2008年2月アーカイブ

ただ今体調に少々ウツが入ってますので、意味もなくイライラ気味です。
筆が滑ってたらごめんなさい。

先週の「ダイヤモンド」に続き、今週は「東洋経済 2008年3月1日号」です。このエントリーのタイトルはその見出し。
同じくサブリースのリスクをうたった記事です。
「保証額改訂の話なんか聞いてない!」
と提訴に至った例が書かれてますが、かれらがターゲットにしていた、地方地主も気づきはじめた、ということでしょう。
とりあえず「相続税対策ありき、建設ありき」から「うっかりすると相続税よりもlアパート経営で潰れる」現実感が出てきたのでは。
だから手続きすんで契約書読んで、「あれっ!?」と。

いえ、本当は手続き済む前に読まないといけないんですけどね。
保険約款も申し込みしてからでないとくれないとこ多いし、契約書雛形を事前に見せるところの方が少ないでしょうな。

でも、メーカー系サブリースでサブリース業者の利点は、建築受注と新築後の免責期間(ほぼまる儲け)、そして礼金。
オーナーへの賃料も募集賃料も自分で決められ、回らなくなったら撤退できる。んで、家主からの解約にも対抗できる。
修繕費用はオーナー持ち。
素晴らしいリスクヘッジですなー。

保証期間の終わる「11年目以降の予想で判断する必要がある」という意見も聞きます(大家さん読本)。
さて、建築時に何年のローン組みますか。20年〜30年が多いのでは。
ローン返済が一番苦しいのは折り返し点をすぎた後半です。元利均等返済の場合、ローン返済金の元金部分が多くなり、その結果、所得税がどかんと増えます。
保証期間の終わる時期って、この頃を直撃するんですよね。
単純に賃料の下落と空室の増加の予測のみで判断すると、税金でえらい目にあいます。
賃料の変動や空室率にしても、10年前を振り返ってどうでしょうか。20年前は如何ですか?
予想とのブレを許容できる限度は、多く見積もって10年のように思います。それ以上になるとブレが大きくて、未来の予想に基づいて判断するのは結局バクチに等しい。もしくはブレを吸収できるだけの経済的体力が必要になる。なぜなら、通常サブリース契約は、判断を修正し、進路変更する機会が非常に限定されるわけですから。
大手サブリース業者の巧いところは、見通しの利く期間内を最大に効率よく巡航できるシステムをつくりあげたところでしょう。
特にメーカー系の場合、本業はあくまで建設なので、地主としては、彼らのサブリース事業は広い意味での営業ツールだと考えるべきだと思います。

それにしても記事中、同業者が国民生活センターに相談するあたりも、ため息を禁じえません。
アパート経営者が消費者向け機関に相談するのもため息ですが、これはまぁ私もそんな時期はあったし。
それを活字にしてしまう、記者は何もひっかからないんだろーか!
それともわざとですか。。。。
「原状回復は貸し主の義務」と書かれるのと同じ位イタい。。。。。

(「借り主の義務」ですよ。念のため)


こうして2週連続サブリース関係の記事が経済誌に載ったわけですが、賃貸住宅新聞の特集も「地方で高まるサブリースのニーズ」でした(苦笑)。


問題点はありますし、私も好みではありませんが、これだけ広がるのはやはり利点もあるからだ、ということは忘れてません。


で、まぁ。あの建物で30年なんて、セールストークにしてもよぅ言うわ!
という建物が建つ場合もありますので、サブリースをする、という決断をするときにはせめて、建物だけでも建築費に見合ったしっかりしたモノを選ぶのがいいと思いますよ。
補修費だけでも違ってくる…。
「ベランダが水浸し!」

というご連絡を受けて、朝8時ごろに出動しました。

みると、ベランダの排水竪管が輪切り状態になってずれてます。

ベランダに面したキッチンでは、おりしも朝ごはんの片付けどき。
そりゃぁ、じゃじゃ漏れですわな。


ちゃんとした修理はプロにお願いするとして、

「これでは洗濯物も干せない」

はい、ごもっともです。

こういうときの強い味方が

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コレなのですが、あいにく切らしてた!

ダメ元で布テープか。。。。。


と、思いながら、工具箱ひっかきまわすと、シールテープが出てきました。


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と、いうわけで、上の階の洗い物が一息ついたスキを縫って、これでぐるぐる巻き。
1階で割れちゃったから、スキがなかなかないんだ。。。。
5階ならラクやったのに。



今、こんな状態です。




この間、更新料裁判についての記事を書きましたが、かげわりさんのブログにも更新費用についての記事がありました。


この辺、更新料を巡る誤解も随分あるようなので、説明しておきますが、通常更新料は媒介業者と家主さんの間で任意に取り決めされるもので「更新料を貰うのは家主か管理会社か特に決まっていない」んです。
実際在るべきスタンダードは「更新料は管理会社が全額貰う」となります。
あまり知られていませんが、一般的な不動産会社の場合契約後に家主さんから管理委託としての管理費を貰う事は『ほとんど無く』(物件概要上の管理費というのは契約金を低く抑えるための配慮であって実際の賃料は賃料管理費合計)、媒介業者としてのアフターサービス的な要素が大きいのです。
当然様々な入居者からの管理上のクレームや賃料の滞納整理まで「ほとんど無償」で対応しているので、永続的に続けていくにはこれ当然無理があるのであって、これを更新料として一括次の2年間の管理委託として経理に計上するのが自然になるからです。

ここで「更新料を無しに」という論議が入るとおそらく切りよく月々の賃料が5%上がるだけ(家主さんから管理会社へ管理委託として払い込まれる)となるので、1%前後の実質的な賃料上昇となるなど(得するのは振込み手数料が増える銀行)、論議自体特別になんの意味もない(関西等で更新料が2ヶ月等慣習的にかなり「ホントですか」な地域もあるので、ここは又別の論議でしょう)。



まさに、うちも更新料2ヶ月だった地域に物件があるのです(笑)。
私が新鮮だったのは、

実際在るべきスタンダードは「更新料は管理会社が全額貰う」となります。

の部分。
うちの地域、サブリース以外では「更新料は家主の収入」です。
入居者との賃貸契約の関係でみますと、「更新料は貸主の収入」


管理会社の管理委託料は、月々の集金家賃の何%、という取り決めが一般的です。(少数派として、共益費分とか、定額とかもある)
更新事務手数料は、それとは別に借主・貸主双方から取ります。貸主の支払う額のほうが大きいですな。
とはいえ、貸主の支払う更新事務手数料は、借主の払う更新料から払われるので、これを分配とみることもできます。


敷金裁判については、貸主サイドのサイトのほか借主側のサイトもあって、そこに「仲介・管理業者から見た、更新料.TXT」というのがあります。曰く、

京都の毎年更新料の2ヶ月分
この分配が、賃貸人1ヶ月分、管理業者(仲介業者)1ヶ月分
これが、毎年確実に入ってくる訳。これは美味しい話。



うちは管理会社(その物件は管理会社におまかせ中)にまかせてますが、1ヶ月分も手数料は払ってないかな。それでも万がつきますが。
最近は更新料をなくしていってるので、勢い自動更新物件が増え、ずいぶんな減益だと、その業者がぼやいておりました。

さて、このように一口に更新料といっても、裁判上の机上のロジックはともかく、配分が異なるということは、実質が異なるということです。

さらにややこしいのが、裁判というものは、少なくとも建前上は実質どうであったかが審議されるので、地域慣習が違い、実質が違うものが、地裁レベルで一つの判定が下されたからといって、それをスタンダードだと考えるのも、なにかがおかしい。
そして判例をよく引きますが、判例の多いのは当然紛争絶対数の多い地域で、それを別地域にそのまま適用していいのか、とか賃料紛争などでは、紛争している賃料しか裁判所は前例として知らないので、円満な大半の賃料相場は前例になく、紛争相場に引きずられたり、とか制度そのものの抱える問題点もあります。


地方人の不服としては、裁判所の敷引と更新料との温度差。
判例として参照されるのは、絶対数の多い東京の慣習が多く、しかも裁判官は転勤族。公舎があるから民間賃貸の利用も普通はしない。
敷引については地裁レベルでOKの判例がいろいろあったにもかかわらず、しかも借主の認知度、お金の性質ともに更新料と似たものがありますが、NG判例が喧伝されてます。
それが、更新料があっさりと貸主側全面勝訴になったのは、首都圏にも同様の慣習があるため、裁判官が認知しやすかったんでないの、とつい勘ぐってしまう。
(ちなみに阪神間では借地権に更新料の習慣も権利金の習慣もありません。権利金の習慣がないのに税務上の借地権割合が存在するので、立退き話のときによく紛糾する)

でも、かげわりさんのエントリを読む限り、こっちの更新料と東京の更新料って、実質別物ですよね。

ああややこしい!

実質別物なんだけれども、どちらの地域でも賃貸契約書面上はやはり貸主の収入で、貸主が管理委託料をどういう形で設定して管理契約を結ぶかは、賃貸契約ではなく事業計画の問題なんですね。

前にどこかで書いた気がするけれども、敷引が裁判ロジック上不利になってしまったのは、
「貸主が管理委託料をどういう形で設定して管理契約を結ぶかは、賃貸契約ではなく事業計画の問題」
と同様、本来は
「貸主がどこから部屋の改装資金を出そうと、単なる事業計画の問題」
なのに、事業計画上改装原資としていた敷引の性質をバカ正直に「実質」のホンネ部分を出したあたりに原因があるような気がします。

だって、たとえば「更新料は管理委託料です」なんてホンネ出したら、絶対負けてますから。


「買った後」にかかるお金って?
リスペクト賞を頂戴いたしました。

まさに「つぶやき」で好き放題書き散らしているのに、恐縮です。
しかも年末年始ばたばたしていたので、投票がいつ始まって、いつ終わったのかも知らなかった、という大ボケをかましておりました^^;

それにしても、嬉しいのが、立場の異なる方に、コメントをいただいていることで。
立場の違う方にこそ、読んでほしいと思いながらサイト運営してますので、すごーーく嬉しいです!

そーですよ、私、「家主向け」に書いてるつもりないですもん。
(いえ、同業の方に読んでいただいても面白いように書くことも心がけてますが)


とりいそぎ、あつくあつく御礼申し上げます!


確かに長く空いてるよ。
交渉も門前払いしないよ。

でもね。

家賃1万円まけて、保証金も2/3ってのはダメですよ!
「一時金を払える」というのは、信用の裏づけ。


自分の収入からして、月々の家賃はココまで、というのは
相談にのらないこともない。
賃料の背伸びは後から、滞納の元だ。でも、一時金がちゃんと用意できる、というのはその中で貯金をするだけの計画的なやりくりができてる証。
入居申込書を見せていただいて、という部分はあるが、他の部屋への波及や相場を崩さない範囲なら受けないこともない。


賃料高く払うから、一時金無しで。
これは正直警戒対象だ。
ウチみたいな低価格帯の物件では、一時しのぎでこう言う人がいてる。
だが、単にそういう主義の人もいるので、こういう場合は保証会社付きでOKだ。


でも、賃料も一時金も両方ってのは信用できないよ!!
文化住宅で探してください。マンションよりも安いから。

O家さんの管理するアパートで、

「郵便物が届かないんです」

という苦情がありました。

「親がぼくの保険証、こっちへ送ったっていってるんですけれど」

「郵便局に転居届けは出されましたか?」

O家さんは聞きました。
最近の郵便局は丁寧で。
「前の居住者の転出届が出てない」+「新入居者の転入届が出てない」
と、前の居住者が住んでいると判断して、新入居者の郵便物を「宛先不明」で戻してしまうことがあります。

しかし、転居届は出してる、とのこと。
どうやら郵便事故のようです。
保険証のような大事なものを普通郵便物で送るのはやめてくださいね、と、次からは書留を使うようにアドバイス。

そして数日後。

「1階の端部屋、105号室の身内のものですが」

と、女性の声で電話がかかってきました。
105号室はお年を召した男性の一人暮らしで、週に3回ほど娘さんがお世話をしに通っています。

「別のお部屋の方の郵便物が室内にあるんです」

「あらら。誤配ですかね。お手数ですが、該当するお部屋の郵便受けに入れておいていただけませんでしょうか?」

「それが、うちのおじいちゃん、うっかり開封してしまったみたいで……」

「あーー。……わかりました。それでは管理用の郵便受けに入れておいてください。私のほうで差出元にうまいこと言うておきます」


ところがです。
その後も、他の部屋の郵便物が105号で見つかるという現象が相次ぎました。
ダイヤル錠付のポストなのですが。。。。。
すきまから手が入るのか、錠をあけてしまうのか。
ダイヤルをめんどうがってまわさない人もいますから、そのせいもあるかもしれません。


並行して、認知症の症状が出始めていることも、娘さんから報告がありました。


本人はまったく悪気や犯罪意識はおろか、よその部屋のポストから郵便物をとっている、という意識もないようです。


まさか、他の部屋の入居者に、「105号の人が認知症で取ってしまいます」ともいえません。


仕方なく、郵便局と相談し、集合ポストは撤去。
郵便物は各部屋の玄関ドアポストに入れてもらうことで対処することになりました。


その後、ご老人は機嫌よくデイケアに通う毎日のようです。


入居者さんが亡くなりました。

滞納のある方で、こちらもしょっちゅう訪問しては各種メーターを見て在宅状況をチェックしていました。
ピンポン鳴らしても大概居留守でしたが。


直近の訪問では、数日前訪ねた時と比べて、水道メーター動いてない。
電気はのメーターはエアコン全開かな、という感じに回ってる。

あれ?

とは思いましたが、水道が全体の在宅時間を反映するのに対し、電気メーターは今この瞬間の反映なので、しばらく留守にしてたのかな? と思いました。


彼の債務整理を受任している、という弁護士さんから
「連絡が取れないが、何か聞いてないか」
と電話。

これは……もしや!

と、いうことで、弁護士さんとうちのスタッフとで、一緒に緊急解錠。
呼んでも返事なく、弁護士さんが中に入ったところ、お亡くなりになられていたそうです。

お年を召していましたし、高血圧もあったと聞いてますので、ここしばらくの寒さが堪えたのかもしれません。


事件性のない病死、とうことで、警察の手続きもすぐにすみました。

こういったときに我々家主が悩ましいのは、次の募集です。


……嫌がる人、多いんですよね。
孤独死、と書けばドキっとしますが、言い方を変えれば「畳の上の大往生」です。
看取る人がいないのは、確かにさびしいことですが、子どものいない人生もあり、直前まで元気だったのですから、一人暮らしに不自由はありませんでした。(この方の場合、お金には困ってはりましたが)
なのに募集上「孤独死」を忌まねばならないのが悲しいです。
そりゃ臭いが出るまでになっていれば嫌ですが、すみやかに気付いたものまで忌む必要はないと思うのですが。



生まれるのも死ぬのも自然のことです。
自然死を事故扱いされるのはたまりません。


私の婚家は片田舎の古い家ですから、何人も同じ畳の上で亡くなってます。
実家は端っことはいえ都心部ですから、ほんの60年前、家の下でも、今歩いている道路の上でもとても大勢の人が空襲で焼け死んでます。


空襲で焼け死んだ上で暮らすのと、畳の上で大往生しはった上で暮らすのと。

前者は平気なのに、後者は忌まれる。

私もその気持はわからなくもないのですが。

死や老いをどんどん囲い込んで見えなくしていく世の中ってどーなんでしょうねぇ。
申告資料できあがって、昨日税理士に送りました。
まだちょっとやり残しあるけど、それはまぁぼちぼち。

んで、今日のこのエントリのタイトルは、今週の週刊ダイヤモンド(2008年2月9日号)のクローズアップ記事の見出しです。
サブリースのリスクがほぼ網羅されてます。
記事に曰く、
「再募集開始後、経済・社会情勢の変動等による不動産賃貸市況の変動が、本件建物にも影響を及ぼすに至った場合」「借上賃料支払い債務は免除される」
「経済事情の著しい変動、空室率の増加、その他やむを得ない事情があると乙(大東建物管理)が認めた場合は、協議のうえ(借り上げ賃料の算出に使う)料率を改定できる」

うーーん! 厳しい!
大東建託が名指しされてますが、大手メーカーはどこでもサブリース事業やってますし、リスクはまぁ大同小異でしょう。
あとは礼金等の一時金はサブリース業者の取り分だとか、退去時の改装費用はオーナー負担だとかも聞きます。
さらに加えるなら、「サブリース業者は賃借人」。
賃借人としても守られるわけですな。全ての札を握られてしまうわけです。

記事中、営業マンが地主を口説いた90年代半ばの事業試算書に、「30年間満室の上に賃料が上がり続ける」とあるのは、バブル余韻のためでしょうが、ほんの2ー3年前に、うちに営業マン(ちなみに地場のデベ)が持ってきた試算書も「20年満室・賃料下落無し」でした。ありえねーぞ!

それでもオーナーは「事業者」ですからね。。。。。
そんな不利な契約でものったからには、つきあわにゃなりません。

不利、と書きましたが、サブリース物件の客付け力はやはり、自主管理よりも強いのです。
うちなんか、築年が同じなら維持管理、お住まいの方への対応も含めて質で負けない自信はある。
でも、お客さんへの提案力が違いますな。

スケールメリットを生かした広告やシステム開発、仲介業者の代理店網の形成(代理店ノルマのある場合も)。
ちなみに修繕発生時の管理マージンもたっぷりです。
こういう書き方をすると、悪口みたいに見えますが、ホント商売敵ながら感心しているのです。事業に対する努力の仕方。
不動産賃貸が不労所得だと思ってる方は、この企業努力を見ていただきたい。


うちもがんばらなきゃ!


でもサブリースはたぶん、お願いしません。
自分であがいて上手くいかなくても仕方ないけど(人事を尽くして天命を待つ)、丸投げして記事にあるような不満を持つと、すごーくストレスたまりそうです。
丸投げで結果のみもらうなら金融商品の方がいいです。税率も低いし。




どんな家が安い?
以前紹介した更新料裁判。家主側勝訴で1審が終わりました。
判決文まだ読んでませんが、報道されている裁判結果のみを見ればとりあえず順当なところかと。

私の考えは、以前の時と同じ。

退去時の借り主負担に関する特約(敷引を除く)は、借り主が認識する機会は契約時しかない。重説事項かどうかもあやふやだ。
我々は適切に説明があったものとして、契約書どおりの退去時の初期対応をするけれども、仲介時のアタリハズレによっては、説明不十分なケースがあるのは承知している。だからと言って、契約を軽視した初期対応を当然とするのは、おかしいと思う。
だからそういう時は、契約書どおりの対応を悪徳業者呼ばわりするのではなく、契約当時の経緯を借り主側から誠意をもって説明しほしい。
その経緯を直接知っているのは、「借り主側の仲介業者」と借り主自身で、貸し主のこっちは知らないんだから。


でも、更新料・礼金・敷金・敷引は、情報誌に記載があって、それが相場より安けりゃ売り文句になって、入居申込書にも記載があって、重説にも契約書にも記載があって。
当然家賃そのものも記載があるから、不利有利懐具合との計算は何度もする機会があり、更新料なしの物件(特優賃・公庫・民間)を選ぶ余地があるのに、更新料のある物件を選び、しかも5回も更新料を払っておきながら、今になって返せと言う。
私には理解不能である。


「更新料エリアで更新料なしの物件は少ない」と言われればその通りであろう。
けれども、京都で特優賃や公庫、URの分布をご覧になるといい。
これにさらに2000年当時、少数派ながら確かに存在し情報誌上で目立っていた民間の更新料無し物件と、更新料を家賃に乗せる形あるいは他の形で更新料をなくす交渉に応じる潜在的な物件が加わる。
選択肢は確かに条件を絞る分少なくなるが、「何をどう考えても更新料ありの物件しか選べない」という状態とはかけ離れているはずだ。


うちにも更新料のある物件はあるが、更新料はなくしていっている。
あるいは更新料ありの条件と選択式に変更していっている。
これは今回裁判の原告側主張を認めるからではなく、単にお客のウケが悪いからである。



入居時の交渉トーク術
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