2006年12月アーカイブ

の続き。

問題の肝である費用と導入方法。

過去はともかく、現在この地域では、電波障害対策といえばCATV。
そこでCATV会社に見積もりをとった。
そのCATV会社の場合、まず共聴アンテナ設備を撤去し、CATVのケーブルに張り替え、受信用のBOXを各戸につける。そして、今後電波障害地域のケアやメンテは、CATV会社が行い、ウチは一切する必要がない。
もちろんCATV会社のコンテンツを利用するには、視聴者がCATV会社と契約をする必要があるが、一般地上波に関してはCATV会社が無償でその世帯へ責任をもって配信するわけだ。
したがって、その権利金的なものと、工事費用が発生する。
「一戸あたり、ン十万円ですかね」
という話だったのだが……。
見積もりが来てみると、戸数が思ったより多いのと、道のつき方の加減で工事費用がかさみ、目玉の飛び出る額に。
大台乗ってるよ、大台(泣)!

一方、今の共聴設備の改修と、電障地域へのケーブルの貼り替えという選択肢もある。
こっちも見積もりをとった。
……あのー、CATVの場合と一ケタ違うんですけど……(嬉)!こっちは当然、今後のメンテはウチがしなければならないが。費用的には断然こっちだ。
あとは負担配分の問題だが。こっちの話はもう暮れなので、年を越してからになる。

ここまで走り回ってくれたスタッフに感謝!

そして、少し話がそれつつも続く
の続き。

さて、こういった場合に、費用負担はどちらがするのか。
ウチか、それとも電波障害地域の方か。

結論からいうと、ウチの方が費用負担をする義務はないそうだ。
http://www2u.biglobe.ne.jp/~harano/mankan/sono3/tijyuu-digital.htm
によると

『1976年3月6日郵政省発行「高層建築物による受信障害解消についての指導要領」により、アナログ波の受信障害対策は、建物の確認申請時に市条例や特定行政庁の原因者負担の指導により現在も解決されてきている。費用負担、維持管理責任、責任分界点、被害地区に後から住んだ人の費用負担など参考になる考えが書かれている。

−−−−次の数行はこの中の文章である−−−−
 電波障害施設の維持管理は、受信障害発生の原因となっている建築物の建築主の責任と負担で維持管理を行うことが適当である。しかし、共同受信施設を設置した場合、受信者は家庭用アンテナの更改費等テレビジョン放送の受信に通常必要とする経費の支出を要しないこととなるため、この経費に相当する額は受信者が負担することが適当である。
−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−

 地上デジタルは、既にマンションがあり後から新しい電波を出したことにより難視聴地域を発生させているのでマンション側は責任が生じないことになる。』


業者さんの説明もそういうことで、このテの費用は一義的には先方の負担で、裁判やってもこっちが勝ちます、とのこと。

しかし。電障地域の人にしてみれば、法的な解釈がどーであろーと、
「あんたトコの物件が原因で見られないんやから、あんたトコでどないかせい!」
ってなりませんかね……。

と、業者さんに聞くと、実際それでよくトラブルになっているらしい。
その業者さんの営業地域では、地元のオーナーは自己負担してあげているケースが多いが、遠隔地のオーナーは義務がないので対応せず、係争になることもあるとか。


問題は費用。
額が少なけりゃ、うちが負担してもいいが、あまり多いと全部はかぶれないよー。
物件そのものへの設備投資と違って、回収できるというシロモノでもないだけに。

まだまだ続く
今をさること十ン年前。
相続税対策で田んぼをつぶして3棟の賃貸をおっ建てた。(その後の相続で、今はオーナーが分かれた)
隣の田んぼはその少し前に売りに出され、建売住宅が並んでいた。
賃貸物件の建築により、建売住宅に電波障害が発生するので、その対策としてウチの物件に電波障害地域用のTV共聴アンテナを立てた。
今でこそ電波障害対策といえばCATVが普通だが、当時は共聴アンテナからの分配が普通だった。


で、地上波デジタル放送の開始とともに問題が。
「地デジ対応のTV買ったのに映らない!」
という苦情が電波障害地域から寄せられたのです。
電障対策用のもUHFアンテナは取り付けてあるので、ウチの物件にごく近い何軒かは映るらしい。ところが20戸余の大半はアウト。
電波の減衰と、やや古いタイプの同軸ケーブルを使用しているため、容量に耐えられないのが原因とのこと。

調査をしてくれた業者さんによると……

「今は1本のケーブルでアナログ放送と地デジと両方流してますからねー。よけ容量足りないんですよー」
「2011年になるとアナログ放送終わりますから、そしたら容量足りるかもしれませんねー」

ーーってことは、2011年になれば大丈夫ってことですか……。(それまでがまんしろって言ったら、電障地域の人怒るだろーな。来年とかじゃないもんな)

「ええ、いけるかもしれないです」

ーーかも?

「アナログがなくなる分空くはずですが、デジタル放送のチャンネルがどれだけ増えるか……」

さぁ。どうも対策工事が必要なようです。
費用はいったいいくらぐらいかかるのか、そしてそれはウチが負担せなあかんのか。

この話、続く
ウチの市の場合、各家庭のゴミは戸別収集。
集合住宅の場合は物件のゴミ置き場に、戸建の場合は門の前にゴミを出しておくと収集車が回収してくれる。
年末年始はゴミ収集日が変更になるので、その知らせが市から配られる。
……町会をとおして。

と、いうことは町会に加入していない世帯には、お知らせが行かない、ってことで。
賃貸は町会に入っていない人が多いので、そういう人にはお知らせが行かない。
従って、ゴミ置き場はいつもの日にゴミが出され、収集とタイミングが合わずにエライことになる。
一応、掲示板にはウチのをコピーして貼るし、加入してないとわかってる部屋には、ポストインもするんですけどね。なまじゴミ置き場があるだけに、みなさんそこに置かはります。


戸別収集とはいえ、門の前まで収集車の入れないところは、入れる道の端が自然発生的にゴミ置き場になる。
その前の家の人はこの季節はいつもためいき。
間違えてゴミ出しする人が必ずいるので、その後始末や掃除。場合によっては次のゴミの日まで保管したり。


そして、ウチで経営している月極駐車場。
ゴミ置き場に提供したわけではないはずなのに、そして収集車が入れる道なのに、駐車場の片隅が、なぜか自然にゴミ置き場になってしまっている。
ご丁寧にも町内の誰かが、ゴミの日の案内カンバンまで無断でつけてくれた。
不埒なゴミのお掃除は、ちょうど目の前のお寺さんが(この方もこのゴミ置き場を利用)してくれている。おかげでウチも
「勝手に使って!」
と、目くじらをたてるどころか、駐車場も管理状態がよくなって、そのことには感謝!
ただ、最近やっぱり不法投棄が多いらしく、(こないだもウチで放置されてたバッテリーを処分した)、わざわざヨソから来てルール外のゴミを捨てていく輩がいるそうな。
お餅料をお供えに行くと、そんなお話で、ダミーカメラか監視シールかなにかつけてもらえないか、と相談を受けた。
普段からそれでは、年末年始の状況が思いやられる……。

前回の続き。

被害が店舗だったので、営業用什器に損害が。
ところが、相手の家財なので、こっちの保険も適用できない。
物件取得時に銀行で融資を受けた保険そのままなんだが(質権もついてる)、どーも保険額が少ないらしい(建物時価に対して、保険金額が少ない)。しかも構造=RCで保険に入っていたのだが、実は一部鉄骨であることも判明。
なんで構造まで間違って入ってるんだーーー!!!


建物構造部分も全額おりるかアヤシクなってきた。
……泣き面に蜂だ。
保険はよく見て入らなきゃ……(>_<)
質権つけた銀行も、それでいーのか??


営業用什器は、当然電気製品だからして、現在業者さんがそーっと乾くのを待っている。濡れたままスイッチいれると、ショートするし!
事故発生は営業前の時間だったので、事故当時スイッチが入っていなくて運がよければ生きてる可能性もなきにしもあらず。


今回の事故には今さらなのだけれど、築古だからして施設賠償責任保険をにわか勉強中。
うち、築古物件が多いし……。


スタッフが事故対応に取られるので、年末の退去立会い、私の担当が1件増えました(^^;)
年末退去のお客様は「年末の客」になるか?
いえ。みなさん、マイホームをご新築やご入手で……。
新年は新居で! ということです!


「こんな素晴らしい効果がわずか△△円で」
「こんな素晴らしい効果がわずかな努力で」
「こんな素晴らしい効果があったのは『ある』事をしたからです」
という言い回しがありますな。
結果や効果をおもいっきりぶち上げる、TVショッピングや、あやしげなダイエット系・健康系の広告でよく見るアオリ文句です。


実は私、この系統の言い回し、大っ嫌いです。
盛り上げといて期待をもたせて続きに気を引くという手法ですが……。
読んだだけで、気持ちにさぶいぼが立ちます。


ところが困ったことに、ビジネス系やコンサル系の実用書・実用サイトにはこういう言い回しがあふれかえってるんですな。
かといって、いいことが書いてないわけじゃないので、一所懸命さぶいぼを押さえつけて読みます。


この手のことは本もサイトも情報商材である以上、当然有料。
いや有料なのはいいんですよ。ノウハウをタダでなんてあつかましい。役立つ情報には喜んでお金を払いますとも。だからこそ私は本の虫なわけで。
でも、こういう言い回しを見た瞬間、びた一文払いたくなくなるし、読みたくなくなる……。
こういった言い回しの分までお金を払ってさぶいぼを立ててるかと思うと、すごくユーウツになります。


特に商売上、よく目にする、不動産投資関係や家主向け情報商材。こういった言い回しが多すぎる……。いや、きっと他のジャンルも多いんだろうけど、目がいかないから。
おかげで最近、中身のよしあしの前にアレルギー的に拒否反応を起こしつつあります。


これだけあふれかえってるってことは、そういう言い回しを好んで読む人が多いのか、それともアヤシゲダイエットと同様に、うちら(家主)をひそかにカモ扱いされてるのか。(←さぶいぼのあまり、やや被害妄想気味)


こんな私がどんなアオリだと、喜んで本(実用書・論文等)や情報商材を買いたくなるかとゆーと。
質のよいアブストラクト。
アブストってのは結果や効果だけ書いてあるわけじゃない。ごく簡便ながら、思考のプロセスも書いてあるわけで。(かといって、アブストレベルの記載じゃ、情報泥棒は無理)
いいアブストを読むと本編が気になって、気になって仕方がない。おかげでどれだけ本やプリントが増えたことか。
そして読後の満足度が高い分、頭や仕事の肥やしとしても、ものすごく役に立ちます。
そういうアオリの情報商材がもっと増えてもいいのにな……。(アブストをアオリと呼んでいいかどうかは別にして)

はぁぁ……。よし、グチ終了。
これで申し込む気持ちをようやく奮い立たせられるよ……。(まだちょっと、なえそうやけど) 正直価格はやや高く感じるけれど(一時期低調なことがあったので)、今のペースならまぁ、納得できるし、質を高めるため、という理由もよくわかる。釣り合わない、と思ったらやめればいいんだし。さぶいぼは私個人の感覚的なモノやから、がまんしよう。

でもさぶいぼと釣り合わせるために、こっちも申し込みます。こういうのに弱いんで。こういう商材に増えてほしいな。(あんまり増えても、私のサイフと本棚が悲鳴を上げるけれど・笑)

家賃が安い(笑)。古くなると大修理もするので、オカネが必要な大家さんにはツライところですが、やっぱり安い。
でも、やっぱり入居していただかないと困るので、大家さんはがんばります。
間取りを替えるのは難しいので、とりあえず設備。エアコンはもちろん、シャンプードレッサーもいれましょう。配管に都合がつけば3点給湯だって。ウォッシュレットをいれる人もあれば、ユニットバスだって最近はセパレートに改造することもできます。お風呂が狭いバランス釜も撤去して、自動お湯はりか追炊き式の新しいのいれたりね。CATVやBS共同アンテナっていう手もあります。
建物の構造上できないこともありますし、フトコロ具合上できないこともやはりありますが、新築物件にひけをとらない設備を持つ物件も少なくありません。それで家賃は新築より安いからオトクですよ!(と、古い物件を持つオーヤさんは言うのであった)
関西限定のいいところですが、それこそ古い長屋などでは、タタミが本間のところがあります。普通「何畳」って書いてあるのは江戸間ですから、違いは大きい。だいたい本間6畳(10.92㎡)が江戸間7畳(10.78㎡)に相当します。モジュールが本間の部屋は広いでぇ!

未改装……。内見のとき、このままだったら、と思うとげっそりしますよね。でも、内装にこだわる人には、そしてかつヒマのある人にはもってこいかも知れません。
そう、内装を自分でやっちゃうんです。DIYでもいいし、業者に頼んでもいい。
大家さんに聞いてみましょう。「内装、自分でやっていいですか?」費用は入居者もちとなるでしょうが、予算にあわせて好きなことができます。
通常、改装費は大家にとって負担なもの。改装を自分でするから、ということで、礼金、敷金等の減額交渉もできるでしょう。(当サイト管理人だったらよろこんでOKです)
ペットを飼う人にもこの方法はいいかも知れませんね。なんたって内装は自分の所有ですから、ある程度の傷は平気です。
注意点としては、どこまでなら勝手に触っていいかということと、退去時の取り扱いです。
前者については、構造壁に手を加えるのは当然NGですが、大家さんによってOKの幅は違うので確認しながら進めましょう。通常の改装でいじる範囲ならOKが出るはずです。
退去時、内装を持って引っ越すのは無理ですので、放棄するか、大家さんに買い取ってもらうということになります。トラブル防止のためにきちんと償却期間などの話をしておいてください。買取希望の場合は証拠品(領収書、原状写真etc)も用意。管理人は大家なので放棄していただけると嬉しいですが(笑)
とーっても面倒くさそうだと思ったアナタ。大家さんは必ず業者を知っています。相談してみてください。
追記:部屋の中で西洋みたく靴の生活をしてみるにもオススメしますよ! ただし退去時の清算方法をあらかじめ大家さんと話し合っておきましょう。

分譲賃貸。一見妙な言葉ですね。これは賃貸に出されている分譲マンションをさします。
大家さんは大きく分けると、「分譲マンションを居住目的で買ったが転勤などの都合で賃貸に出した人」、「投資目的に初めから賃貸に出すため分譲マンションを購入した人」になります。また分譲していた業者が売れ残りを賃貸に出す場合もあります。
件数はあまり多くありませんが、いいですよ。
分譲マンションですから一般的に、同時期の建築ならば、賃貸マンションよりもグレードが高いです。内装・設備ともに充実し、高級感がありますね。物件によっては管理人常駐でセキュリティもしっかりしています。壁も厚くて防音性も高い。家賃は並~やや高めの印象がありますね。
管理人の友人がひとり暮らしに2DKの分譲賃貸を選びました。築年数が古いのですが、新築のワンルームに入るよりも同じ家賃でゆったり暮らせる、と満足気です。
難点をあげるとすれば、設備などのリフォーム面でしょうか。経営規模が小さいことが多いので、混合栓の洗面台をシャンプードレッサーに、風呂釜の交換などの設備投資はやや遅れ勝ちなことでしょうか。また、分譲マンションの一室である、という性質上、契約上も通常の賃貸マンションよりも規制が厳しいものが多いです。

普通住む地域が決まってから、賃貸住宅を探される方がほとんどだと思いますが、皆さんどうやって探されますか?
某アンケートによると賃貸情報誌をまず読む、という方が多いようです。雑誌でめぼしをつけて不動産屋さんへGO!、というのが一般的なようです。
でも、ちょっと待って下さい。不動産屋さんへ行く前に、住む地域をちょっと歩いてみてください。
どこにどんな店があって、学校や病院、コンビニはどのあたりか。めぼしをつけた物件も見てみましょう。このとき近所の人に話を聞いてもいいですね。また他によさそうな物件があればチェックしておきましょう。大家さんがわかれば是非つかまえて情報をしいれましょう。場合によっては直接交渉もできます。
さて、偵察がすんでから不動産屋さんへ。不動産屋さんはその道のプロですから、いろいろな情報を持ってます。しかし、情報にふりまわされないためには、ぜひとも現地偵察をしてください。不動産屋さんの案内は車が多いですから、いざ入居して歩いてみた感覚とは違うこともあります。また、一度自分で歩くことでどういうところに住みたいかというイメージもわきやすいかと思いいます。かくれた優良物件もありますので、時間を作ってこれから住もうとする地域を歩いてみてください。

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管理人

ヨメに来たら賃貸住宅のお世話がくっついてきた! 大家の立場で賃貸裏話を発信中!

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