かみあわない

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さる同業者の勉強会にて。
新築の賃貸マンションでも、すぐに満室にならない、という話を、講師である不動産業者の方がしはって。
家主業ン十年という大先輩が、
「それは賃貸マーケットが縮小していると考えてよいのか」
という質問をしはった。
講師の答えは
「新築マンションが埋まらないのは、賃料設定等の事業計画の誤りであって、新築がでてくるということは、マーケットが縮小しているわけではないのだ」
というものだった。


横で聞いていて、
「話がかみあってない」
と思った。先輩もそう思ったらしく、同じ質問を繰り返したが、返ってきたのは同じ答えだった。
……やっぱ、うまくかみあわない。
もっと違う話だと、互いに違いがわかるんだけど、微妙にズレた話って、うまくわかってもらうのが難しい。


新築のマーケットは、そりゃ縮小してないでしょう。
でもそれは、築古から新築へ、「賃料があまり変わらないなら」と移る人が多いからで。
その地域の人口は増えていない。むしろ減少傾向やし。

けど、先輩の聞いたのはそういう意味ではないと思う。


昔は、新築は事業計画の見直しをするまでもなく満室になった。
新築のが人気に違いはないが、築古にもお客さんは回ってきた。
人口はどんどん増えた、右肩あがりの時代。

今は、計画が起こって建物が立ち上がるまでの2年弱に、賃料がどの程度下がるか見当がつかない、と講師自身が言ってはった。

マーケット縮小、というよりも、拡大率が下がっただけかもしれない。
けれど、人口は減少傾向だし、持ち家(マンション)は昔より手軽に買えるようになったように思う。

実感としちゃ、やっぱり縮小……してる気がするなぁ。






余談 
ミート社のワンマン創業社長の横で、「本当のことを言って下さい」と頭を下げたり、報道陣に対応したりしてフォローしている取締役の息子さん。
私もある意味2代目なので、なんとなく共感を覚える。。。。

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コメント(3)

>賃料設定等の事業計画の誤りであって、新築が>でてくるということは、マーケットが縮小している>わけではないのだ大変アグレッシブな考え方ですね。地域差があるのでしょうが、私の地域ではデベは次々に新規物件を作らないと潰れるので、土地を買いあさり、新築物件を立て続けています。 こうしたことを、大規模に続けると潜在的購入層まで食いつくしてしまいます。事実、昨年と今年では、状況が全然違います。 楽観的な見通しは、都市部の地下値上がりが物件にも反映されると言っていますが、私は止められない開発故と思っています。 知り合いの会社で、都心オフィスを借りた時に、2年分の家賃を敷金にしたら、かなりの期間が家賃割引になったとのことでした。これもデベ側の資金ショートが最大問題で、長期的な収益が二の次になっているのではと酒席のネタになりました。 確かに個人資産が増えているので、2件目をもつプチ大家さんも増えているのは、需要を増やしたと思いますが、借り手とのバランスで、どこか止まります。会社で法人契約をする場合には、プチ大家さんは信用度が低いので、敬遠します。(短期賃貸なら気にしません)ある程度の規模や、長期に賃貸している大家さんという信用が、だんだん借りる側からも重視されるようになると思っております。

アグレッシブ……。大変積極的に事業展開している方なんで、そうでなくっちゃあんなに商売繁盛しないんでしょうねぇ……。>新規物件を作らないと潰れるので、土地を買いあさり、新築物件を立て続けています。あー。なんだかこれすごくうなづけます。デベは建てるのが仕事ですから、まぁそれでいいんでしょうが、それで世間の物件取得熱が衰えないのが……。物件取得もやりだすとハマるらしく、うちのボスなども「これから少子化やからこの商売はあかん」などといいつつ、なにかと理由をつけて建てたがります。うちのボスの場合、「買う」よりも「建てる」が好きなようですが。(そういえば昔から、良い衆(エェシ)の趣味に「普請道楽」というのがありましたねぇ)>プチ大家さんは信用度が低いので、敬遠します。(短期賃貸なら気にしません)ある程度の規模や、長期に賃貸している大家さんという信用が、だんだん借りる側からも重視されるようになると思っております。励ましのお言葉と思ってがんばります〜。

デベは建てるのが仕事ですが、昨今は行き過ぎのように思います。 最近までは住宅取得特例が無くなる前にと購入を煽り、低金利だからこそ持ち家が賃貸よりお徳と煽り、次は消費税値上げ前にと煽るのだと思います。(笑)私は、低金利の今でも賃貸が損だとは思いません。管理の手間、共用設備等のメリット、何より資産変動のリスクが回避できます。 最近は個人の車でさえ、総費用の点でレンタルが増えているのに、住宅の場合には まだ所有がステイタスという考えがあるからなのでしょうね。会社近隣にはフロント常駐、部屋掃除ありの超高級賃貸があります。 単に金利の問題で言えば、似た物件を買った方が絶対安いはずですが、なぜ人気かと言えば、住み心地です。それは高級な物件のみに限らないことだと思います。短期賃貸を除けば、やはり管理の良い物件は、それだけの付加価値があり、これにお金を払うのが賃貸の根底なのだと思います。これは安い物件を否定するのではなく、それならば住人が自主管理をして自ら価値を稼ぎ出す事も可能だと思います。 そうした意識というのは住人側でも重要なのだと思っています。ということで、私なりの応援メッセージでした。

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このページは、が2007年6月27日 22:28に書いたブログ記事です。

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