2006年11月アーカイブ

賃貸マンションの管理の2大柱は、賃料管理と、建物のメンテです。
このうちメンテの法で地味ながらも大事なポイントはお掃除。
めぞん一刻で、響子さんがほうきもってお掃除してるアレです。

管理会社に委託すると、ほとんどの場合清掃業者が入って、週に何回と決められた清掃をし、月々ナンボで家主はお支払いをします。
個人的には、週2回ぐらいが多い印象。草刈や放置粗大ゴミの撤去は別料金です。
手間がかからなくて、楽といえば楽なのですが、うっかり甘えて物件を見に行かない日が続くと、気が付けば草茫々! 敷地の隅には放置自転車があふれてる! あぁTVまで捨てられて……。
みたいなことにときどきなります。
清掃報告は管理会社に行くので、家主が把握するのがどーしても遅れがちになるんですよね。

もちろん自主清掃でがんばる同業の方もいらっしゃいますが、うちは私の趣味(笑)により、地元の一部物件では「管理のおっちゃん」「掃除のおばちゃん」をお願いしてます。
自主管理の強い味方です。
遠い物件は管理会社に任せてるので、清掃業者さんもおまかせなのですが(苦笑)。

掃除嫌いの(というか義務感に欠ける)私の言うのもなんですが、日常の清掃は月一回の大掃除よりも、毎日10分の日々のお掃除。
ゴミ拾い、掃き掃除、草抜き、ゴミ置き場の整理、と毎日おおよそ30分~1時間の、空いた時間の有効利用バイトとして「掃除のおばちゃん」のお世話になってます。共用部の不具合や放置物の報告もしてくれるので、大助かり。

そして、ちょっと手ごわい清掃や小修理の強い味方が「管理のおっちゃん」。
共用部の電球交換に始まり、放置自転車を粗大ゴミの日にちょっとずつ出してくれたり、トイレの詰まりの解消やボールタップの交換、水道検針に庭木の剪定・消毒。時には自転車置き場の屋根を走り回る悪ガキどもにカミナリを落とし、入居者の方とおしゃべりをしては「管理人さん」と親しまれています。
水回りの詰まり、網戸の張替え、建具の調整等の小修理はみなDIYしてくれますので、これも大助かり。業者さんを呼ぶより早い、と入居者の方にも好評です。
定年でリタイアした後、いい生きがいができた、と頼んだ以上のことをしてくれはるのでこちらはちょっと申し訳ない感じ。

業者さんにおまかせする場合に比べて、きめ細かく融通のきく仕事をしてもらえるのがありがたいです。
困ること、というか注意点は……ビジネスライクというよりも、やはり個人同士のお付き合いがモノを言うので、そのあたりの気遣い。そういうわけで相性も大事です。
あとは、業者さんに頼むと、担当者の体調が崩れても代わりの方がしてくれますが、個人さんにお願いすると、その方の体調や家庭の状況で、仕事内容に波ができます。今の人がやめたあとに、すぐ次の人が見つかるとは限りません。

仕事という観点からはそういう不自由もありますが、お話してるといろんなことを教えてもらえるので、私は「掃除のおばちゃん」「管理のおっちゃん」が大好きなのです。

今回の記事はいつもお世話になっている某さんへ、感謝を込めて。

某FCさんが、
「お正月発売の賃貸情報誌のための、名刺広告をお願いします」
と、やってきはりました。


それで、暑中見舞いのときのその雑誌をひっぱりだし、
(みんなどんなの出してるのかなー)
(名刺広告とはいえ、物件の名前だけじゃなくて、ちょっとはPRしたいよなー)
と、他の方の名刺広告を見ていると……


ありました。

メゾン一刻


めぞん一刻のパロディ……ですよね、きっと。
オーナーがファンだったとか?
同じことなら一刻館でもいいけど、やっぱり「メゾン一刻」の方がインパクトあるか……。
ちなみに普通のマンションでした。


参照:「大家さんのひとりごと」より「物件名の名付け方」


めぞん一刻 (1)

「大岡裁き」の法意識 西洋法と日本人



私が法律に興味を持ったのは、この「大家」という仕事を始めてからで。
大学時代に法律の授業はあったから受けたけど寝てました。
何度かこの日記にも書いているけれど、ウチは旧地主系の大家なので借家も借地もけっこうな数があるわけです。
そうするとそれなりに紛争もありまして、古くは小作争議(もちろん私は知らない)、昭和のころは地代調停、近くは滞納者の追い出しに敷金紛争、とけっこう裁判所の御世話になることが多いです。
だから、企業の法務担当者ほどじゃないけれど、法律も裁判所も割と身近です(但し分野限定)。


でもやっぱり
「できるだけ御世話になりたくない!」
という意識はあるんですよね。権利権利とふりかざすのも、ふりかざされるのも正直嫌いやし。費用もかかるし。
昨今の敷金とか賃貸契約上の紛争に関しても、「理屈はわかるが、それだけでいいのか?」と、心のどこかで思っている自分がいる(^^A
特に、現実の場ではロジックよりもメンタルな面が重要な局面も多々あるのを経験しているだけに。


そこでふと本屋で目にとまった、
「大岡裁き」の法意識 西洋法と日本人
読んでみました。
読んで初めて意識ましたが、近代から現在の日本の法律は西洋法なんですね。
明治維新時にまずフランス法およびドイツ法を輸入して、まず形から入ったんだそうです。イギリス法という選択肢もあったけれども、形から入るには判例法は敷居が高かったんだそうで。


ところが法に対する意識としては、平成の今も「法のお世話になる」ことを恥のように受け止める人は多いし(現実には法の枠組みの中で社会生活をしているので、その感覚自体が論理的にはつじつまがあわないのだが)、裁判所は多くの人にとって遠い存在であり、「大岡裁き」が今でも司法の理想として語られる。


 著者の記述を引用します。


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「明治時代に継受された西洋法の体系も、日本社会にしてみれば、いわば突然身にまとうことになった洋服のようなものである。日本の社会、いや世間という「肉体」に、西洋流自己責任の体形の衣類を隅々までフィットさせることは、一朝一夕で可能なことではない。
近年の自己責任論の盛り上がりは、そのような長い歴史的スパンで眺めるべき現象だとわたくしは考える」
「西洋法という洋服をようやく自然に着こなせるようになった世代からバトンタッチされたわれわれは、しばらくその外形の心地よさに安心しきっていたが、日本の経済的繁栄が終焉し、同時に、日本社会の価値の混乱がさらけ出される時代を迎え、ついに外形ではなく体質(血肉)の改善が課題にされざるを得なくなったと言えよう」
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なるほど……言い当て妙。うまい例え。
羽織袴のサムライが、髷を切り、慣れぬ洋服を着ていたのが、今や日本人は洋服を自家薬籠中のものにして、日本発のファッションもある。
これと同様に、法意識も変わってゆく。その過程なんだ、ということですね。



で、前近代(江戸時代)の日本の慣習法の場合、三権が分立してないので、同じ機関が捜査して裁く。司法の機能を行政が果たしてきたわけで、今も日本人には「お上による保護とお上に対する国民の依存」という強固な体質がある、と著者は言います。
私はこの「行政」に加えて「共同体」も挙げたいです。地縁血縁で構成される共同体です。
私もこの本で初めて知ったんですが、江戸時代のお白州には、里老だとか、大家だとか、共同体の代表者が同席するんだそうです。そして西洋法の受容とともに、いくつかの段階を踏んで法廷から姿を消す。
考えてみれば、前近代には、共同体が主体になる行為がけっこうあります。
年貢の「村請け」。江戸時代の借家で契約附属書類(管理規則とか)の差し入れ先が大家でなく「丁(町)」だったり。
極めつけが中世法の「国質」——「支払人が住む国や郷の人々が連帯保証する国質(くにじち)や郷質(ごうじち)、特定の商業都市において出会った第三者からの債権取り立てを認める所質(ところじち)などの債権保全策(http://www.imes.boj.or.jp/cm/htmls/feature_11.htmより引用)」
今でもけっこう、ムラの揉め事はまず顔役に相談、というところは多いと思うんですよね。ウチのムラもそうやし。



共同体と法とのバランスが……と書きかけてストップ。
これも対立軸で書くのも、なんか変よね??
頭の中が問題提起だらけで消化不良状態です。でも面白かった!

気が付けばもう11月。
年賀状とお歳暮のリストアップしなきゃ……!

個人のと家のと法人のと、3種類。
微妙に属性が重なる相手もいるし、毎年悩む。

一日がかりでPCの前にいるのはたまらんものがあるので、気分転換に物件写真を取りに。
先月末退去のお部屋。
ペット可物件なので、腰壁をつけてあるのだけれど、エアコンのホースが腰にかかって見苦しい。
「モール付けてください〜。んでもって、腰のところから色を変えてください〜」
ってお願いしてたのができあがったそうなので見てきました。



こんな感じ。
下にしかスリーブがないのが、どだい悲しいよなー。
この前の続き。

雨漏り起こってませんでした!(^^)!
よし! これで改装かけて募集にまわせる!


今回は普通の雨でも漏る状況やったから、すぐに修繕できたけど。
以前、大雨かつ特定の方向からの強風、という条件が揃ったときだけ漏れて来る……しかも部屋の真ん中に。
と、いうのもあったんですよね。検討つけて業者さんもチェック→修理はしてくれるんやけど、そういう特定の条件が揃う天候は数年に一度……。
こういうのは見切り発車せざるをえないから困ります。

投稿時間:2006/11/12(Sun) 02:41
投稿者名:おおやさん
Eメール:URL :
タイトル:家賃保証について

家賃保証契約に関する契約当事者間(オーナーと家賃を保証する会社間)
のトラブル、及び特にその解決方法の情報をお持ちの方、情報を頂きたく。

ここで言う家賃保証とは、家賃を回収する会社が賃貸物件オーナーに一定額を支払う保証の事です。

久しぶりにまとまった雨。
この前の雨漏りの部屋が心配です……。

あれから、業者さんに見てもらって、
「ベランダ付け根のコーキングがあやしい」
ということで、コーキングをしなおしてもらいました。
これが当たり! だったかどうかは、たぶん今日の雨でわかります。

住人の方は空いてるお部屋に引っ越してもらいましたので、今は無人です。
昼に見に行ったときは大丈夫でした。
でも、後から落ちてくることもあるので……。

どきどき。

たまには介護日記。

今日の祖母サマ(認知症です)はすごかった!
被害妄想に攻撃性が加わって、せっかく訪問してくれた三男の嫁にスゴイセリフを。
まぁ、誰だか本人はわかってないので、びっくりしたんだと思いますが。
愛想をふりまいてるときもあるのですが、攻撃モードに入ると誰が何を言ってもあきません。
ココまで行くと、逆にこっちも笑って流せます。……と、いうか流せるようになりました(^^A
世話に逆らうのだけは押さえつけてやりますので、そう思えば反攻されるのもたまには仕方ないか……。

駐車場にはいろんなものが落ちている。
今日の落し物はすごかった……。
こないだの突風で飛んできたとも思えないのだけれど……



トラックのバンパー?

なんでこんなものが……。
税務調査でした(くってり……orz)。

去年は法人。
今年は個人。
えいくそ。いっぺんに……すまないものか。
いや……いっぺんに来られても、頭の中がわやんなるから困るけど。

家主業を法人化する意義ってのは、よく、税金対策上、個人がよいか、法人がよいか、とよく議論されます。
節税のために……って、いうのは、
不動産管理法人をつくって、法人から給与を出して所得の分散をはかる、とか。
不動産保有法人をつくって、相続税対策にする、とか。

でも、私が感じてる一番のメリットは、法人の「信用」なんですけれど。

デメリット……と、いうかめんどくさいこともそれなりにあるわけで。
去年今年の税務調査なんかでよけいめんどうに思うんやけど。

同じ事業に対して、法人と個人で2回経理事務をやらなあかんし、住民税も個人と法人に二重にかかるです。

2回経理事務たって、2倍になるわけやないけど。
片方だけよりはかなり多い……。



こないだ入居者の方からご要望のあった防犯灯を増設しました。
↓こんなヤツです。







自転車置き場のあるトコは明るいのですが、共用庭にちょっと暗いとこがあったんですね。
ご要望のあった理由は……ドロボウが出たとか、そんなんじゃありません。


「若いのがそこの暗がりでいちゃいちゃして、目のやり場に困る」


なんとかしてくれ、ということで(^^A


ハロゲン式フラッシュライトをつけまして、スポットライト〜
と、いうのもいいかと思ったのですが、寝室のある面なので、人通りのたびにバシャバシャ点いたり消えたりしては、うっとぉしかろう、ということで、普通の防犯灯に落ち着きました。
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