2007年3月アーカイブ

消防署から電話がありました。

「物件でガス漏れしているとの通報がありました」

げっ。


「今、署員が急行していますが、念のため合鍵を持ってきてください。406（仮名）号です」


げげげっ。

慌てて合鍵用意しながら、頭の中はイロイロ走ってます。

パロマ等の事故とか。
あの部屋の給湯器、いつどこで付けたっけ、とか。
あっこの入居者、前にガス関係修理したっけ、とか。
滞納とかの事故歴あったっけ、とか（←ガスとは関係ないのに！）

物件につくと、消防車は停まってるわ、パトカーは停まってるわ。
ともかく消防の人に挨拶しますと、

「インタホン押したら、中の方が出られましたので、今調べてます」

とのこと。
どうやら合鍵も不要、大事には至ってないようです。

調査の結果、何も異常なし。
いたづらか、誤通報であろう、ということでした。

ほっとしたところに、追い討ち（？）のお話。


「入居者からでなく、道の人からの通報でね」


……この物件、給湯器も湯沸かし器も、全部室内設置っスよ。
それで、4階のガスが地上で臭うなんて……
ものすごく大量に漏れなきゃ、そんなことにならない気がするんスけど……。


やっぱいたずらかい！

しかも、その部屋名指しで。
ときどきヨソさんの督促がドアに挟まってる部屋だしなー。

……嫌だなぁ……。


・オール電化もガス漏れ対策？

あいもかわらず苦戦中のファミリー物件。
業者さんから、
「保証会社つけますので、敷0・礼0にしていただけるとしたら、賃料どれぐらいＵＰだとしていただけますかね？」
という交渉付のお申込がありました。



入居期間に関わらず、一回の入居ごとにこっちの費用になるハウスクリーニングと畳表替。
入居者（住み方と年数）によって大きく異なる改装費用。
早期退去だと費用ばっかかさんで困るし……。

うちの辺りは敷引ですので、そのあたりに関わる退去時の負担区分も考えて。
いやいやそーすると、退去時の認識の違いも怖いし……。


高額の一時金が必要ってのは、
高額の一時金の貯金ができる人、っていう、支払い能力裏づけの側面もあるわけで……。


……いろいろ考えましたが、結局5000円ＵＰで受けて、クリーニングと畳は別立てにしました。業者さんにはもちろん説明してもらいましたが、念のため、東京ルール＆定期借家なみの説明書をさっきまで作ってました。
しかもカラー刷りだぁ（←凝り症）。


読んだら気が変わらはったりして(^^;

その場合は通常バージョンで……ＯＫしてくれるかな？

嬉しい想定外。
今日はワンルームに2件お申込が入ったよ！
おかげで契約書作ったりなんやｋなんやで、予定してた仕事終われなかったけど、こーゆー想定外は大歓迎！
4月に入ると、もう空き室埋まらないし！
（でもファミリーは今年もアカンな……。問合せがある分、去年よりマシか）


フクザツな想定外。
節税商品として有名な、法人経営者向けの逓増保険の税メリットがなくなるそーだ。
ウチって入ってたっけ？？？



唯一つこなせた予定の仕事。
花壇にマツバギクを植えた。
こないだの物件見学させてもらったビルの1階がお花屋さんで。
マツバギクが5ポット315円とくれば、これが買わずにおらりょうか。
マツバギクは一旦根付けば、多年草な上に乾燥にとっても強いので、ほったｒかしでＯＫだ！
マツバボタンはよく売ってるけど、マツバギクはなかなか見ないのだ。
今日なら昨日の雨が土にもポットにも残ってるから、植えたあとの水遣りもかなり省略できるし。
1年でどの程度はびこってくれるか楽しみだ！

暖かい春の雨降る一日でした。

こないだ茂山浴衣を着尺で入手したので、夏に間に合わせるため、ぼちぼち縫いにかかってます。
（子どもに着せたかったのですが、子ども用の仕立てあがりがないので、無理言って着尺でもらいました）
ミシンにしようかと思いましたが、間違えたときのリカバリーが大変なので、手縫いでのんびりと。
ヒイバァも穏やかやったし、なんか家族中がのんびりした、とても貴重な一日でした。

こんな日がときどきあるといいなぁ。

この前からみせていただいてる、大改装。

完成したのを見に行きました。
おお、美しい！

と、感動しつつ、ウチとこの賃料相場は、見せていただいた物件の辺りの半分(^^; なので、コストダウンできそうなところをチェックしている自分がいたりします。

安直なところで、設備メーカーをより安いところに替える、とか。
化粧板仕上げをペンキ仕上げに、とか。

デザインリフォームは高価なので、借主さんの嗜好に会うかどうかが怖くて、コチラ（家主）はなかなか踏み切れないのですが、今回やらはったところは「客付けしてからの改装」だそうで。
それはありがたいな、と思います。
思ったよりもフツーだった仕上がりでしたが、あまり奇抜でないほうが、日常の住居としてはいいのかも。

私もそれなりに、今の住宅の流行は見ているので、デザイン内容そのものも予想がつくだけに、
「高いなー」
という感想はどうしても持ってしまうのですが、賃貸の場合デザインリフォームの目標は、リフォームそのものではなく、「価値UPの客付け」なので、そこまでプロデュースしてくれることに意義があると思います。
正直、似たようなリフォームをこちらが独自にやっても、客付け部分の弱さというのはどうしてもあるので、リフォーム投資に見合ったお客さんを得るのがけっこう難しいのです。
そこをクリアしてくれる業者さんと出会えたら幸せだと思います。



ストライクゾーン真ん中なリフォームは陳腐化しやすかったりするので（だからしないよりは絶対したほうがいいんだけど、だからってそれでお客さんが決まるわけじゃない）、デザインリフォームはちょっとひねったストライクがいいのかもです。

例によって詳しいレポートは本家サイト「大家さんのひとりごと」に後日UPしますね。

30歳力検定100％　熟れたバナナの武水です。

今週のPick up！スマッチで紹介していただいた、この間のお話。
外壁が原因、というのは素人考えですので、そこんとこヨロシクお願いします。でも思わずそう思っちゃった！

で、その物件で塗替えついでに、集合ポストも新しくしました。

古いのはこんなの——公団型ので下のURLのと同型です。
www.kugisei.co.jp/item/item2/img/item2_2_3.jpg


新しいのはこんなの。ただし、ダイヤル錠じゃなくてラッチになってるだけです。
http://www.happy.co.jp/cp-201.html


ちょっと今っぽくなって、めでたしめでたし。

と、思いきや苦情が。

「前のは買い物のレジ袋持ったまま開けられたのに、今度のはいちいち置かんとあかんやない！」

……はぁ。……そりゃまぁそうなんですけど……。
すると、ダイヤル錠の集合ポストなんて、もってのほかなんですね……。

うちのスタッフも
「ぼくこの業界長いですけど、設備新しくして、設備そのものに文句言われたの初めてです」
と苦笑してました。

明日はお彼岸だというのに、寒い日が続いてます。
暖かい土地柄なのに、まだ暖房が手放せません。

そういえば、この冬の初めに、築20年近いコンクリ物件の外壁塗装をしました。
入居者の方には工事期間中ご迷惑をおかけしましたが、やはりきれいになると嬉しいものです。

入居者の方にも
「見違えるねぇ」
と終了後は喜んでいただけました＾＾

「ところで、最近よく結露するようになってね……」

ぎく。
塗装工事後に増えたですか。
外壁の防水塗膜が、ほとんどわややったんで、塗装工事することによって、気密性があがったのかも？
と、ゆーか、これが本来の状態で、むしろそうでなきゃいかんのでは？

築古のコンクリ物件なので、とりあえず水蒸気の出る暖房器具ーー石油ストーブとかファンヒーターとかの使用をお控えいただいて……、とお返事しました。
（結露対策のため、そもそも石油・ガスストーブはFF式以外禁止だが、室内排気型のファンヒーター使う人は多い)


・ジメジメにさようなら

昨日の勉強会で、賃貸オークションサイトの紹介がありました。

FLOB.jp　フィルボ

です。
業者またはオーナーが提供する物件に対して、入居希望者が入札。
入居者側の仲介手数料は無しで、という仕組です。
不動産は現物を確認してナンボなので、そのあたりどうなんだろ、と思ってましたら、うまい仕組みが考えられています。

入居希望者はまず内見を申し込む（ここで一般的な入居審査の必要事項を記載した「内見申込」をする）
↓
オーナーor業者は内見申込書で書類審査。ＯＫなら内見。
内見時に対面審査（一般仲介では業者さんとの面談に相当）
↓
審査パスした入居希望者を対象に、オーナーor業者は入札招待を行う。

と、指名競争入札となっております。

詳しいメリットはサイトを見ていただいて。
http://flbo.jp/company/beginner


さて。賃貸にオークション。
果たしてなじむんでしょうか？？
問い合わせが途切れない人気物件。もうちょっと高い賃料で貸せるんじゃないか？
→オークションなら、その解決ができます。

まぁそうなんですけど。オークションにかける間の時間的手間＝逸失利益とオークションによってあがる賃料との釣り合いが、貸主にとっては大事なところで。9万円の物件で1ヶ月遅れると、1000円あがってもロスを取り戻すのに9ヶ月。
と、いうか、そのような人気物件なら内見なしで決まるでしょうし。借主さんに内見なしでも競り合いたい、という心理が働くというほどの人気物件になるまでのハードルがめちゃ高いかも。


とおりいっぺんの紹介ではよさがわかりにくい物件
→眺望の良さ、レトロ等、さまざまな切り口の検索条件を用意しています。

無理にオークションである必要はさらさらないです。
でも、切り口が多いのは大歓迎！　現在の表示は仕様書みたいなので、
「せっかく切り口が多いのだから、それを訴求できる表示方法はできないか」
というリクエストを出させていただきました。
あと、切り口に関してチェックボックスだけでなく、フリーワードもぜひ実装していただきたいところです。大手検索サイトでも一部導入検討されてるみたいですし。


あまり当日はゆっくりお話できませんでしたが、
楽天フリマみたいに固定価格出品はできないのか、とか
他の人がリクエストしてましたが、なんらかの与信機能はないのか、とか（エスクローみたいなとか）
いろいろといっぱい「こうしてほしい」リクがわらわら沸いてきたりします。


最大の課題は
以前書いたように、直接取引は借主の手間コストがものすごく増えること。
比較のために内見に行くのが大変です。借主からみても、家主と直接、というのは心配要素だと思います。


「並んででもこんな物件に住みたい！」というコアなお客さんと、「所詮賃貸」ゆえに（自己所有に比べて）手軽さ気軽さを求める層と。
賃貸にも一応この2種類の層はあって、前者は昨今これまでになくクローズアップされてはいますが、層の厚みは雲泥の差。
主な客である後者は極論すれば「標準的に住めればいい、どこにでもある部屋」ならどれでもいい——いや、もちろんエリアと予算、駐車場の有無とかは絶対条件なのですが——その中のどこにでもある物件をいくつか比較してmore　better をそのいくつかの中から選びたいわけです。こういう層には手間のかかるオークションは不向きです。
この辺り、直取引の多い（受け売り）アメリカって、どう解決してるんでしょう？
あと、オークションには射幸心をくすぐるものがありますが、モノが住居だけに……。落札と成約がイコールで結ばれるかどうかもやや心配です。



そう考えてくると、オークションに向いた物件、向いた借主、というのはかなり限られた層になってくるわけで。
その限られた層が、まとまった数として得られる、東京とかのホントの都市部でしか成り立たない気がしますよ。近畿だと、大阪・神戸・京都の市内中心部と、土地にブランド力のある阪神間一部地域でしか難しい気が。
大手検索サイトでも大笑いな検索結果しか出てこないウチみたいな地域じゃ無理だーー^^;



でも、物件のよさを家主や管理会社がタイアップでエンドに届ける、という趣旨にはおおいに賛同！　でございますし、オークションという新しい仕組みも面白い。
どういった仕組みがよいのか、試行錯誤からのスタートは大変でしょうが、期待してます。たぶん読んでいただいてると思うので、辛い感想は期待の裏返しだと思っていただけると嬉しいです〜。

本家サイト、大家さんのひとりごとに「30年ぶり室内大改装記録」を掲載しました。

同業の知人の好意で、スケルトンに戻しての大改装の一部始終を見学させてもらえることになりました。
今回は、before〜改装前の現況の様子の紹介です。

ネットで相場調べたり、業者さんに聞いたりして思ったこと。
とりあえず、うちのあたりでは、あんまり不動産検索サイトは役にたたないや。


不動産検索の大手——いわゆる４大ポータルの横断検索ってないかなぁ。
そしたら、地方でもかなりの数が網羅できると思うんだけどなぁ。

賃料相場を調べる機能が最近検索サイトについたところも多いけれど、はっきり言って地方では役にたたん。
うちは大阪都心部から電車で１時間以内の片田舎だが、やはり検索サイトでは相場はわかんない。
そもそも、掲載物件の数がない。
業者さんにしてもネット検索よりも店頭での案内のほうが、コストパフォーマンスがいいんだと思う。
FC系のところはFCのネットには載せてるみたいやから、大手FCや地元大手のあるところでは、同じネットでもポータルよりもそちらで探したほうが多く物件ヒットするかもしれない。今度試してみようっと。
地方では不動産屋の数自体が、都心部とはけた違いに少ない——と、いうよりも都心部がけた違いに多いのだけれど——ので、横断検索ができりゃぁ、地方でも不動産検索サイトがちっとは役に立つんでないかな、と思った次第。