2008年3月アーカイブ

町中棚借りの諸商人申し合わせ以後、棚中ケ間の者障りを中棚借り申さずにつかまつり候。また新規に明く棚借り候者は、棚中ケ間の者礼金ならびに大分の振舞いたさせ候につき、棚借り候者これ無く、家主迷惑つかまつり候よしにて（中略）、向後棚借りの者申し合わせ一同つかまつるまじく候。もっとも明き棚借りの者に障り申すまじく候。商売物の値段も時々の相場に売買つかまつるべく候につき、明き棚借り候者に礼金振舞堅く停止せしむべく候。この旨において相背の者、急度曲事に申しつくべきもの也。

-------------------------------------------------------------------------

江戸時代初期のテナント契約です。「棚」が貸し店舗。
先に入っているテナントが組合を作って、新規入居の店から礼金をとったり、振舞をさせたり、いろいろ注文をつけるので、借りる人がいなくなってしまって家主が困っている。だからそういうことはやめなさい。
みたいな内容。

103Ｐ注28より引用、読み下し。

中世住居史 第2版―封建住居の成立 伊藤 鄭爾 Amazonで詳しく見る by G-Tools

昨今、訴えられるケースが目立つわれわれ家主ですが、時には訴えることもあります。

家主が誰かを訴える！　というのは大概、借主の方に
「出てけ！」
と叫ぶ場合です。

借主から訴えられる場合は、少額訴訟が多いのですが、「出てけ！」と叫ぶ場合は、「明渡訴訟」となるので必然的に地裁で通常訴訟、となります。

この明渡訴訟。弁護士さんにお願いすると、けっこうかかるんですよね……。
ファミリーの明渡だと執行費用だけで数十万かかりますから、弁護士報酬も入れると、100万近くかかることもあります。
よく、迷惑行為で
「加害者を追い出して！」
と被害者の方から言われることがありますが、勝ちにくい喧嘩にこれだけの費用、と思うと二の足を踏むのもおわかりいただけるでしょう。

賃料滞納の場合は、負ける要素がありませんので、家主にとっては本人訴訟が一番しやすい裁判になります。弁護士費用の節約＆お勉強でございます。
執行費用はたいして変わりませんが、訴訟費用そのものは数万円ですみます。
弁護士お願いする場合の半額で済む、と思っていただければよいかと思います。

ただ、次の場合はやはり弁護士を頼んだ方がよいでしょう。

☆　自分に時間がない場合
　　　訴状の作成・提出、書記官とのやりとり等、けっこう手間がかかります。
☆　相手（保証人含む）から弁護士費用分ぐらいは取り立てられそうな場合
　　　相手がサラリーマンでなければ、取り立てはさらに面倒です。
　　　給与の差押ぐらいまでなら自分でのなんとかなりますが。。。。。
　　　中小企業勤めの場合、差押が入ると退職勧奨されることも多いです。
☆　相手が手強い属性のとき
　　　ありていに言えば、暴力団関係者であるとか。
　　　あるいは警官、士業の場合は、やりにくいです。相手の方が物慣れてそうな場合は弁護士にまかせるのが吉。

訴訟する、と決まればまず、第1の作業は証拠固め。
この作業は弁護士さんにお願いする場合でも共通です。もちろん弁護士さんもしてくれますが、自分でやるとちょっと節約。

1.これまでの滞納履歴と未納賃料の内訳を整理。
2.契約書を確認。
3.内容証明で最後の催告。「何月何日までに払わないと、何月何日をもって契約解除
4.内容証明で契約解除通知＆明渡催告。「何月何日に契約解除しました。何月何にまでに明け渡しなさい」

内容証明を受け取らない困ったさんがときどきいますので、念のため直接ポストに投函しておくとよいでしょう。

次に訴状を作成します。具体例はまた改めて「事件帖」で紹介しますが、一定の書式に従って上の1～4の内容を書くだけです。
書いた訴状には、1～4を証拠書類（甲号証といいます）として添えます。
他に添付書類として、建物登記簿謄本と固定資産税評価証明が必要です。

訴額の計算はめんどくさいので、私は提出時に事務官に計算してもらいます（笑）。
訴状提出時に貼る印紙の額がこれで決まります。あと、相手方に書類を郵送するための切手も併せて納めます。
できた訴状に割り印を押して3部提出すると、受付印とともに「事件番号」がつきます。
今後裁判所とのやりとりにはすべてこの「事件番号」を言って担当官と話をすることになります。
あきらかな不備があれば、受付時に事務官から指摘があります。すぐに訂正できるよう印鑑をもってゆくといいでしょう。

受け付けられた訴状は、事務官から事件担当の書記官に回ります。
ここでもう一度書記官が訴状をチェックし、場合によっては訂正を要求されることがあります。
多くの場合は、滞納分の計算の仕方の疑問であったり（特に変動費部分）、書き方の言い回しがすこしおかしかったり、単なる計算ミスであったりです。
この段階で訂正が出てきた場合は、新たに「訂正申立書」を出すことになります。

さて、ここまでが済みましたら、「弁論期日」の決定があります。
法廷に呼び出される日が決まるわけですが、要は書記官と互いの都合を打ち合わせ、それで決まった日を指定した「期日呼び出し状」が作られます。裁判所には「期日請書」
http://www.nichibenren.or.jp/ja/legal_aid/format/doc-07.html
を提出します。

いちいち裁判所に出向く時間がなければ、FAXと原本郵送で対応してくれることもありますので相談してみましょう。

相手方には訴状と期日呼出状が、郵送されます。「特別送達」という特殊な書留
相手が受け取ってくれますと、訴訟が進行してゆきます。
受け取らない困ったさんがここでもたまにいるわけですが、この時にどんなペースで進行するかは書記官の裁量が少々影響します。

再送達を所定の回数してダメなら公示送達になるのですが、「手を尽くしても行方不明」であることが条件です。
どの程度の調査で「手を尽くした」になるのかの部分です。
「居るけど受け取らない」というのが、実は一番時間をくったりします。

さていよいよ法廷。
口頭弁論が行われますが、借家の滞納明渡で、相手が出席してくることは稀です。
出てきても、負けることはないので気にすることはありません。
「譲ってやれ」みたいな雰囲気がでてくれば、「今度滞納したら明渡執行」の和解をすればＯＫです（どうせそういう方はまた滞納するので、一旦和解してほんのわずかでも支払ってもらったほうがいいかもしれません）。
相手が出てこなければそのまま決審し、
「被告は出て行きなさい！」
という判決がもらえます。

次回、執行のお話。