2008年4月アーカイブ

物件の掲示板に連絡ビラや町内会の回覧物を掲示するのだけれど、概して掲示板てのは小さくて貼りにくい。

押しピンは落ちるし、セロテープはめんどくさい上に貼り跡が汚い。

それで、階段室型物件は、階段室正面にあるメーターボックスの鉄扉に、マグネットで貼っている。
特にネオジウム磁石使用のマグネットバー、それもクリアタイプは愛用品。近所の100均のを買い占めて使っている。

難題はその鉄扉のない物件で。
掲示板の板そのものはツルツルした樹脂製のがついてて、テープを使ってたんだけど、めんどくさくてしょうがない。
空き部屋のリフォームついでに、パンチングメタルでの貼ってもらおうかと思ってたのだが、「どこでもマグネット」なるものを見つけたので使ってみた。

見た目はなかなかキレイなので、あとは粘着シートのお手入れがどの程度の頻度でいるかだな。
でもお手軽なので大満足！

うちの某物件駐車場で車上荒らしがありました。

実は去年の暮あたりから同じ場所で2回ありました。
さらに近所でも、という話がかあったので、防犯カメラを4月半ばにつけたところです。

早速役にたったわけですが。。。。
嬉しくない >_<

もちろん画像はダビングして警察に渡しました。

・防犯完備なのは

勉強会で金融工学に基づいた、不動産投資の利回りとか計算方法を聞いてきました。
アメリカで一般的な評価方法だとか。

日本でよく不動産投資の指標として使われる「表面利回り」に対して、かかるコストや空き室率等をタイムリーに見直していくことによって、より現実的な「利回り」を表現している………みたいです。
（なんどか書いてますが、私は数字が苦手なので「みたい」としかいえない）

で、最近の「収益還元方式による物件評価」というものが私はピンとこなかったのですが、今回の勉強会の説明はよくわかりました。

ある地域における投資家の期待利回りが10％である場合、その物件の年間収益にこの期待利回りを乗じて物件評価とするんだそうで。
なるほど。よく不動産投資の話で「レバレッジ」といわれるのはそういうことか、ととても納得できました。



でもやっぱり、私は「利回り」という言葉にはなじめそうにありません。
「使った資金を何年で回収できるか」の方がしっくりきます。時代に乗り遅れてます（笑）。

だって、普通「利回り」って、
預金金利が1％なら、100万円の預金が1年後に101万円になるってことですよね。

5000万円のアパート建てて、利回り10％なら、1年後は5500万円。
うーーーーん。1年後なら確かにそうかもしれない。
でも、10年後って普通は賃料落ちますよね。これを「利回りが落ちた」と表現するか、「元本が目減りした」と表現するかで、すごーーーくイメージ違いません？

5000万円で建てたアパートが、10年後にいくらで売れる？　20年後は？

うちの地域、20年のアパートだと、まぁほとんど土地値打ちでしょう。
収益還元法でも、賃料下落の分、元本にあたる物件価格は確実に目減りするわけで。
そりゃ株でも債券でも元本保証はないんだけれども。
賃貸物件みたいに「長期運用時の元本割れがほとんど確実」なものじゃない。（元本割れしないのは地価があがる場合ぐらいでしょう。もしくは捨て値で買ったボロ賃貸をうまく再生できた場合か。人口の減少を考えると大半の物件は下がると考えざるをえない）


賃貸物件の特徴は「長期運用時の元本割れはほとんど確実」だけれども「配当（＝賃料収入）」が比較的安定しているので「元本の目減り分を配当で回収できる」というのが私のイメージなのです。
ま、それもこれも借入金の返済ができればですけどね。。。。。こっちの元本は減らないからな。。。。。

はっ。これって、前の記事で書いた本の表現のリスクリターンでいえば、ちょっと怖いことになるんじゃなかろうか。くわばらくわばら。
言葉って怖いなぁ。

　　
うちの子が将来の夢の話（学校でそういう話があったらしい）をしてくれて、いろいろと子どもらしい夢をはなしてくれたあと
「でも、ぼくはうちの商売つぐんやし」
で話をしめてくれました。
親としてはとてもとてもうれしいけれども、先行きの明るい商売ではないので複雑な気分になりましたよ。

私の代でいろいろ整理したいと思ってますし。（20年ぐらいたったら、手をつけられるかな？　それまでに下準備ぐらいはしておきたいが）


・金利の基本15分講座

「大家さんの本人訴訟　強制執行編」を本家サイトにUpしました。


今月一気に部屋が空いたので（泣）、憂さ晴らしにぐりぐりシャーペンで部屋のパース描いて遊んでます。

パソコンに落してカラーシミュレートでもしようかな。めんどいな。
でもＣＧに落すと、仕事のサイトで使えるな。。。。

・パースをチェック

大家さんの本人訴訟　強制執行編

「出てけ！」と滞納者を訴えた大家さん、無事に勝訴の判決を勝ち取りました。
さぁ、次は強制執行だ！

と、気ははやりますが、まずは被告への判決送達完了と、判決の確定を待たねばなりません。なにせ
「判決に不服のある当事者は，判決送達日から２週間以内に上級裁判所に対して控訴をすることができ」るのです。
参考：http://www.courts.go.jp/saiban/syurui/minzi/minzi_01_02_04.html

ここで、察しのいい方はお気づきでしょう。控訴がない場合、確定は「判決送達日」から2週間経過後なのです。
送達されなかったら......、すなわち被告が受け取らずに洞ヶ峠を決め込んだら......。ここでも時間が経過してゆきます。どうしても受け取らない場合は、最終的には公示送達になるのでしょう。
ちなみに金銭債務は、訴訟時に「仮執行の宣言」を求めておけば仮執行ができますが、明渡に仮執行は通常認められません。

さて。裁判所の担当書記官に電話をかけ、判決確定がわかると、自分の持っている判決正本と印鑑を片手に裁判所へ向かいます。
強制執行の申立てをする前に、3つの申請・申立が必要なのです（→雛型はこちら）。Ａ4の紙と印鑑を持ってゆくとその場で書けて便利です。
その3つとは...

・判決正本送達証明申請
・判決確定証明申請
・執行文付与の申立

です。これらを受け取るときには、「受書」といいまして、「上記のものを受けとりました」という書類を出します。
さて、ここで注意。申請・申立に行く時には、必ず担当書記官がいるかどうか確認します。いなければ、受理はしてくれますが、それだけ。また取りにこなくてはなりません（受理さえも渋られることがある）。
担当書記官の手が空いていれば、すぐにしてくれることもあります（このあたり裁判所は悪い意味でものすごくお役所的です）。

書類が揃えば、いよいよ明渡執行の申立です！　動産差押の申立も一緒にやってもかまいませんが、意味はほとんどありません（申立費用がかかる分、損です）。ただ、債務者本人名義の自動車がある場合はやる価値がある場合もあります。ただし、普通乗用車は「自動車差押」ができますが、軽自動車の場合は「動産差押」となります。
執行の申立は、執行を行う場所の管轄裁判所で行います。
申立書は管轄裁判所の執行部にある雛型に記入するとラクです。
訴訟時に「明渡に至るまでの損害金」として請求した金員は、執行申立日が明渡日として取り扱われます。
申立には予納金6万円が必要です。
申立を行うときに、執行官の手足となって実際の執行業務を行う執行業者を決めなければなりません。そして強制執行にかかるお金の多くを占めるのが執行業者に払う実費です。でも......執行業者と普段のつきあいなんてありません。裁判所が管轄内の執行業者の名簿をくれますので、その中から電話でおおまかな見積もりを依頼して執行業者を決めます。
担当執行官が決まれば裁判所から連絡がありますので、その時に執行業者を伝えます。
そして「執行催告の日」の打ち合わせをします。

催告の時には、債権者・執行官・立会人・強制執行業者が明渡対象物件に集合します。
ここで、合い鍵が必要です。なければ、解錠技術者（鍵屋）をあらかじめ呼ぶ必要がありますので、しっかりチェックしておきましょう。
インタホンを鳴らして相手が出てくれば対面で催告。出てこなければ、合い鍵で入室し、貼り紙での催告となります。
執行業者はここで部屋の中を見回して、具体的な金額をはじき出します。
執行官に言われる通り、書類にサイン・押印して催告は終わりです。

いよいよ執行の断行日。
再び債権者・執行官・立会人・強制執行業者が明渡対象物件に集合します。
執行官が断行を相手方に伝え、執行業者が作業開始。てきぱきと部屋の中のものが撤去されてゆきます。
荷物の行き先は、あらかじめ決めておいた保管場所（多くの場合倉庫業者の倉庫。執行業者が手配します）。作業の傍ら、執行業者と執行官が目録を作ってゆきます。あとから執行調書の中に記載されます。
部屋の中がからっぽになれば、明渡完了！　執行官に言われる通り、書類にサイン・押印して執行は終わりです。

そして倉庫に保管されている荷物。これを「目的外動産」といいます。
これは指定された期日（断行日から）までに、持ち主、すなわち相手方が取りにくることになっています。とりに来なければ、期日に競売されます。平成16年から催告時に期日指定しておけば、断行日に即日売却ができる制度ができたようです（なじむ現場となじまない現場があるとは思いますが）。
競売、とはいっても、事実上は大家さんが競落して処分することになるのが実情です。
保管する倉庫代は一旦、大家さんが倉庫業者に支払います。これは相手方に請求可能です（回収できるかどうかは別にして）。

以上で、明渡強制執行手続はおしまい。
あとから予納金が余った場合は返金され、執行調書が送られてきます。

ところで、東京や大阪などでは、執行官との打合せ以降の面倒な手続きを全部請け負ってくれる執行業者がいます。
催告日や断行日、目的外動産関係、一切出向く必要はありません。そう、費用さえ惜しまなければ（苦笑）。自分が立ち会って手続きするのに比べると、正直だいぶお値段が違います。（3LDKの明渡で両方のタイプの業者さんを経験したけど、倍以上違った）
自宅近所の物件で強制執行に立ち会うのはなかなか度胸がいりますので、そういう場合は、このタイプの業者さんを選ぶと精神的にとても楽です。ただ、せめて合鍵があれば業者に渡しておきましょう。黙っていればほぼ確実に鍵屋を呼ばれます。

以上、強制執行でした！
でも途中で任意に出てってもらうと実は助かるのです。
そのあたりはこちらのサイト「夜逃げ屋事件簿」http://www.rals.net/yonigeya/oidashi1.htm　をどうぞ！
強制執行手続きについても詳しくのってますのでお勧めです。

k_narさん

引用元の記事に著作権があることに、異論はまったくありません。


けれども、著作権法上、「引用」は無断であっても違法行為ではありません。
ですから、「いぇーい」に掲載されたくないのであれば、「引用にあたらない」と主張する必要があります。
まだ、検索結果に表示されるアブストラクトが「引用でない」としても、明示的にせよ暗黙的にせよ、著作権者が認めていれば合法です。
黙ってみてれば「暗黙の了解」ととられる可能性はあるでしょう。

さてここで著作権者である、不動産会社、あるいは不動産ポータルがこの「引用」を歓迎するかどうかですが、反響数がアップするのであれば、（そしてそれがきちんと自社サイトあるいは不動産ポータルサイト経由でなされれば）、歓迎するところが多いのではないでしょうか。

「いぇーい」は検索サイトですから、反響は自社サイトあるいは不動産ポータルサイト経由になるので、あまり直接的な問題は起こさないと思います。
賃貸に限っていえば、借り手市場ですから、情報を囲いこむことよりも物件数が増えるメリットが大きいでしょうし、「いぇーい」のような検索サイトが消費者に受け入れられるのであれば、引用は大歓迎、むしろアフィリエイト的な成果報酬を支払ってもいい、という方向になりそうな気がします。

実際、不動産ポータルから、楽天やYAHOO！などと提携して情報を流してますが、楽天やYAHOO！はアフィリエイトで個別ページにリンクを貼れるんですよね。。。。。


検索結果に表示されるアブストラクトの著作権が問題になるのであれば、ロボット検索のサイトはYAHOO!もGoogleもみなNGになります。
訴えればNG判定になる可能性が皆無とはいいませんが、検索サイト上位に表示されることを争っている現状で、現実に「無断引用だ！掲載するな！」という主張をするのは想像しがたいのです。

検索とアブストラクトの関係は、ネット以前にも、書誌に存在します。
書誌に記載されるアブストラクトは、書誌編纂者が書いているものもあれば、著作者のものを引用しているものもあります。
私個人としては、検索サイト及び検索結果はインターネット上の文献の書誌という感覚です。

とめさん。。。。。。

爪の垢を煎じてうちのガス屋に飲ませてやりたいです。
じつは、うちからお願いしたのですが断られました。
（点検料払うっていってるのに！　じゃ、一日開栓すりゃそれでいいのか(- -〆）

長期空いてる部屋なんかだと特に気になるのに。。。

昨日からなぜか、コメントが受け付られないので、エントリでお返事させていただきますm(_ _)m

毎度遅いレスで申し訳ありません。

超高級物件の苦境の報道は、二-三読みました。
頂点も底辺も、外国籍の方に支えられてるんだな、と苦笑いでした。

写真の場所は、おそらく戸建分譲されると思います。
規模としては床面積80㎡ぐらいの4LDKでしょう。
それが月に6万円〜7万円払えれば買えるんですね。
ですから、ファミリー賃貸の需要層がどんどんこちらに流れてゆきます。
うちの入居者さんも、どんどん家を買って出てゆかれます。


保証金、礼金、敷金の話ですが、論理的には紅蓮Ⅲ式さんのおっしゃるとおりだと思います。
また、保証金、礼金、敷金とも、法律上の定義がありませんので、契約書にいつ何に充当する金員かを明記してくのがよいでしょう。

ですが、客付や契約の説明を、仲介業者が担当している場合、仲介業者がうまく説明できない（たとえそれが業者の不勉強であっても）用語を使うのはリスクが大きいと思います。
実質違いがないのであれば、仲介業者の用語に合わせたほうが無用のトラブルを避けられます。

うちでは契約書は仲介業者のものを使っていません。
弁護士に依頼して作ったもらったひな形を10年来使ってきましたが、国土交通省の標準契約書ベースのものへの切り替えをボスに提案中です（もちろん、地域習慣に合わせた変更点はあります）。
契約書・説明書類はお上のものにあわせておくと、リスク回避になると考えています。

契約書以外にデフォルトでいただく念書は、ペット可物件でのペット飼育規約ぐらいですね。
もちろん、個人の事情に合わせて念書を作ることは普通にあります。

>発展する地区

うーーーーん。そうですか。そう見えますか。
ここは市街化区域内なので、たぶん地主さんに相続が起ったのでしょう。
で、土地を処分することになったのですが、建売開発を行っている業者が買い手になったのだと思います。賃貸マンションもどうかと思うので、建売業者の提示値段に納得できるならば賢い選択だと思います。
戸建志向の強い土地ですから、まぁそのうち完売するでしょう。
この市は人口は増えています。そういう意味では発展しているのでしょうが、駅徒歩10分の低層分譲マンション（中心価格帯2000万円台半ば）は完売せず、賃貸に回っています。
6-7万円出せば、分譲が買える土地で、賃料が12万円（80㎡強）。誰が借りるんや（苦笑）。
そんな土地です。

そろそろあったかくなってきて、除草に忙しい季節がやってきました。
今年1回目の除草剤散布をしてますと、側溝にすみれが。



うまく除けて散布できたかしらん。
ボスは「雑草」といいますが、私はすみれ好きなのです。


ホントのこというと、ホトケノザもアメリカフウロもノゲシもカラスノエンドウも好き！
でも、ほっとくと「蚊が出る」と入居者さんに怒られるし、藪はポイ捨てゴミを呼ぶので、泣く泣く撒いてます。

うちの物件から徒歩圏内のさる場所。
去年の今頃は、麦が青々としていました。

今年はこの状態です。
全部宅地になるんですね。。。。。
全部分譲地になるんですね。。。。。

はぁぁぁ。

・分譲地に建てるなら