「利回り」の虚実

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勉強会で金融工学に基づいた、不動産投資の利回りとか計算方法を聞いてきました。
アメリカで一般的な評価方法だとか。

日本でよく不動産投資の指標として使われる「表面利回り」に対して、かかるコストや空き室率等をタイムリーに見直していくことによって、より現実的な「利回り」を表現している………みたいです。
(なんどか書いてますが、私は数字が苦手なので「みたい」としかいえない)

で、最近の「収益還元方式による物件評価」というものが私はピンとこなかったのですが、今回の勉強会の説明はよくわかりました。

ある地域における投資家の期待利回りが10%である場合、その物件の年間収益にこの期待利回りを乗じて物件評価とするんだそうで。
なるほど。よく不動産投資の話で「レバレッジ」といわれるのはそういうことか、ととても納得できました。



でもやっぱり、私は「利回り」という言葉にはなじめそうにありません。
「使った資金を何年で回収できるか」の方がしっくりきます。時代に乗り遅れてます(笑)。

だって、普通「利回り」って、
預金金利が1%なら、100万円の預金が1年後に101万円になるってことですよね。

5000万円のアパート建てて、利回り10%なら、1年後は5500万円。
うーーーーん。1年後なら確かにそうかもしれない。
でも、10年後って普通は賃料落ちますよね。これを「利回りが落ちた」と表現するか、「元本が目減りした」と表現するかで、すごーーーくイメージ違いません?

5000万円で建てたアパートが、10年後にいくらで売れる? 20年後は?

うちの地域、20年のアパートだと、まぁほとんど土地値打ちでしょう。
収益還元法でも、賃料下落の分、元本にあたる物件価格は確実に目減りするわけで。
そりゃ株でも債券でも元本保証はないんだけれども。
賃貸物件みたいに「長期運用時の元本割れがほとんど確実」なものじゃない。(元本割れしないのは地価があがる場合ぐらいでしょう。もしくは捨て値で買ったボロ賃貸をうまく再生できた場合か。人口の減少を考えると大半の物件は下がると考えざるをえない)


賃貸物件の特徴は「長期運用時の元本割れはほとんど確実」だけれども「配当(=賃料収入)」が比較的安定しているので「元本の目減り分を配当で回収できる」というのが私のイメージなのです。
ま、それもこれも借入金の返済ができればですけどね。。。。。こっちの元本は減らないからな。。。。。

はっ。これって、前の記事で書いた本の表現のリスクリターンでいえば、ちょっと怖いことになるんじゃなかろうか。くわばらくわばら。
言葉って怖いなぁ。

  
うちの子が将来の夢の話(学校でそういう話があったらしい)をしてくれて、いろいろと子どもらしい夢をはなしてくれたあと
「でも、ぼくはうちの商売つぐんやし」
で話をしめてくれました。
親としてはとてもとてもうれしいけれども、先行きの明るい商売ではないので複雑な気分になりましたよ。

私の代でいろいろ整理したいと思ってますし。(20年ぐらいたったら、手をつけられるかな? それまでに下準備ぐらいはしておきたいが)


金利の基本15分講座

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こんにちは私のような中小企業にも、不動産投資の資料が来て、賃貸物件で"利回り6%”などと書いてありますが、私も信じておりません。投下資本に対する、トータルのリターンで考えるのは”経営”という観点では正しいと思います。多くの新興賃貸物件や、プチ大家さんが失敗するのは運用で設けられると考えるからで、建物の償却を見込み最悪 土地の緩やかな値下がりでも、収入を得られるには自己管理等での労働収益を得て、(費用削減では無し)賃料により、資産目減りがしないのが適正な範囲だと思います。資産価値は経済状態により変わり、それは現金で持ってもインフレがあれば同じです。 賃貸収入という運用は、デフレ、インフレの危険を回避し、資産の保持者が管理という労働することにより、適正なリターンを生むのだと思います。商売をするのに、店長、店員も人任せで、フランチャイズをやって儲かると思う人はいないのに、賃貸ならば、管理も客付きも人任せで、”利回り”があるというのは幻想に過ぎません。故に、私は、人任せ賃貸は信用せず、自己管理物件を選びます。 それは経営という観点から健全だからです。

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このページは、が2008年4月21日 22:33に書いたブログ記事です。

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