2007年9月アーカイブ

法人契約のご解約のご連絡が一気に5室……orz
法人さんの社宅とか寮とかは、出るときはそういうもんなんだけどさ……。

ファミリー物件を寮に、なんて今時流行らないのもわかってるけどさ……。

わかっちゃいるけどがっくりくる。
はぁぁぁ。


コメントのお返事もうしばらくお待ちくださいませm(_ _)m

以前、亡義父が、住宅金融公庫で借りたローンを民間行に借り換えた。10年前の話だ。
低金利の時代になって、住公とはいえ高い固定金利になったから、民間の10年固定金利のローンに切り換えたわけ。

この10年の間に、もっと金利が下がったので、さらにボスは借換を検討したが、銀行から損害金を請求されてとりやめた。

そして今年。固定金利期間が終わる。
さて固定か、変動か、借換か、またボスは頭を悩ませている。


私自身はまだ計算していないが、よく言われる借換の注意点は、手続きにかかる諸費用。
一番でかいのは、抵当権の付け替えやけど、事務手数料のなんのとけっこうかかる。

あと、ローンは通常元利均等返済やから、借入当初は利息ばかり支払って元金はなかなか減らない。と、いうことは借換すると元金の減りが遅くなる。
みかけの支出が減っても、結局利息ばっかようけ払ろてるわ！　元金減らへんし！　みたいな。

こないだ久しぶりに恩師に会いまして。
「今、何してんの」
ということから、コレコレシカジカと。

で、なんの流れでだったか、年末の客の話になって、
「ふーむ。武水さんとこの物件はそれぐらいの所得層のお客さんが多いの？」
「や。15年超えた築古になってくると、それぐらいの賃料に落ちてきちゃうんですよー」


……と、自分で言って、落ち込んだ。
そりゃぁ、仲介業者さんに相談しても、同業者に相談しても、
「賃料」
というのは一番のポイントですよ。
でも、ここは片田舎。
月6万円強出せれば4LDKの新築分譲が買えるんですよ。
ファミリー物件3LDKなんて、モロに競合です。いや、はっきり言って負けてます。

それでも賃貸、という層は、はっきり言って、ローンを受けられない層が中心になります。

もっとはっきり言うと、そもそもそんな立地で、コンクリの3LDK30戸がばん！　とあること自体が間違ってるんです。

ただね……。建てた頃は、分譲買おうと思うと、頭金にしろ、月の支払いにしろ、もっとかかったからね……。それに転勤族向けの社宅需要もあったからね……。（詳しくは後記）
当時はそれでよかったのですよ。

でもまだ返済終わってへんし辛いよぉ。
公庫融資35年のやしなぁ。


教訓。
建物の寿命は、世の中の変遷よりも長い。。。。

当時、ファミリー向け社宅探して、企業はメーカーを通して、うちら地主に賃貸建設の話をもってきた。相続税対策で、うちらはそれに乗った。
そして建ててわずか数年で、社宅はみな撤退した。家族ぐるみ転勤、というスタイルは衰え、新規採用も０に近かった。労働力のキープが派遣利用にシフトしたのね。
かくしてあと30年ローンを残した、ファミリー向けマンションは、空き室にあえぐことになった。
それからさらに数年。やはり空き室にあえいでます。。。。


そういう意味じゃ某メーカーの企業向け物件がペンペラペンなのは、方向転換も身軽という意味では理にかなっている。経営側としちゃ合理的だ。住む人はかなんと思うけれど。
ペンペラペンな割に施主が払う建築費は高いけどな。。。
差益は全国展開の広告営業費やシステム代になってるんだろう。
ただなぁ、ローン払うのは施主のうちらだからなぁ。。。
うがうが。

と、いうわけで以上、グチでした。

設計デザインはお金がかかる。
そりゃ、物件の詳細を把握して、膨大な建材や設備機器の中から、最適なものを選んで、品番指定して、積算して……。
費用かかって当たり前。

ただ、そこまで詰めたデザインじゃなくて、もっともっとラフな提案がほしい、と思うことがよくある。
たとえていうなら、アニメつくるときのイメージボードのような。
10万円ぐらいで、ラフデザイン、てのをどっかしてくれないかな……。
通常ラフは、本設計の受注前提でのサービスということが多いんだけど、ホントにラフだけ。


んで、そのイメージボードでセミオーダー賃貸がやってみたい。。。。。。
片田舎じゃむずかしいか＾＾；

賃貸フェア大阪雑感シリーズその３

デザイナーもリノベーションも流行っていて、空き室対策にもてはやされているけれども。
私も実のところ、そーゆーのって大好きで、今はなき「室内」などを愛読しておりました。

実際、自分の家をあれこれ考えるのは楽しいし（考え倒れで実行しない。とゆーか、そんなことより普段の掃除をきちんとしてくれと、家族から苦情を受けている＾＾；）
他人さまの希望を聞いて提案するのはすごく楽しい。

でもアパマンの場合。。。。
とりあえず、費用がかかる。普通のフル改装の2倍は最低覚悟だ。さらにデザイン料も当然かかる。
これでお客さんがつけば、それでも十分に値打ちがあるが、つかなかったら怖い！　というのが正直なところ。

で、けっこうこういうデザインってのは流行りすたりがあって、まぁおおまかに2-3年ごとに売れ筋は変わるのね。
ここしばらく白を基調にしたシンプルモダンが流行っていて、それが建売住宅にまで波及してきたから、そろそろ終息かな、と思うと案の定、70年代的派手さのデザインが台頭してきた。
シンプルモダンは住む人が自分の色にそめやすいので、借家には使いやすいデザインだったんだけどなー。


分譲マンションのデザインというのは、その辺をうまくおおづかみにして、とんがったところをなくしているので、借家でもまねるのは無難なのだけれど、そうすると多くの物件のなかに埋没するし、かといってとんがりすぎると、好事家の絶対数の多い都会ではともかく、片田舎じゃ好事家にうまくあたるまでの間に流行りが変わるのが怖い。
タイミングにうまくはまればいいけど、っていう……。

「そのあたりの対策として何をされてますか？」
と、出展企業に聞いてみた。時間的な制約で、聞けたのは残念ながら、もともと設計事務所であるという、一社だけ。
で、お答えは……
「自社で不動産部門をつくりまして、営業してます」
「で、具体的に何を？」
「不動産部門の方で、改装倒れにならないよう、客付けを……」

だからその客付けの工夫として、何をしてるか知りたいんですけど……。
うまく話がかみあいませんでした……orz

だって単なる客付けなら、地元業者さんの方が強いし。
たとえばFC大手と提携して、デザイン物件情報を提供してるとかさ。
某同業他社みたいに、そういうデザインハウスの好きな好事家を会員化して物件情報を配信するとか、客付けしてからの改装でさらに住み手に合わせて、オーナーのオサイフにも優しいとかさ。


改装後お客さんつかなくても、自分で改装デザインしたものならあきらめつくけど、デザイン料払って、だとあきらめつかないぞ。（←こういう後ろ向き加減がいけないのかも＾＾；）


あと、うちでも懇意の工事業者さんはあるので
「デザインだけって、お願いできますか？」
と聞くと、ダメとのこと。
「デザインだけでも、20-30万かかりますしねー」
それは当然でしょう！　それを払ってもいつもの業者で施工したい、と思うんですよ。
やっぱりあとあとのメンテナンス、てものがありますし。
なんせ片田舎ですからね。いちいち街中から業者さん呼ぶと交通経費が……。

大阪賃貸フェア雑感シリーズその２．
部屋探ししてる方は、「看板の偽りモドキ」を考えてみて下さい。「偽り」ではないんやけどね……(- -;)
イメージばかり先行してる気がする。

すでに単身者向け物件では導入したこともあるのだが、ファミリー層にも、と思って、何社かに聞きまわってみた。
いや、ファミリー層でも導入してないわけじゃない。NTTのBフレッツマンションタイプは入れてるんやけど、客付けにちっとも貢献しない。

プロモーションの仕方が悪いのかもしれないが……。
このあたりは自分がもうちょっとマンションタイプの勉強しないかんのやけど、それはさておいて。


今回聞き回ったのは、家主が回線契約をして入居者に提供するタイプの光ファイバーインターネットである。
うちの物件に合わせて、30戸のマンションでの導入について、いろいろ聞いたのだけど、たとえばA社は光ファイバーが「2-3回線必要」と言い、B社は「１回線で十分」と言う。当然それは、お値段にも反映してくるのだけれど……。


両方とも一応の触れこみのスペックは、細部に違いはあれど、引き込み線が１GBで、棟内は100MB（ベストエフォート）。
以前単身者物件で導入した事業者はB社のタイプだった。引き込みを棟内みんなで分け合うわけやから、当然そのことによる速度低下の心配はしたのだが、棟内分配に１００MBのLANを使っているので、ということで納得はした。
（VDSLだと速度落ちやすい）

今回B社にそのあたりを詳しく聞くと、
「40戸ぐらいまではブラウジングに不自由はない。が、動画等の重いファイルを扱うヘビーユーザーの割が増えると厳しい場合も」
とのこと。
それを思えば、A社などは、そのあたりも十分余裕をみた回線の引き方をしていると言える。
まぁ、動画も昔より軽くはなったが……。身近になった分回線を圧迫しそうな気もする。
いるかいないかわからんヘビーユーザーのために回線にゆとりを持つのは、キャッシュにキュウキュウとしている片田舎家主としては辛いので、B社タイプに気持ちは傾くのだけれど。。。。。
光ファイバーだ！　ブロードバンドだ！　動画見るぞー！　と思われても辛い。
いや。投資した分回収せんとあかんし、導入したら「光ファイバー！　ブロードバンド！」と宣伝はしますけどね。

まぁBフレッツマンションタイプなぞは引き込み1回線な上、棟内はVDSLなので、それよりは速度出ると思うけど……。
BフレッツマンションタイプもA社タイプもB社タイプも、
「光ファイバー　100MB！」
に変わりはないという。こんだけ商品違うのにいいんですか、みたいな。

そう考えてみると、光ファイバーといいつつ、集合住宅の場合、実効速度はCATVやADSLと変わらない場合がほとんどなので、「光ファイバー＝最速」というイメージで使用すると、とっても羊頭狗肉な状態になるわなぁ。
そう思うと電話局から近ければ、高い「光」をつかわなくてもADSLでええやん、という気分になるが、私がそう思っても、私が借主なわけじゃないので仕方ない。


実際、某社が自社の借上物件で展開している某ネットは「光」と言いつつ、物件やユーザーによっては、「ADSL以下」なケースもあるそうだし。


というわけで借主の方には、
「光ファイバーインターネット導入済」
という触れこみは、ネット接続そのものの品質よりも、サービスを申し込んでから提供までのスピードが早いことと、提供事業者と貸主によっちゃ、プロバイダ契約不要で割安なネット接続ができることもある、というあたりに価値がある。

逆に貸主の私にとっては、この状況は、日進月歩のこれからの通信環境に振り回され続けるんだろうな、という……orz

インターネットで賃貸物件を検索するとき。チェックを入れてみるさまざまな項目。
だいたい、あるとウレシイものが項目化されているのですが、実は……ということもあります。
今回はそんな項目のいくつかを、あえて裏読みしてみました。

洗濯機置場

屋内・屋外の区別がなければ、屋外の可能性もアリ。

オートロック

有名無実化してることも多い。住人とくっついて入ればいくらでも入れるし、解除番号も関係者は知っている。これらの関係者に悪意がなくても、どういう属性の人が解除番号を知っているかを知っていれば、探り出すのは容易である。
なお、消防上の理由で、強制解除スイッチも当然存在する。
実生活上の防犯性能は、「ないよりはマシ」ぐらいに思っておくのがよい。

フローリング

原状回復のガイドラインにおいて、経年劣化の考えが無く、しかも複数箇所のキズだと全面的に借主全額負担での補修になるという、ある意味オソロシイしろもの。
--------------ガイドライン　　本文抜粋　--------------
　 ③　経過年数（入居年数）を考慮しないもの
　 もっとも、建物本体と同様に長期間の使用に耐えられる部位であって、部分補修が可能な部位、例えば、フローリング等の部分補修については、経過年数を考慮することにはなじまないと考えられる。なぜなら、部分補修としたうえに形式的に経過年数を考慮すると、賃貸人にとっては不合理な結果となるからである。
　 フローリングを例にとると、補修を部分的に行ったとしても、将来的には全体的に張り替えるのが一般的であり、部分補修がなされたからといって、フローリング全体としての価値が高まったと評価できるものではない（つぎはぎの状態になる）。よって、部分補修の費用全額を賃借人が負担しても、賃貸人が当該時点におけるフローリングの価値（経年変化や通常損耗による減少を考慮した価値）を超える利益を獲得することにはならないので、経過年数を考慮する必要はない。むしろ、形式的に経過年数を考慮すると、部分補修の前後を通じてフローリングの価値は同等であると評価できるのに、賃貸人が費用の負担を強いられるという意味で不合理である。したがって、こうした部位等については、経過年数を考慮せず、部分補修費用について毀損等を発生させた賃借人の負担とするのが妥当であると考えられる。

ＣＡＴＶ

導入工事済である、というだけで、無料視聴ができるというわけではない。ＣＡＴＶの多チャンネル放送を楽しむには、別途契約が必要。

ロフト

天井の高さに注意。

新築

竣工時のチェックを潜り抜ける不具合も多い。住んでみて初めてわかるダメ工事も。
未完成物件の場合、竣工予定にズレが生じることもある。
そういう意味では、ひととおりの不具合が出揃って、ダメ工事が終了した築浅の方が住みやすい。詳しくは「新築物件の落とし穴」参照。

楽器可・相談/ペット可・相談

「可」というのは好きなようにしてよい、という意味ではない。
条件が付されることも多いし、ＯＫが出たところで当然近隣への配慮は必要である。

角部屋

お隣の部屋がひとつ少ない、窓が増える、とよいことも多いが、外気の影響を受けやすい。すなわち、雨漏りのリスクは高いし、冷暖房の効きも悪くなる。

最上階

騒音トラブル回避目的や眺望がよいため好まれる。が、外断熱でない物件の場合は、夏は暑い。特にコンクリ物件の夏は暑い。また、外気の影響を受けやすいのは、角部屋と同じ。

システムキッチン

故障時に修理にはとても時間がかかる。故障した時に最低1週間の不自由は覚悟すべし。

インターネット接続可

これにチェックを入れられる基準を、某社（大手検索サイト）に聞いたところ、なんらかの方法で接続可能であればよい、とのこと。
すなわち、電話線あればＯＫなので、実質的なチェックの意味ってあるのかよくわからない状態。接続方法のチェックが必要である。

プロパンガス

ガス料金は都市ガスよりもかなり高いことが多い。だからといって借主がプロパン業者を選べることはまずない。

分譲賃貸

築年数が同じなら、設備のグレードが高いケースが多い。
ただし、ファミリー向けなどでは家主が設備更新を行っていないケースも多く、グレードは高いけど今時どうよ？　みたいなこともある。
入居中に、大きな修理---給湯器の故障や水漏れ事故などが起こった場合、個人家主の場合、営業規模が小さいことが多いので費用のかさむ修理は、解決に時間がかかるケースもある。また、修理等に管理組合が絡むことなども多い。例えばネットを引くのに家主と管理組合と両方の許可が必要なこともある。

保証会社利用可

イコール連帯保証人不要、というわけではない。保証会社と保証人両方必要なこともある。また、別に「利用可」でなくても、いまどきの仲介業者はほとんど保証会社の代理店業務をしているので、「利用不可」であるケースはほとんどないといってよい。
ただし、繰り返しになるが、それで連帯保証人が不要になるとは限らない。

敷金なし

「でも保証金はあります」な物件も検索にかかってきます。

本家サイト「大家さんのひとりごと」を更新しました。
今月の読み物は久しぶりに「大家さんのお部屋探し」。

タイトルは「物件探し・条件検索の裏表」
インターネットで賃貸物件を検索するとき。チェックを入れてみるさまざまな
項目。
だいたい、あるとウレシイものが項目化されているのですが、実は……という
こともあります。
そんな項目のいくつかを、あえて裏読みしてみました。

物件に床暖房がほしい！

と、いうわけで、賃貸フェア大阪にいってきました。

片田舎は一応、冬は雪降るし。

うちの物件は基本的にアンペアが足りないので、できればガスがいいなぁ。
と、いうことで大阪ガスさんのブースで既存物件への導入を聞くと、
「隣のリフォームフェアへ」
といわれました。
んで、リフォームフェアの方の大阪ガスのブースにて。
はやわざというのがあるのですが。
マンションで使えるのは、フローリングとパンチカーペットだけなんだと！　しかも貼り替えは1回ほどしかできませんよ、と。

賃貸じゃ役に立たねぇ。。。。。

しかたなく電気式のブースにもいきました。
床材はこちらの方がバリエーション使える。
気になるアンペアは、10-15アンペアの別回路が必要だそうだ。
夏のエアコン用回路を冬は切って、床暖房にまわすとぎりぎりセーフかなぁ。

やはり北の方で行われるフェアにゆくべきか。
札幌旅行を兼ねて、とか（笑）。

物件の浴室の塗装をしました。ヌリフォームってやつです。
洗っても洗ってもなんとなく黄ばんでいた浴室がピカピカに！

すごい〜。
元はこんな色やったんや（←オイ^^;）

ところが、そうすると、既存の浴室ドアが急に貧相に見えるようになりました。
ドアの下地に凹凸があるんで、ドアは塗れなかったんですよね。

さて。。。。。。
浴室ドアの交換。。。。。。
どうしようかしら。。。。。。

また悩みが増えました。