更新料の取り分

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この間、更新料裁判についての記事を書きましたが、かげわりさんのブログにも更新費用についての記事がありました。


この辺、更新料を巡る誤解も随分あるようなので、説明しておきますが、通常更新料は媒介業者と家主さんの間で任意に取り決めされるもので「更新料を貰うのは家主か管理会社か特に決まっていない」んです。
実際在るべきスタンダードは「更新料は管理会社が全額貰う」となります。
あまり知られていませんが、一般的な不動産会社の場合契約後に家主さんから管理委託としての管理費を貰う事は『ほとんど無く』(物件概要上の管理費というのは契約金を低く抑えるための配慮であって実際の賃料は賃料管理費合計)、媒介業者としてのアフターサービス的な要素が大きいのです。
当然様々な入居者からの管理上のクレームや賃料の滞納整理まで「ほとんど無償」で対応しているので、永続的に続けていくにはこれ当然無理があるのであって、これを更新料として一括次の2年間の管理委託として経理に計上するのが自然になるからです。

ここで「更新料を無しに」という論議が入るとおそらく切りよく月々の賃料が5%上がるだけ(家主さんから管理会社へ管理委託として払い込まれる)となるので、1%前後の実質的な賃料上昇となるなど(得するのは振込み手数料が増える銀行)、論議自体特別になんの意味もない(関西等で更新料が2ヶ月等慣習的にかなり「ホントですか」な地域もあるので、ここは又別の論議でしょう)。



まさに、うちも更新料2ヶ月だった地域に物件があるのです(笑)。
私が新鮮だったのは、

実際在るべきスタンダードは「更新料は管理会社が全額貰う」となります。

の部分。
うちの地域、サブリース以外では「更新料は家主の収入」です。
入居者との賃貸契約の関係でみますと、「更新料は貸主の収入」


管理会社の管理委託料は、月々の集金家賃の何%、という取り決めが一般的です。(少数派として、共益費分とか、定額とかもある)
更新事務手数料は、それとは別に借主・貸主双方から取ります。貸主の支払う額のほうが大きいですな。
とはいえ、貸主の支払う更新事務手数料は、借主の払う更新料から払われるので、これを分配とみることもできます。


敷金裁判については、貸主サイドのサイトのほか借主側のサイトもあって、そこに「仲介・管理業者から見た、更新料.TXT」というのがあります。曰く、

京都の毎年更新料の2ヶ月分
この分配が、賃貸人1ヶ月分、管理業者(仲介業者)1ヶ月分
これが、毎年確実に入ってくる訳。これは美味しい話。



うちは管理会社(その物件は管理会社におまかせ中)にまかせてますが、1ヶ月分も手数料は払ってないかな。それでも万がつきますが。
最近は更新料をなくしていってるので、勢い自動更新物件が増え、ずいぶんな減益だと、その業者がぼやいておりました。

さて、このように一口に更新料といっても、裁判上の机上のロジックはともかく、配分が異なるということは、実質が異なるということです。

さらにややこしいのが、裁判というものは、少なくとも建前上は実質どうであったかが審議されるので、地域慣習が違い、実質が違うものが、地裁レベルで一つの判定が下されたからといって、それをスタンダードだと考えるのも、なにかがおかしい。
そして判例をよく引きますが、判例の多いのは当然紛争絶対数の多い地域で、それを別地域にそのまま適用していいのか、とか賃料紛争などでは、紛争している賃料しか裁判所は前例として知らないので、円満な大半の賃料相場は前例になく、紛争相場に引きずられたり、とか制度そのものの抱える問題点もあります。


地方人の不服としては、裁判所の敷引と更新料との温度差。
判例として参照されるのは、絶対数の多い東京の慣習が多く、しかも裁判官は転勤族。公舎があるから民間賃貸の利用も普通はしない。
敷引については地裁レベルでOKの判例がいろいろあったにもかかわらず、しかも借主の認知度、お金の性質ともに更新料と似たものがありますが、NG判例が喧伝されてます。
それが、更新料があっさりと貸主側全面勝訴になったのは、首都圏にも同様の慣習があるため、裁判官が認知しやすかったんでないの、とつい勘ぐってしまう。
(ちなみに阪神間では借地権に更新料の習慣も権利金の習慣もありません。権利金の習慣がないのに税務上の借地権割合が存在するので、立退き話のときによく紛糾する)

でも、かげわりさんのエントリを読む限り、こっちの更新料と東京の更新料って、実質別物ですよね。

ああややこしい!

実質別物なんだけれども、どちらの地域でも賃貸契約書面上はやはり貸主の収入で、貸主が管理委託料をどういう形で設定して管理契約を結ぶかは、賃貸契約ではなく事業計画の問題なんですね。

前にどこかで書いた気がするけれども、敷引が裁判ロジック上不利になってしまったのは、
「貸主が管理委託料をどういう形で設定して管理契約を結ぶかは、賃貸契約ではなく事業計画の問題」
と同様、本来は
「貸主がどこから部屋の改装資金を出そうと、単なる事業計画の問題」
なのに、事業計画上改装原資としていた敷引の性質をバカ正直に「実質」のホンネ部分を出したあたりに原因があるような気がします。

だって、たとえば「更新料は管理委託料です」なんてホンネ出したら、絶対負けてますから。


「買った後」にかかるお金って?

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コメント(4)

更新料の裏事情のお話ありがとうございます。管理会社が取るかと思っていたのですが、地域によって違うのですね。東京ではご存知”東京ルール”が推奨されて、ここでも更新料は無くすべきとされています。とは言え、契約書にあれば普通に認められているし、敷金や原状復帰費用のように裁判ではモメナイようです。 私の個人的な意見では、原状復帰を巡る裁判の方が、無体で、入居時の契約で明示されたなら、今さら文句を言う筋合いでは無い様に思います。温度差の背景には、更新をする場合は、何と言っても気に入っているのだと思います。ですから、あまり文句を言わない。退去の場合には、住居が気に入らない、近隣や環境に不満足、職を失った等で不幸な状態が多く、はけ口として退去費用は格好の攻撃先なのだと。そうした攻撃対象になる家主さんや仲介さんもお気の毒だと思います。

でも実際あれなんですよ「あるべきなのは」って話で、東京でも地元系不動産業者は「管理委託無料奉仕状態」”かなり多い”んです。特に一般媒介ならほとんどその状態、そうなると、どうしてもコストのしわ寄せが管理会社にきてしまうので東京の場合更新料が1.25ヶ月とか1.5ヶ月なんて形も混在するんです。そうしないと更新事務が丸赤字になってしまう上に滞納関係業務も全て無償になってしまうので、事実上管理に無理がきちゃう。専任媒介で管理もしっかりしているところは、家賃の設定から退出時の原状回復割合等も非常にきっちりしているし更新料が1ヶ月超えることも無い。敷金償却はほとんど無いですけれど(認識としては礼金扱いかな)、1年以内の解約で違約金発生する契約はありますよ、その代わり6年以上の更新となるとほとんど「そんな状態でも原状回復比率は10%か無しになる」、賃貸住居契約のキモは『長期契約割引』ってとこでもあるので、管理がずさんで退出含めて契約関係が不安定になるのは社会的にも好ましくない。形としては「更新を促す方向」である方が業者的にもベストでああると、※ウチは仲介調査会社なので引越し需要が無いと倒産ですけどね(笑、この辺の大家さんと管理会社の媒介契約の内容も、いつぞや東京都が条令だすかもですね。現状かなりグレーですから、東京都の場合完全に「慣習法から名文法」に舵切ってますから。

 地域によって更新料まで差があったのですね。勉強になりました。 私は東京です。客付けは基本的に物件を紹介してくれた不動産屋さんにお願いしています。−この辺は無頓着と言うか、めんどくさがりと言うか、ダメなのかもしれませんね。 更新料は基本的に私のところに入ります。その代わり?募集して入ってくれた時には“お礼”の意味で1ヶ月分お支払いします。借主様からの手数料がどう分けられているかは知りませんし、聞きもしません。聞いても『先の不動産会社に全部入ってます』なんてことを言うのは目に見えてますから。 更新事務手数料は私と借主さんで1万円ずつです。これは最初の交渉でそう決めてず〜っとそのまんまです。気の毒には思っています。幸いにも借主様から不満を言われたこともありません。感謝しています。 うちの場合、お蔭さまで出入りが極端に少ないそうで(この1年全く動いておりません)、不動産屋さんが嘆いてました。気持ちは良くわかりますが、問題ないのが一番です。 日常の管理業務は私の会社でやっています。少ないですから私がゴミ出しと掃除のおじさんをやってます。居住者の方は半分くらい?の方(物件を買った時からおられる方)を除いては私が家主であることはご存知ありません。これは気が楽です。

みなさま、コメントありがとうございます。本当はひとつひとつ力をこめてお返事したいのですが、書きたい中身がありすぎて、頭の中がわやくちゃですので、まとめてのお返事で失礼します。更新料とか、広告料とか、改めて地域差にびっくり! です。確かに特にファミリー層の場合、家の購入や転勤でなければ、なんらかの形の不満があって引っ越す方が多いですよね。そう思えば、不満度の問題というのもうなづけます。逆に更新料があると、それが引っ越しを促すきっかけになっちゃってるのもこっちの現状です。京都・滋賀は更新料があり、更新事務をやりますが、阪神は自動更新が慣習で、更新料も更新事務もないのですね。ラクなのですが、長く住まわれてる方に「保証人さんは御存命ですか?」ともきけないのが辛いところです。

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このブログ記事について

このページは、が2008年2月19日 23:22に書いたブログ記事です。

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