共益費って。

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山たっくんさんが、賃貸契約書の読み方を解説してくれたはります。

で。共益費について、読みながら思ったこと。




共益費っていうのは賃料を安くみせるための目くらましではなく(笑)、ソフトも含めた物件運営上の維持管理に必要な費用です。


↑これはぶっちゃけた話、うちの地域では、「建前上」です。

分譲マンションでは管理費に相当するものですが、分譲の「管理費」は予算と実績を基に管理組合が決めますね。

賃貸の「共益費」は主に間取りによる相場で決まるんです(少なくともうちの地域では)。


管理状態が悪くて掃除いつしてんの? みたいな物件。
花壇があってきれいな花が咲いてて、廊下もピカピカ。一年になんどか設備の点検に業者さんが各部屋を回ってくるような物件。
間取りが一緒であれば、共益費一緒です。(エレベーターがあればちょっとだけ上がるけど、花壇があるからって上がらない)
ですから、管理の手を省けば、家主はその分まる儲けです。ホントはいけませんが、立地がいいとそういうこともできちゃいます。
逆に共用部の管理に一所懸命費用と手間をかけると、共益費だけで計算すると簡単に赤字にもなります。



相場と違う共益費にすると、募集時悪目立ちします。。。。
こないだ、某物件にエレベーターを増設したのですが、
「エレベーターつけたので、共益費2000円上げたい」
と言ったら、
「それはちょっと……」
と仲介業者さんに嫌ぁな顔をされました。仲介業勤務経験のあるウチのスタッフも、
「この辺はそうですねぇ」
と同意見。
これじゃ、階段室型の物件には、エレベーター逆立ちしてもつけられないやな。
(ランニングコストを賄う共益費以前に、初期投資費用もよう出せへんけど・苦笑)



「共益費込」という手もありますが、これもこれで。
募集時は別にしといた方が、正直お客さんの目に止まりやすいですし(みんなまず家賃でふるいにかけるから)。
あまり実例はきかないけど、共益費値上げで入居者さんとうまくいかなかったときに、元が「込」だと説得力に欠けます。



そういえば、ペット不可物件をペット可物件に変更するとき、入居者に対して事前アンケートを取ったのですが、
「ペット飼育者は共益費up」案は思いっきり不評でした。
ペット飼われて汚れが増えるのは、占有部(部屋)だけじゃないんですけどね……。



ともあれ、うちの辺りでは、建前と実際が違うので、敷引とかと同じく実はけっこう危ういものなのですが、争いにならないのはきっと、額が少ないからだと思ったりしてます。



ただまぁ、分譲マンションでも「管理を買え」と言われるのと同様、賃貸も管理体制で住み心地がぜんぜん違うんですよね……。
でも良質になればなるほど「空気のような」存在になるものでもありますし、なかなかお値段には反映されないのが、貸主側としては辛いところです。
確かに長く住んでくれはるので価値は大きいのですが、家賃にも共益費にもあんまり反映されないのが悲しい……。募集時にも見にきてくれはらへんとわからへんし。
「住んでみないとわからない」価値かも。雰囲気には出るんですけどね……。

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賃貸を面白くするためのメルクマール 新館 - 賃貸借契約書を読み解く(4)QOL (2007年5月10日 11:46)

GW中基本的にぶっ通しで仕事していた反動でちょっと気持ちがやさぐれてました。
ちなみに「やさ」とは鞘すなわち”入れ物”の反転で家を表し、「ぐれ」とは蛤の倒置で”ぐりはま”がぴったり合わないという意から転じて”当てが外れた(不良)”という意味に、そして「や... 続きを読む

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共益費に関する興味あるお話を有難うございます。本音と実態が違うのは、客付きを良くする点でも必要なのだと思います。私の会社で付き合っている不動産屋さんは、外国人向け物件を結構扱っています。 意外に(?)、欧米人も華僑系も管理費(共益費)には理解をしてくれます。例として3−5万円の管理費の物件がありますが、居住戸数が40戸で受付が常勤、掃除の人が朝夕毎日なので人間2名雇えば設備費込みで150万円程度は必要と判ってくれるようです。この手の高級物件は、会社役員も多いので、人を雇う・不動産を管理する金額では理解をしてくれるようです。これは高級物件に限らない話で留学生向け等の低価格外国人向け物件でも、家賃と管理費が安いならばサービスがなくても当然で、自分達で交代で掃除等の自治組織立ち上げに熱心なのは、英米辺りのようです。反面 大変なのは、日本人で数千円の管理費なのにゴミが落ちているとか、朝早く掃除するなとか、非常にクレームが多い人がいる。 お金の多寡に関わらずクレームが厳しいのが嫌で管理費を家賃込みにする家主さんもいるとのことでした。映画”戦場に架ける橋”や”大脱走”でも、英米の捕虜は言われずとも自治組織をつくり、隙あれば脱走や反抗を企てる。華僑、中国系、アジア系は、金額と多寡とサービスが比例する点は理解してくれる。となると、難しいのは(一部の)日本人なのだと、その不動産屋さんは言っておりました。

いちいちうなづきながら、面白く読ませていただきました。自治組織が上手く動くと一番よいのでしょうね。ちょっと憧れます。昔、うちの物件で、入居者自治会が、頼んだわけでもないのに共用清掃をきっちりやってくれてはりました。こちらからは「ジュース代」を差し入れてました。残念ながら過去形ですが……。手を入れたいし、入れだすとキリがないのです。でも一番目に見えるので(貸主の目にも。だってお部屋のなかは貸してしまうとわかんない)、ときどき突発的にいろいろ遣りたい発作がおきます。やるなら続けないと意味ないんですけどね……(苦笑)。

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このページは、が2007年5月 8日 22:17に書いたブログ記事です。

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