デザインリフォームの効果

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古い話で恐縮だが、先週の賃貸住宅新聞だったか。
デザインリフォームの記事があった。
このテの記事は通常、
「デザインリフォーム(具体的内容)をかけた結果、賃料もあがり、すぐに入居が決まった」
で終わることが多いのだけれども、今回は珍しく具体的な金額が上がっていた。
曰く、
「550万円かけてデザインリフォームをかけた結果、従来12万円だった賃料が16万円にあがり、すぐに入居が決まった」

ぱっと思ったことは
「12万円が相場賃料だなんて、うらやましい!」
だった(爆)。

で、「投資100万円で12万円/月(通常のフルリフォームを想定)」と「投資550万円で16万円/月」。30%の賃料UPと思うと大したもんだ。
が、前者は単純計算で投資額の回収に10ヶ月。後者は3年。3年間住んでくれれば一応バンザイだが、途中入れ替わりがあると、賃料維持は難しいように感じる。

それにデザインリフォームかけたところで「新築」という表示はできない。
デザインにも流行りすたりははっきりあるので、時代遅れのデザインで商品価値がどれだけ維持できるか。

デザインは表層的なものじゃない、もっと根幹的な住みやすさに本領がある、という意見は確かにもっともだと思う。でもそれはじわじわと実感できるものなので、物件そのもの・担当建築士・立地のいずれかがブランド化されていないと、商品としての訴求効果は乏しい。
そういった物件は一度入居すると住み心地がいいので、長くいてもらえるが、特にブランドのない場合は、めったに募集がない=無名なので地味なよいところは宣伝がなかなか難しいノダ。
それに1戸550万円かけると、更地があれば新築もできてしまう。

そうなってくると、このリフォームが正解だったかどうかは、「空き室期間」と「家賃の下落率≒回転率」にかかってくるんじゃないかと思う。

ちなみに「投資10万円で賃料10万円」という安かろう悪かろうルートも当然選択肢としてありうる。
これでもし空き室期間がほとんどなくなれば、一番効率がいい気も……。

ただまぁ、↑で書いたことは、借入金の心配なく、売却の予定もない場合で、物件全体の価値を考える場合は、少々その場の投資効率が悪くても賃料上げたほうがいいし、そのほうが活気も出る。
さじ加減が難しい……。


ところでうちのあたりの賃料相場は3LDKでおおよそ7万円だ。
30%上がったって、9万円にしかならない。
それに地元での移動がほとんどなので、9万円払える人は家を買う。中古住宅なら月7万円払えれば購入できてしまう。
よそからの転勤族のほとんどない地域なのね。よーするに田舎なんだ。
1戸550万円もリフォームにかけられまへん!

結局賃貸ってのは基本的に都市の商売で、人口の集積と適度な移動がなければ向かないんだ。
地方自治体の「バラ色の都市計画」で、市街化区域内の元農地の維持のために(=相続税対策のために)集合住宅おったてると苦労するのさ。
だいたいそういうのは、地域と不釣合いにでっかい物件もけっこう多いしね。成功するかどうかは地域の浮沈にかかってる。
でも、集合住宅ハウスメーカーの主な営業先は今でも片田舎の地主層だなぁ。

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このページは、が2006年7月 3日 09:20に書いたブログ記事です。

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