大東建託の買収騒動より揺れる賃貸アパート経営の過酷な現場

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申告資料できあがって、昨日税理士に送りました。
まだちょっとやり残しあるけど、それはまぁぼちぼち。

んで、今日のこのエントリのタイトルは、今週の週刊ダイヤモンド(2008年2月9日号)のクローズアップ記事の見出しです。
サブリースのリスクがほぼ網羅されてます。
記事に曰く、
「再募集開始後、経済・社会情勢の変動等による不動産賃貸市況の変動が、本件建物にも影響を及ぼすに至った場合」「借上賃料支払い債務は免除される」
「経済事情の著しい変動、空室率の増加、その他やむを得ない事情があると乙(大東建物管理)が認めた場合は、協議のうえ(借り上げ賃料の算出に使う)料率を改定できる」

うーーん! 厳しい!
大東建託が名指しされてますが、大手メーカーはどこでもサブリース事業やってますし、リスクはまぁ大同小異でしょう。
あとは礼金等の一時金はサブリース業者の取り分だとか、退去時の改装費用はオーナー負担だとかも聞きます。
さらに加えるなら、「サブリース業者は賃借人」。
賃借人としても守られるわけですな。全ての札を握られてしまうわけです。

記事中、営業マンが地主を口説いた90年代半ばの事業試算書に、「30年間満室の上に賃料が上がり続ける」とあるのは、バブル余韻のためでしょうが、ほんの2ー3年前に、うちに営業マン(ちなみに地場のデベ)が持ってきた試算書も「20年満室・賃料下落無し」でした。ありえねーぞ!

それでもオーナーは「事業者」ですからね。。。。。
そんな不利な契約でものったからには、つきあわにゃなりません。

不利、と書きましたが、サブリース物件の客付け力はやはり、自主管理よりも強いのです。
うちなんか、築年が同じなら維持管理、お住まいの方への対応も含めて質で負けない自信はある。
でも、お客さんへの提案力が違いますな。

スケールメリットを生かした広告やシステム開発、仲介業者の代理店網の形成(代理店ノルマのある場合も)。
ちなみに修繕発生時の管理マージンもたっぷりです。
こういう書き方をすると、悪口みたいに見えますが、ホント商売敵ながら感心しているのです。事業に対する努力の仕方。
不動産賃貸が不労所得だと思ってる方は、この企業努力を見ていただきたい。


うちもがんばらなきゃ!


でもサブリースはたぶん、お願いしません。
自分であがいて上手くいかなくても仕方ないけど(人事を尽くして天命を待つ)、丸投げして記事にあるような不満を持つと、すごーくストレスたまりそうです。
丸投げで結果のみもらうなら金融商品の方がいいです。税率も低いし。




どんな家が安い?

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大東建託はLPガス屋さんの間では大不評。無償配管、器具無償・・・とにかく値切る。で、数年前には子会社としてガス屋(ガスパル)を作って切替捲りました。ところが、そのガスパルは顧客との契約書類不備で、行政処分を受けて廃業に追い込まれ・・結局、LPガス業界を荒らすだけ荒らしただけでした。子会社を作ってまずは新規物件のみその子会社で供給し、ある程度実績を作ってからゆっくりと切り替えて行けばそんな事にはならなかったと思うのですが・・大東建託の営業さん達はそんな事実を知らずに営業に来ます。その度に、「自分の会社がLPガス業界に何をしたか調べてから営業したら?」と言ってます。まあ、色々値切るのも出来る事は自分の会社(もしくは系列会社)でやるのも企業努力だとは思うけど、何事も行き過ぎた行為・急ぎすぎる行為は良く無い結果が待っているって例ですな。

>サブリース契約社宅で付き合っている不動産屋にも”プロパティマネジメント部”なる部門があり、ここが管理業務+サブリースをしているようです。とは言え、社宅物件ではサブリースは物件数は多いのですが担当による当たり外れが多いですね。問題があった時も窓口は常駐していますが、必ずしも物件を知っている訳ではないので、結局 何人にも状況を説明する必要があります。質の面では外れは少ないのですが、費用対効果ではあまり満足していません。(社宅なら無体な賃貸人はいないが、一般賃貸と条件は 同じだし、総務担当も社員には管理人の延長なので 業務が冗長なのですね)経験からは、条件値段、間取り、場所があえば、個人管理の意識ある大家さんの方が望ましいのです。ただ問題は物件数が限られや情報アクセスが困難なので、より緩い情報共有や共通の賃貸条件を提示する協会などがあれば、家主管理による品質と幅広い物件情報を提供出来るのではと思っています。WEBでの物件情報も参考にはなりますが、管理の質については全く不明です。ですから、何らかの団体が、管理のある一定レベル以上を保障してくれれば(家主には教育や指導)、大手のサブリースには十分対抗できるだろうと思っています。偏った意見は承知ですが、とあるユーザの意見として読んで頂けると幸いです。>大東建託ご近所さんです。 外資の買収話が出ているのですかぁ。

 本当においしい話なら他人になんか持って来ませんよね。自分で全部手当てしますよ。 私のところへは更地になってる土地について、お節介にも銀行さんが建設会社つれてやってきました。 『この計画書を検討してください。ローンを返済してもまだこれだけ収入があります!管理も全てこちらでやらせてもらいますから。』って。なんか、通帳だけ眺めてニヤニヤしてれば良いような。 ゆっくり眺めたら減価償却食いつぶしているんです。私が喜んで遊んじゃったら、娘の代にはボロビルだけ残って壊す金も残って無い! 墓石を蹴飛ばされて恨まれるでしょう。 結局おいしい思いをするのは建設会社と銀行だけ! クワバラ、クワバラ。

まずまずの場所に土地を持ってる方に当然食いつくここの営業マン。その気になったものの、途中で家族のサラ金利用発覚でそれどころではなく、その返済で土地を売ったのですが・・・・・結局、別な場所に2棟も建築中です。『最初から最後まで家主さんは、何もしなくていいです。っていうから・・・・』って言われたんですって。建主も問題ありですが、そんなタイプのヒトをゼッタイ離さない営業もすごいです。1年くらい通い続けたみたいです。昨日、テナント系の営業に買収されるの?と聞いたら、『それは無いようですよ。動じるなっていうメールがまわってましたよ。でも、外資系になったらどうなんでしょうね。うちの会社、体育会系じゃないですか。気合、根性、熱意ばっかりだし・・・衝突するんでしょうね・・・・笑』と言ってました。ごもっとも。

とめさん>LPガス屋さんの間では大不評。>無償配管、器具無償・・・とにかく値切る。これは大東建託が始めたのですか?全国規模の家主会で回ってくるMLの話題で、給湯器更新エアコン更新などの話から「LP業者に無料で(or格安)でやらせた」という話がよくあります。幸いにして、うちの地域ではそういう慣習はありませんが、こういうやり方は虫が好きません。>企業努力エントリでは柔らかい書き方をしみたが、大手メーカーの「企業努力」には正直、ライバルということを割り引いてもなお、顔をしかめることは多々あります。ただ、翻ってわが身を見たとき、いわゆる「オーナー」を見たとき、泥をかぶった努力をせんと、文句だけ言うてることも多いんですよね。文句だけ言うてたら、それこそ「負け」だと思いますので、家主も家主なりの企業努力をしたいと思います。でもねぇ……。弱者を叩くのも企業努力、と言われれば、嫌だなぁ……。

加瀬さん>本当においしい話なら他人になんか持って来ませんよね私もよく思います!「社宅をお探しの企業がありまして……」という「建てろ」電話がかかってきますが、「じゃあ、うちの物件空いてますから、客づけして下さい!」と言って撃退してます。いや、ほんとに空いてますから。お金を出しそうな小心者のところに群がるのは、常にあることなのでしょうね……。

日本花子さんなにもしないでいい……って。。。。。確かに建主も建主ですね。通って、世間話ができるようになるとむげにできないですから、営業マンの粘り勝ちです。大東さんの営業の体育会系は有名ですよね!>気合、根性、熱意それでほだされるのも日本ならでは?でも人の入れ替わりも激しい気が。

本当に怖いのは空家率の上昇ですよ。特に売れない営業マンが過疎地をターゲットに周り、そこにアパート建ててく傾向がつよく受託そのものは破綻しますね!必ずそれに管理部門で行っている。事はオーナーさまに二重三重の金額的ダメージの飛ばし修繕ですから最悪です、オーナー様を食い物にして、肥え太っている企業です。

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このページは、が2008年2月 5日 23:39に書いたブログ記事です。

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