何十年に一回起こるかどうかもわかんない、防犯やプライバシーは日々のこと。


先方のお気持ちはわかるんですが。。。。。。
そちらの都合でそのまんま、というのは、実はこっちも費用的に確かに助かるんですが、
それだと、イザという時の責任はよう取らんので。


ほんとにソレでいいのかな。。。。。

さぁ、どう落ち着くことやら。

ほかにもまだ何軒かお隣さんとのお話が残ってます。あぁ、ため息。。。。




・理想は広くて丈夫な家？

10月半ばからとてもありがたいことにお申込みが相次ぎ。
満室まであと1件！

みなさま今週の入居なので、準備でてんやわんやしていました。

今まで閑古鳥が鳴いてたのになぜ……！
条件もなにも変えてないのに……！

前にもこういうことがありました。
空きまくってたのに、なぜか申込みが相次いで、あれよあれよと埋まったことが。


ところが逆もまた真で。
退去があいついで埋まらない物件もあるんです^^;
たまに入っても出てくほうが多い。みんな家買って出ていかはるんだ。
こっちは入居率半分だよ、どうしよう……orz
ペット解禁は入居者に蹴られたしな。。。。
強行してできないわけじゃないが、現に住んではる人を大事にしないでどーする、というわけで見送りです。
募集家賃を下げないと仕方ないな。お隣の放置状態物件より安くなるのはかなりシャクだが。。。。。