2008年9月アーカイブ

ときどき読んでいるハウスコリーニング屋さんのブログにシンク磨きの話が載ってたので触発され、一日ひたすらゴシゴシ。

スコッチがいい、と書いてあったので、クエン酸で水垢、マジックリンであぶら汚れを落とした後、ひたすらゴシゴシ。


この部屋はすでに改装に入ってもらった部屋なのだが、いつもお世話になってる業者さん、水回りのクリーニングがイマイチなんだな。


緑のスコッチでゴシゴシやったあと、やはりナイロンの研磨ペーパー1500番ぐらいのでさらにゴシゴシ。


お。
なんかいい感じ。
一方向にヘアライン入れるみたいに磨けって、このことかぁ。


こんど業者さんに言っとこ。


うちの廉価版のお部屋はこうして私のDIY実験台になります。
次はキッチンの取っ手の取替と、シート貼の予定。

取っ手は変なピッチで、合う市販品がなくて困ってたら、ダイソーでバータイプの長いの売ってた。
これなら穴を開け足せばOK！


そして私の手の腱鞘炎は悪化しました。
イテテ。。。
普段磨きモンしないから。。。。

前々から
「あの黒い干からびたものはなんだろう？」
と思ってたんです。

ある日雨のあとで見ると
「どうも藻みたいやなぁ。。。。」

で、踏んでみると、滑る！





危ないやん！
見た目も良くないし、こりゃあなんとかしなきゃあ、と。

で、このキクラゲモドキがなんなのか調べてみますと、

「イシクラゲ」

というのだそうです。

藍藻類のネンジュモの仲間で、顕微鏡でみると数珠つなぎの様子がよくわかるとか。

これは駆除する前にぜひ見てみなければ。
家にある300倍程度ので見えるかしら。


さらに説明を読むと、

「食べられる」

………………！！


…………駆除すんのやめようかな。。。。
やっぱ物件の庭やと滑って危ないし、家に持って帰ろうかしらん。
↑
食い意地^^;

賃貸保証＆収納代行の大手のリプラスが破産した。

保証に収納代行がついている、というのが賃料の集金管理にはとても便利で、
特に家賃保証付きの管理契約を家主と結んでいる管理会社には評判が良く、
雨後のタケノコのような保証業界の中では「上場企業」というお墨付きもあり、
名のある管理会社がよくこのシステムを利用していた。
（私も去年だったか一昨年だったかの、とあるセミナーで、「お勧めの保証会社」として聞いたことがある）


夏ごろから収納した家賃の振込遅延が発生し、噂になっていた。
それで解約した管理会社も多いはず。


保証はともかく、収納代行がつぶれる、というのは川下にいる管理会社や家主にとっては火事にあったような気分になるのだが——


これから月末ということで、家賃の支払い現場はかなり混乱すると思う。
リプラスの場合、自動引落で家賃を収納するのだけれど、通常のスケジュールではもう間に合わないし（特例で止まるんだろーか）、リプラスからさらに他社に収納代行に出しているケースも多いので、どうすればいいのかキチンと借主にインフォメーションが行くといいのだけれど——。


そして、メインにリプラス使ってたら、管理会社のオーナー送金現場もてんてこまいだろうな。。。。。





・住宅ローンはどうなるの？

なぜかまた、コメントが入らなくなってしまったので、エントリでレス。

みなさま、コメントありがとうございます！


色を変えてるだけなんで、安上がりで効果的、と言いたいところですが、ペンキ屋さんの人工（手間賃）がけっこうするので、普段の改装よりはお金がかかります。（といっても設備入れ替えに比べれば！）
素人塗装は遠い物件なのでやる予定がありません。（けっこう見ればわかるし。気になるの私だけか？）

私の周りでも、オレンジと緑・水色は好みが割れました。

女性にはオレンジ好評です。膨張色なので、部屋が狭く見えないかがちょっと不安なのですが。

緑・水色は広く見えて、爽やかで、と言われました。
オレンジ派の花子さんは寒い地域。
爽やか、と評価してくれた今は夏。
受験組の引っ越しシーズンは。。。。。寒い季節！
うーーーーむ。色の温度って大事かも。
でも、物件所在地は盆地だから夏は暑いぞ！

男性にはシックな茶色も評判よかったです。



犬斗さん、住んではった方にそう言っていただけると嬉しさ倍増です！

>暗い木目のクローゼット

きっと建築されたころに流行ったんでしょうね。。。。


花子さん

私も花柄苦手です^^;
デコな部屋が業界紙に乗ってましたが、アレも苦手です。
腰板、うちのペット可物件でもやってます。ただ、部屋が狭く見えるのが難点。
コンクリ柄もやってみました。貼ったときには流行ってたせいか、ナカナカ良く見えたのですが、今はダメです。
寒々しいわ、おっしゃるとおり圧迫感あるわ。



おざわさん

>わたしも、おんなじこと外壁塗るときにやってみました。

おお！　確かに外壁のほうが難しそうですね。面積が広いとイメージが違うので、色見本から選んでもまったく違う感じになっちゃったりしますよね。

内装もどうなるか心配ではあります。


北国の夏さん。

はい、中は収納です。
防音室化ですか。面白いですね！
でも、とても居られないと思います。
と、いうのは私、鬱のときには押入れにこもるのですが、冬でも暑くて出てきてしまいますので。。。。。^^;
「黒板」は実は自分の野望なのです。理想は下に鋼板入れて磁石もつくようにして、黒板用塗料塗って！
ホントに黒板にしたい。（費用の関係上無理と思いますが）
そして写真貼ったり、チョークで絵を描いたりするのだ！
（ホントにやるとチョークの粉でエライことになるけど）

mezon33さん

オレンジ派ですか^^
オレンジ、人気ありますね。写真の通りになってくれるといいんですけど。
学生さんが喜んでくれはりますように！

退去立会に行ってきました。

ゴミ置き場に捨てて行かはる家具があったので、処分をお願いした程度。

そんな彼が流しについた浄水器を指さして

「……あの、コレどうしたらいいですか？」

——どうしたら、って……○○さんのモノですので、取り外していただいて、転居先へ持っていかれたらどうでしょうか。

「……大家さんのじゃないんですか？」

——へ？

「入居のときに、取り付けてください、って仲介業者さんに言われたんですけど……」

——いえ、ウチは知りませんけど……。


あああああ。きまずい沈黙！


「取扱説明書はそのままでいいんですよね？」

——はい、置いていってください（話題が変わってよかった！）。

「コレも置いていっていいですよね……（と、防犯セットの箱を出す）」

——へ？　ソレもウチのではないのですが……

「こちらへ入居するには必要、というので買ったんですけど……」

——……………………仲介業者さんの有料オプションですね……。



彼、悲しそうに苦笑いしてました。




まさかストレートに「これらの購入が契約上の義務」
だとは言ってないでしょうが、彼がそう受け取るような言い方を、彼の担当者はしたのでしょう。

付帯商品売るノルマも大変なんだろな。。。。。

でも、せっかくいい付帯商品なんだから、こういう結末はお互いにとっていいとは思えない。いや、よくないよ。。。。。

外壁塗り替え予定の某物件。

せっかくだから室内の印象も変えてみて、「古かろう安かろう悪かろう」から脱却したい！

大学近くのワンルームなので、遊びの許容度も高いだろう。
と、いうわけでフォトショップエレメンツで塗絵をしてみた。


これが元のお部屋。改装済みの空き室を撮影。
ホントにやると取り返しがつかないので試せない大胆な色も、塗絵なら試せるし。




というわけで調子にのっていろいろ塗ってみました。
どの配色が好きかご意見いただけると嬉しいです。

……男女で差がでそうな気もするな。

オレンジ


水色


グリーン


黒板。ホントに黒板塗料使ったらオモロイだろーなぁ。


茶色


ちょっと冒険



とても楽しいけれど、一番万人受けするのは元の部屋な気もする。
あたりまえか。



・快適インテリアのコツ

「大家さんのひとりごと」に「家主と賃貸経営理論 」を追加しました。
もとは「家主は賃貸経営理論を信じるな！」という題名だったけど、羊頭狗肉な気がしたので変更。



この記事は「東洋経済」の「不確実性の経済学」に触発されました。


しかしなぁ、この東洋経済も「自然科学は予測できる」みたいに書いてるけど、そんなこともないんだけどな。
ニュートンもアインシュタインもボーアも、理論はスマートだけど、実地での活用となるとファクターが多すぎて、個別事象への適用となると結局は不確実なんだし。
ふたを開けてみるまでわからない「シュレディンガーの猫」。←そんな意味じゃないか（笑）。

なお、私は物理苦手です。数字ばっかりなんだもの。

更新記事配信のメルマガは夜に！

勉強会にゆくと不動産のプロ、とおっしゃる方が色んな経営理論を教えて下さる。
主にアメリカからの輸入理論らしいが、かの国でプロと認められるのに必要な資格を取るのに必須の理論らしい。
金融工学をベースに不動産賃貸で起こり得るさまざまな変動係数を加味し、さらにそれを最低半期に一回は見直すことにより、現実に即した運用を云々。
初めてAMだのPMだのという言葉を聞いたン年前とは、理論の進歩も素晴らしい。(初めて聞いた時は午前午後かと思いましたよ)

プロにとって必須の理論ということはわかる。
しかし、日本の家主にとっては？
大きな疑問を持っている。そりゃ、知ってるに越したことはないだろうけど。

金融理論というものは、統計が大きなウェイトを占めている。
統計は全体の傾向を見るのに大変有効な手段だが、個のふるまいがが全体傾向どおりかは、また別の話。
自分の物件のいろんな指標が、統計から得られた、たとえば回帰直線に沿う確率はいったいいかほどだろう。
仮に母集団となる賃貸物件の指標が正規分布しているとして、自分の物件の逸れ具合を考えるには、偏差を考えないといけない。
もし正規分布していないとなると、さらに問題は複雑になる。

AMやPMは多くの富裕層を顧客に持つが故に、理論は大きな武器になる。十分な母集団があれば全体の結果は理論値に近づく。
資産運用のプロたる彼らが扱うのは集団ーーマスとしての資産であって、個々の物件や事案が浮こうが沈もうが、全体でうまく運用できればそれでよいのだ。
逆に言えば、母集団として有効に機能する規模の資産ーー賃貸経営、あるいは不動産投資に絞って言えば戸数ーーを持っていれば、有効な手法といえる。

家主にとって、こうした理論は参考程度のもの、と私がいう理由は以下の通り。

○大都市の一部を除いては、統計がそもそも存在しない。
○家主の営業規模が小さく、経営していく資産対象は「マス」ではなく「個」である。
○家主の多くがこうした理論を知らない、あるいは活用しないため、理論上矛盾した行動を取りやすい。

こんなふうにつらつら思慮していくと、どうもこの方面の勉強には身が入らないのである。
景気と顧客の空気を読む方が役に立つんじゃないかと。

とは言っても、賃貸経営で必ずと言っていいほどお世話になる金融機関は、マスで金融を取り扱ってるから、融資や買い入れ・売却の際には理論の裏付けは大いに役立つんだけれど。

最近ボスが介護疲れ気味でなかなかいろんな話ができなかったのですが、今日は割と快調だったようで、今後の募集条件の設定についていろいろ話ができました。

スタートはボスが見ていた建売住宅の広告。

「昔売ったあの土地、今ならこの値段で売れるやろか」

と、ボス。

「うーーー。売り出し値段はこれぐらいかもですが、その値段で売れるとは。。。」

ボスのいう「あの土地」は当初の価格からかなり落ちての売却になった土地。当時は私もなにがなんだかさっぱりでしたが、今にして思うと、素人が生兵法で変に詳しいものだから、欲をかいて下げ時を誤った、といえます。


この辺りの話は、本業の賃貸にも言えていて、少々下げてもとっとと満室にもってった方が、次に強気に出られる。
高いままの条件でも引き合いや成約がなまじあるものだから、なかなか踏ん切りがつかないのだけれど、出入りはあっても恒常的に空きが減らない、あるいは空きが増える、というのは条件設定の何かが間違ってるんだ。
ここでいう条件というのは、賃料のほかに設備だとかいろいろあるのだけれそ、在庫を抱えてるのに売れない条件に拘泥することはないわけで、在庫調瀬と売り出し設定はもっと勉強しないと！


と、思わずボス相手に力説。
いいディスカッションだと、しゃべりながら考えがまとまってくるのが快感です。
ときどき、いや、しょっちゅう、やりすぎてボスが逆切れするんだけど（いつもすんませんm_ _m）


「うんうん。でもやたら下げるばかりが能じゃないで。いろんな本にもそう書いてある」

もっともでございます。で、つらつらとうちの物件の周りを見るに、狙い撃ちできそうなターゲットは。。。。（これがまたニッチの想定がしづらい環境なんだ・汗）

と、幸い今日はうまく議論がかみ合い、今後の募集条件の大筋決定。


あとは効果的な時期に投入・周知したいよね、
と、ダンナとおしゃべりしてました。


だいたいダンナと私の思考と突っ込みどころはよく似ていて、ボスと私とダンナ、三者でしゃべると、私とダンナがダブルでボスを攻撃する形になりがち。そりゃボスも逆切れしたくもなるわな。


「ごくろーさん。ダブり攻撃やとややこしーことになるから、ワシ引っこんでたよ」

とダンナ。お気づかいありがとう＾人＾


子どもの模試の送迎をした後、末娘と月見だんごつくりました。

夕食後、庭にてだんごをぱくつきながら、みんなでお月見。
初めのおぼろ月も見ている間に雲が薄くなり、影ができるほどの明るさに。


ボス「誰か和歌を詠むこと！」

私「へ。言い出し兵衛からですよ？」

ボス「いや、だれか詠み。私しゃ批評する！」

当然だれも詠みません^^;

ダンナは蚊の襲撃を受けて早々リタイアしてしまいました。

義妹「ちょっと兄ちゃん、せっかくのえぇ月やのに、えぇ人と見ないでどーすんのよ！　かゆいのと女房とどっちが大事なん！」

ダンナ「……かゆいの」

どうしても我が家は漫談になるようですが、なんかしあわせな一日でした。

首都江戸の誕生—大江戸はいかにして造られたのか (角川選書)
	大石 学 角川書店 2002-10 売り上げランキング : 166746 Amazonで詳しく見るby G-Tools

都市と農村、という対立軸（あえてこう書く）を習った、というか意識したのは、中学の社会科の授業だったように思う。
始めて府立図書館へ資料を探しにいったのもこの頃で、研究授業で友人と一緒にOHPを使った発表をやった。
農村から都市への食糧と労働力の供給、三チャン農業、農業の機械化、そんなテーマだった。



私は都市で生まれ育って、今は片田舎ーー郊外で家主業をしている。
それで最近、賃貸住宅というのは本質的に都市で成立するものだ、という認識を強くしているのだが、それが


○第一次産業の事業承継上の問題
○地方の寸に合わない都市計画
○相続税上の問題


のために、本来ならそぐわない場所に、どん！　とそぐわない規模の賃貸住宅が建ったりしている。うちなんかその典型だ。


本当は都市から田舎に至る軸線上で、評価の仕方も適した住宅もスライドしていくのが順当な気がする。念のために書いておくが、スライドとか軸とか書いてるのは、優劣ではなく、形態や手法の最適化方向が異なっているってだけ。

そういうわけで都市論も気になる今日このごろ、歴史趣味もあいまって手にとったのがこの本。



首都は明治に京都から東京へ、というのが一般的な受け止め方。
それをこの本は首都を「政治・行政の中枢的管理機能が集中する地域」と定義づけた上で江戸の首都機能の発達を語る。


江戸という都市を語った本はいろいろあるのだけれど、その多くは江戸時代後期のソレーー化政以降であることにお気づきだろうか？
江戸時代の多くの期間は今イメージする完成された江戸の姿とは違っている。


ではどのように江戸という都市が整備されてきたのか、ということにほとんどの紙幅が費やされているのだが、それは新鮮な事実の連続だった。


家康の江戸入城当時寒村であった、というのは完成された江戸からの対比であって、まぁ当時の普通の城下町。関八州を統べるための近世城下ーー家康はすでに安土や京・大坂で近世城下の一つの方向性を既に見ているーーとしては、当然未整備。
そこからの出発なわけだが、そうしてみると誕生期の江戸という都市は織豊の城下町整備とはかなり指向が違っている。
本書の記載で当初の重臣屋敷の配置を読むと、用語こそ「屋敷」だが実質的には本城からの距離といい、機能といい「出城」そのもの。それが本城＆本城下の発展により、飲みこまれていったという印象である。



また、各町の木戸が既に慶長期に見られるという記載。
木戸は古くから町あるいは村を他所から隔てるための防御施設として広く見られる。
江戸期の木戸は自身番と一体となって、町の自警拠点となっていたが、上記の重臣屋敷配置と併せて読むと、そのルーツは中世・戦国の木戸であるように思う。



最初期の江戸は、乱世の城としての性格を色濃く残しているのである。
保守的・現実的な家康の性格が読みとれて面白い。



江戸が関八州の首府から、天下の首都となったのは関ヶ原の後、家康が「大坂か江戸か」を秀忠に諮問し、江戸を選択したときだそうだ。


時代別に江戸の地図をスライドショーにしてみたらきっと面白いだろうなぁ。