地主がレオパレスを提訴 トラブル多発のアパート経営

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ただ今体調に少々ウツが入ってますので、意味もなくイライラ気味です。
筆が滑ってたらごめんなさい。

先週の「ダイヤモンド」に続き、今週は「東洋経済 2008年3月1日号」です。このエントリーのタイトルはその見出し。
同じくサブリースのリスクをうたった記事です。
「保証額改訂の話なんか聞いてない!」
と提訴に至った例が書かれてますが、かれらがターゲットにしていた、地方地主も気づきはじめた、ということでしょう。
とりあえず「相続税対策ありき、建設ありき」から「うっかりすると相続税よりもlアパート経営で潰れる」現実感が出てきたのでは。
だから手続きすんで契約書読んで、「あれっ!?」と。

いえ、本当は手続き済む前に読まないといけないんですけどね。
保険約款も申し込みしてからでないとくれないとこ多いし、契約書雛形を事前に見せるところの方が少ないでしょうな。

でも、メーカー系サブリースでサブリース業者の利点は、建築受注と新築後の免責期間(ほぼまる儲け)、そして礼金。
オーナーへの賃料も募集賃料も自分で決められ、回らなくなったら撤退できる。んで、家主からの解約にも対抗できる。
修繕費用はオーナー持ち。
素晴らしいリスクヘッジですなー。

保証期間の終わる「11年目以降の予想で判断する必要がある」という意見も聞きます(大家さん読本)。
さて、建築時に何年のローン組みますか。20年〜30年が多いのでは。
ローン返済が一番苦しいのは折り返し点をすぎた後半です。元利均等返済の場合、ローン返済金の元金部分が多くなり、その結果、所得税がどかんと増えます。
保証期間の終わる時期って、この頃を直撃するんですよね。
単純に賃料の下落と空室の増加の予測のみで判断すると、税金でえらい目にあいます。
賃料の変動や空室率にしても、10年前を振り返ってどうでしょうか。20年前は如何ですか?
予想とのブレを許容できる限度は、多く見積もって10年のように思います。それ以上になるとブレが大きくて、未来の予想に基づいて判断するのは結局バクチに等しい。もしくはブレを吸収できるだけの経済的体力が必要になる。なぜなら、通常サブリース契約は、判断を修正し、進路変更する機会が非常に限定されるわけですから。
大手サブリース業者の巧いところは、見通しの利く期間内を最大に効率よく巡航できるシステムをつくりあげたところでしょう。
特にメーカー系の場合、本業はあくまで建設なので、地主としては、彼らのサブリース事業は広い意味での営業ツールだと考えるべきだと思います。

それにしても記事中、同業者が国民生活センターに相談するあたりも、ため息を禁じえません。
アパート経営者が消費者向け機関に相談するのもため息ですが、これはまぁ私もそんな時期はあったし。
それを活字にしてしまう、記者は何もひっかからないんだろーか!
それともわざとですか。。。。
「原状回復は貸し主の義務」と書かれるのと同じ位イタい。。。。。

(「借り主の義務」ですよ。念のため)


こうして2週連続サブリース関係の記事が経済誌に載ったわけですが、賃貸住宅新聞の特集も「地方で高まるサブリースのニーズ」でした(苦笑)。


問題点はありますし、私も好みではありませんが、これだけ広がるのはやはり利点もあるからだ、ということは忘れてません。


で、まぁ。あの建物で30年なんて、セールストークにしてもよぅ言うわ!
という建物が建つ場合もありますので、サブリースをする、という決断をするときにはせめて、建物だけでも建築費に見合ったしっかりしたモノを選ぶのがいいと思いますよ。
補修費だけでも違ってくる…。

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こんにちは体調が良くないとのことですが、これは重い記事ですね。レオパは、借り手側でも”賃貸契約”ではない会員向け住宅の供給という方法で、借地借家法の逃れた契約を進めてきた前科があります。貸し手に対してもこのような方法をしていたのですね。確かに家主が”消費生活センター”に駆け込みとは悪い冗談のような事実ですが、気持ちはわかる気がします。保証期間が10年という重要事項を(たぶん 小さな字で書いてあったが)明示しないのですから。例えていえば、投資信託は、昔はリスクを承知の人が買ったが、裾野を広げると”この商品は元本保証はありません”とはっきりと書かないといけないのと同じでしょうか。被害者には厳しい言い方ですが、大きな投資ですから、契約の精査、せめて司法書士に見てもらうくらいは、すれば良かったのにと思います。たぶん、まだまだ”被害者”は出てくるのでしょうね。一方で思うのは、開発/建設とセットの賃貸は難しいのだと思います。私の会社、私自身も新築物件は好みません。むしろ、築年数が古くても、環境が良いもの、値段が合理的なものを選びます。すでにご指摘されているように、10年越えの物件は客付きが難しいと言われています。逆に言えば借り手から見れば、スクリーニングがされています。物件として問題があれば、オーナが数度変わっているはずです。これは登記等を見ればすぐにわかります。ですから、オーナが変わっていないなら安心して借りられます。 実際、こうした物件は問題が少ないのですね。(管理や環境の面でも、大家さんの姿勢も)ましてや、条件が少し有利ならば、借りない手はありません。その昔、欧州で家を短期に借りましたが、100年くらいの物件も普通にあります。そうした物件を代々、貸していて、代々貸していることを信用にしています。そうした価値観とか、基準も重要なのだと思います。

やはり、レオさんそうなんですね。時間の問題だろうなぁと思っておりましたが。建築費に、仲介料や、大家さんへの支払い賃料などがかなり上乗せされているんだろうな(推測)と思ってオーナーさんが不憫に思っていましたが。レオさんに限らず、建築も一緒にやっている「大」さんとかも、建築することが一番会社の利益なるのであって、一応管理もしますよ。というスタンスですもんね。営業と、賃貸部の横のつながりもないから、営業は、場所ではなく<建ててくれそうな人>を回って契約し、賃貸部門へ丸投げ。賃貸部のほうへ少しでも意見を聞けばOUTな場所にも平気で建てますモンね。建てるまでは、良い事を言われ続け、実際に多少空室があろうとも毎月決まった家賃が入ってくるから良かった良かった・・・・・と思うのは何年間なんでしょうかね。多くのアパート、貸家を持っている、とある大家さんは、皆一括管理方式をとっていますが、会社を皆別々にしています。どの会社が潰れても困らないようにですって。でもその大家さんもレオでは建てていませんが・・・・・

ご体調は如何でしょうか。 イライラは胃を痛めますので、感動の涙か、笑いで鎮めてください。一番の薬だそうです。 何年か前に浅草あたりで大手の不動産会社に一方的に家賃保証の料金を下げられたオーナーが提訴して負けましたよね。首根っこを押さえられるようなものだなと思った記憶があります。 結局“おいしいとこだけ”食べられて、すじ肉ばかり食べさせられる羽目になるんですよね。すじ肉でも肉のうちだから我慢しろということでしょうか。 前にも書きましたが、銀行さんと建築屋さんにご奉仕するために借金背負って、その上リース会社に絞られては何にも残りませんね。 外資社員様の言われる『10年前後』の物件でも安く買ったほうが効率が良いでしょう。 武水様の言われる> とりあえず「相続税対策ありき、建設ありき」から「うっかりすると相続税よりもアパート経営で潰れる」現実感が出てきたのでは。 これは確かです! 義父の存命中に盛んに『相続税対策』と銀行が言ってきましたが、結局、銀行金利を考えたら、それほどの相続税は取られませんでした。ただの“脅し”でしたね。『相続税対策』は子供に長期に渡ってお金を渡していくことです。これに優るものはありません。税金がかからないのは学費ですね。ただ、これは利回りがよくない(笑) 借金を抱えて相続税を逃れても、ローンに縛られ動けません。即金で相続税を払うか、高金利のローンで30年間にそれ以上に払うか、ですね。

結局風邪だったようで、昨日一昨日は鼻水ずるずる。今日はまだ声が出ませんが、体調は少しラクになりました。お見舞いのお言葉ありがとうございます。外資社員さん。>逆に言えば借り手から見れば、スクリーニングがされていますいつも参考になるご意見ありがとうございます。こうした見方は、業界内ではほとんど出てきません。いつも目からウロコです。>そうした価値観とか、基準も重要なのだと思います。そうなれば私どもも、やりがいがあります!ミサワの「200年住宅」。やっとここまで来たのか、回帰してきたのか。田舎では今でも100年越えの住宅は珍しくありませんが、その中に入れるか否かはやはり普段のメンテナンスです。やるべきことをこつこつと続けるのは、やはり難しい……。通常のビジネスでいえばバックオフィスにあたる分野でしょうが、この部分が実は背骨なのかもしれません。日本花子さん。レオパは昔からいろいろ言われてますね。告発サイトもありますし(苦笑)。しかも貸し手借り手両方から言われているという。。。。。>とある大家さんは、皆一括管理方式をとっていますが、会社を皆別々にしています。どの会社が潰れても困らないようにああ、こういう方、私も知ってます!ホントにそれで相続税対策になってるなら、それはそれで一つの方法だとは思うのですが。。。。とりあえずメーカーは一般住宅も供給してるメーカーにしておくほうが、建築費はともかく品質はよいのではないかと思います。。。。加瀬さん。うなづきながら、コメント拝見しました。>税金がかからないのは学費ですね。ただ、これは利回りがよくない(笑)爆笑しました。うちの子はまだ小学生ですが、これからどーなるかしら(笑)。まぁなんというか。同じ身上潰すなら、事業で潰すよりも相続税で潰したほうが、外聞がよいのですね。うちらのような片田舎では。私のアタマの中はすでに「自宅だけ残ればいいや」、モードなのですが、一世代前の人間はそうもいかないようで姑の悩みはつきないようです。しかし、私の「自宅だけ」もうっかりすると、「借地や借家は残っても自宅は残らない」になりかねないのが今の税制なので、無策というわけにも行きません。でもどこから手をつけたらいいのやら、ですねぇ。。。

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このブログ記事について

このページは、が2008年2月28日 12:38に書いたブログ記事です。

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