2006年12月アーカイブ

不動産屋さんに物件を案内してもらうときどこを見ますか? お部屋の様子はよく見る人が多いですが、意外なチェックポイントをお教えしましょう。
そう、ゴミ置き場です。
ゴミの出し方のルールは自治体によってさまざまですが、物件まで回収車が来る場合、ゴミ置き場の使い勝手は生活にまともに影響します。
当日しか出せないのか? 前日夜からOKか? 分別や袋のルールを守ればいつ出してもよいのか? 
さまざまなパターンが考えられます。
また、ゴミ置き場の清掃状況を見れば、管理の具合もわかります。毎日管理人が清掃しているところはさすがに少ないですが、週2回は来てほしいものです。
また、ゴミ置き場の清掃は入居者の当番制というところもあります。
賃貸写真館にゴミ置き場の特集も作りましたので、ご参照ください。
一般的に、ハイツにはゴミ置き場の枠のみがある開放的なゴミ置き場が多く、ゴミ出しの日を間違えると悲劇が起こります。
個数の多いマンションタイプは扉と壁のついたゴミ置き場が多くなります。管理の仕方はさまざまで、普段は施錠してゴミの日以外のゴミ出しを許さないところもあれば、外からゴミ置き場内が見えない構造にし分別さえきちんとすればいつでもゴミ出しができるところもあります。
メゾネットや長屋・文化住宅・一戸建てなどはゴミ置き場は通常ありません。
マンション・ハイツでも自治体がゴミの集積所を指定している場合や、至近にゴミ集積所がある場合は物件にゴミ置き場がないこともあります。

軒やひさし、といえば雨風や日光などを防ぐ大事な部分。
ベランダや窓のひさしはある程度大きいほうが、日光を防ぎます。窓が西向きの部屋では大きな違いになります。ひさしが大きいと雨にも強いですよ。また、窓庇といって、小さな窓にもきちんと庇の付いている物件もあります。
そして共用廊下の軒。意外と短い物件が多いんですよね。廊下の幅の半分しか軒がないものも見かけます。当然軒が短いと雨が廊下に降りかかってくるわけで。荷物を持って、傘を持って、部屋のカギを開けようとすると。

アア、コンチクショウ。雨がかかるじゃねぇか。

なんてことが起こります。そのせいかあとからトタンやアクリルで軒を延ばしている物件も見かけます。同じことは共用階段にもいえますね。
軒や庇は建物本体より外へ張り出しますので、部屋の面積を取るためか縮小傾向。建売分譲住宅でも、最近は軒やひさしの小さなものが多いです。

年末に事故った……。
しかも給水管の破損だったので、エライことに。

もちろん保険屋さんには連絡したが、借主の方が無保険。
こっちの責任なので、またもや賠償せねばならぬ……。
年末年始の休業期間中でなかったのが、せめてもの救いだ。
うちの現地スタッフも走り回ってくれ、初動が早かったおかげで、被害の割には怒られ度は少なかったが……。

工事業者さんには突貫工事をお願いし、こちらからもお見舞いを発送。

メーター横からの水漏れだった。検針の度に見てるんだけど、気づかなかった。
と、そのメーターの住戸の方のいわく。
「秋ごろから水の出が急に悪くなってねー」
さてはそのころから、じわじわきてたかも……orz

昨日は一日ノビてました。
おかげで今日はすっきり。あかんときは寝るに限る!

子どもたちの学校も終わり、いよいよ押し迫ってきましたが、うちらの業界には
「年末の客には気をつけろ」
という格言があります。

年末といえばいろいろな支払いに追われる季節でもあり……。
そのせいか、年末に引っ越しを急ぐお客さん、というのは夜逃げに近いお客さんが確率的に多い、ということなんです。
申し込み時に審査する、とはいえ、基本的には入居希望者さんの自己申告をもとにしてするわけですから……。
適当に書いておけ! な人もときどきいます……。前職を書いたりとか、派遣先の会社を書いたりとかね。

年末に限らず、異様に引っ越しを急ぐ人、公営住宅から引っ越してくる人も経験上要注意。
滞納率が高いのです……。

今年は「年末の客」は今のところいらっしゃいません。
でもなー。空いてるしなー。
うーーーーーーん。


私は4世代同居世帯のヨメです。
姑も小姑も大姑(姑の母)も同居中。

結婚当初から、ダンナの親姉妹と同居。
舅は早死にしましたが、諸般の事情から大姑もわが家で暮らすことになり、4世代同居になってもうすぐ2年を迎えようとしています。

こう話すと、初めて聞く人は、すごく私が苦労をしているように思わはるんですが。
実はいたって気楽とんぼに暮らしています。


嫁姑がストレスをためる原因といえば、日常ごく当たり前の家事のやりかたの違い。
洗濯物の仕分け方一つとっても、きっちり下着と分けて洗う姑に、全部まとめて全自動へポイの私。
お互い自分のやり方でOK! と思っているので、相手のやり方が違うとイライラ……。
それで結婚当初は鬱になってダンナに難儀をかけました。

ところがまぁ、火事には合うは、舅はおっ死ぬは、子どもはぞろぞろ生まれるは、そのほかイロイロあって…。
私も、おそらくは姑も小姑も開き直ったわけです。

「やり方が違おうが、順番が違おうが、洗濯物がきれいになって、それなりに掃除してあって、ごはんが日に三度出てくれば、それで困ることってないやん」

と、いうわけで女3人、自分にとって一番優先順位の高い家事をそれぞれ勝手に家族一同の分をやって、それで丸く収まってます(笑)。たまにかちあってケンカになることも、あることはありますが。
掃除と晩ご飯は小姑が、ダンナの弁当と朝ごはんそして洗濯は朝に強い姑が。これが基本的なパターンになっております。子ども3人も私が育てた、というよりも、家族が育てた、です。
誰かがいない時は、家にいる誰かがフォロー。

昔の敷地がそのまま残ってるおかげで家が広く、「自分の部屋」がみな一応は持てるのも幸いしました。

こんな状態なので、勝手に触られたくない物(食べ物とか洗濯物とか)は、各自自分の責任で死守。
張り紙をしたり隠したり。
台所や居間に放置してあると、どうなっても文句は言えません。

え? 私は何をしてるかって?

賃貸管理……ごにょごにょ。

だって、代々ヨメの仕事やって、言われたもん!

と、いうわけで続く(たぶん)。
年明けに書こうかと思いましたが、私は忘れんぼなので覚えているうちに、「学びの会」の前途を祝して。

お世話になっている「大家さん学びの会」。勉強会にMLというメインコンテンツを、原則有料の会員制とする新体制に、年明けから移行しはります。
新しいことを年の初めに。なんだか背中がしゃん、としますね。

そういや、「アドバンス」という有料制度はどーなるんだろう。あれはあれで別なのかな?

不審者

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昨日の記事の続き。


気をとりなおして、別の業者さんへ向かう。
道中、今までなかった業者さん発見!
賃貸マンションの1階にテナントで入ってますな。
長いこと空いてたけど、入居があってよかったぁ、と他人事ながら、ちょっと嬉しい。
とりあえず店頭の情報誌を取るべく、裏の駐車場へバイクを駐めに行きます。ちょうど駐輪場も併設されていたので、そっちへ駐車。
メットを脱いでいると、横から白いセダンが私の向かいへ。
枠にきちんんと駐めたまま、中の人出てこない。
ハンドルを握っていた黒服の兄ちゃんが、じっとこちらを見ています。

ひゃーー。

と思いながら、とりあえず情報誌もらって、店内には入らずそそくさバイクを始動。
走りかけたら、不審な黒服の兄ちゃんは、車から降りて……。
お店の裏口へ入っていきました。

予想どおり、この業者さんの店員で、ここのマンションも管理してるみたいです。
そう、無断駐輪の不審者は私の方なのです。
ごめん。だって、店舗来客用の駐車場ないんだもの。
駅からかなり離れてるのに…。
でも、お店の自動車なら、ロゴぐらい入れておいてほしいなー。そっちもけっこうアヤシイですよ…。

閉店

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資料持って仲介業者さん回りに行きました。
前回行けなかったトコです。
だいたい物件最寄駅とターミナル駅周辺の業者さんを訪問します。

と。水曜じゃないのに、シャッター閉まってる。
シャッターには貼り紙の跡。
……潰れたか?
一応電気とガスのメーターを見る。閉栓中ってことは、臨時休業とかじゃなくて、やっぱ潰れたのね。
夏に訪問したとき、
「厳しいんですよー」
とは言うてはったんやけど。

なんかどんどん、この駅の回り寂しくなっていくよ。
どうしよう。
年末です。
支払いにピーピー言ってます……。

今年は同族法人が中間申告しなきゃいけなくって、申告があるってことは予定納税もあるってことで。
分割払いしている固定資産税と支払い時期が重なる(厳密には法人関係は年明け早々)ので、火の車。

なんで今年に限って中間申告があるか、というと。
去年消費税の還付を受けたからです。
個人だけに不動産集中させるのもどーよ、ってことで、法人に物件を取得させました。
わが同族法人は、不動産管理法人なので、従来個人からの管理手数料(課税売上)が主な収入源です。
賃貸物件を取得するときに、相手に払う消費税と、課税売上(税込)の中に入っている消費税との差額が還付されるわけです。

理屈上、わずかでも課税売上があって、本則課税で消費税の申告を行えば、物件取得時に払った多額の消費税の多くが還付されます。
そこで、今まで課税売上のなかった人(住居の家賃は消費税非課税なので、家主にもこういう人は多い)が、物件取得直前にたとえば自販機を設置し、雀の涙ほどの課税売上を申告して、消費税の還付を狙う、という例もあるみたいで、
「課税逃れだ!(でも合法) 今度の税改正ではそんなことはさせない!」
という議論もあるとか。

それはさておき、話を戻して。
還付された消費税は丸儲けになるわけではなく、雑所得として課税対象です。
うちの場合法人なので、還付のある決算期が還付前ベースで黒字ならば、まるまる約40%はもっぺん国へ納めなければいけません。
まぁそれは当然のこととして。
その結果押し上げられた課税所得のおかげで、中間決算時の税金納付でぴーぴー言うてるわけです。
こうならんとこ、と思たら、還付期にIT機器を思いっきり買うとかして赤字ベースにしとかないかんわけですが。
いやたまたまそれまでしつこく使ってたWindows98のパソコンがぶっ壊れたので、賃貸管理ソフトともども買い替えましたが。その程度じゃ追いつきませんでした。基本的にSOHOなので、そういう操作には無理がございます。それにあまり赤々させても別のはばかりがあるしなー。

物件取得時の消費税還付。
はやってますが、そういうわけでいろいろめんどくさいです。
ほぼ確実に税務調査入りますし。
還付された分には税金かかるし。
うちの場合、顧問の税理士さんがその方面に強い先生で、こっちはそういう余禄を考えてなったのに、節税対策としてやってくれました。感謝!
おもわぬ還付金に喜びましたが、その後の手間(税務調査)と負担(雑所得課税)も思ってなかったので、びっくりしましたよ……


次の決算では余分な課税所得がない分、楽になるはず。うまくいけば予定納税した分が、還付加算金とともに還付されてくるはずです。お小遣い、お小遣い。それまでがんばろー。
最近存在感を増してきた賃料保証会社。
でも、いろいろと誤解も多い印象なので、本家サイト保証会社の記事を書いてみました。

↑と、昨日この日記に書こうとしたら、わずかな差でメンテナンスに突入……。
本文投稿ボタン押したとたんにはじかれました。
当然エントリも消えた。くすん。
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