2006年4月アーカイブ

賃貸契約には連帯保証人が多くの場合必要です。
連帯保証人の役割は何かと申しますと、ぶっちゃけ「賃借人の不始末の後始末」でございます。

代表的なものが、家賃を滞納すると連帯保証人のとこへ請求が行くというものです。
実は、単なる「保証人」と「連帯保証人」というのは違いまして、「保証人」には「まず本人に請求してくれっ!!!」と叫ぶことが許されております。しかし「連帯保証人」は請求されたらすぐに払う義務が生じてしまう。けっこう厳しいモノがございます。

そんな重い義務を負うものだけに、借主さんが部屋を借りようにも「連帯保証人のなり手がない!」という悩みも古くからありまして、それをタネにした商売もまた古くから。一昔前はよくバス停のベンチなんかに、金融関係のカンバンと並んで保証人紹介や保証人代行のカンバンがかかっておりました。
昨今は保証会社やクレジットカードによる保証が大分認知度を上げて参りまして、連帯保証人不要で入れる物件も少しずつ増えています。

われわれ貸主にしてみましたら、保証会社やカード会社の方が、6ヶ月という制限はあるものの、金銭的保証に関しては通常の連帯保証人さんよりはよほど頼りになります。もっとも、宅建業者または管理会社をかませないと、カードや保証会社は使えない場合が多いですけど。
……だって、多いんですよ。滞納が起こったら連絡すると、「もう保証人はやめたから」とか言う人(連絡受けてないってば! こっちはOKしてないってば!)。更新時には特に多く、「今度の更新でやめた」とかよく言われます。法定更新の説明をしてご理解いただいてますが、「わかった」とは言っても払う気はないみたい。
滞納の連絡と請求書を郵送して電話したら「届いてない」と言った方もありました。でも半年間毎月出して1通も戻ってきてないので、そんなはずはありません。
請求して払ってくれる人ってほとんどないです(泣)。……あ、学生の場合は親が保証人で払ってくれますけど(うちのあたりは未成年でも親の承諾付本人契約が習慣)。

それでもなぜ、保証人さんを欲しがるか。
やっぱり頼りになるからです。……矛盾してるでしょ?
払ってはくれませんが、それ以外の件ではけっこう頼りになるんです。夜逃げ後の後始末、本人が連絡不能になったときの対応先などで。
事件帖でご紹介した孤独死事件も、保証人さんが身内だったので連絡先がすぐわかり、対応が早く済みました。連帯保証人になっていなければ、身内の方を探すのも弁護士に依頼しなければなりませんので。
ある滞納事件でははるばる新幹線でやってきて、本人さんとひざ詰め談判の末、滞納解消に尽力してくださった保証人さんもいらっしゃいます。
ただ、この「頼りになる」というのは借主さんの身内か否かでかなり質の差がでます。親兄弟の有難さをしみじみと感じるものでございます。
こうなってくると、すでに金銭債務の連帯保証、というよりは身元保証の世界だなぁ、とときどき思います。

……親兄弟にも愛想つかされてる人もときどきいますけど……。

ところで、うちでも古い契約では今でも残っていますが、「身内」にこだわるあまり、同居の家族を連帯保証人にしている場合があります。……保証人の意味ないじゃん!
また年数がたち、どう考えてもこの方(保証人)は100歳を超えているのでは……、というケースもありました。今では更新手続のとき、確認を兼ねて印鑑証明を出してもらってますが、自動更新の物件ではお伺いする機会がなく、どうしたものかと(苦笑)。
あと、ときどきあるのが、勤務先の社長や上役。これはまぁ……。微妙なラインで、しっかりした会社なら構わないんですが、そうでなければできるだけお断りしたいケースです。だって、通常本人のお給料の額は、会社の業績にもリンクしているわけで。特に小企業はその傾向が強いんで、あんまり金銭的な意味の保証にならないんですよね……。しかも特定業種にそういうお申込は集中するので、警戒対象です。

法人契約の場合の連帯保証人は、大きく分けて3パターン。
一つは連帯保証人ナシ。これは大企業に多いです。
二つ目は代表取締役。三つ目は入居者(従業員)。入居者の入れ替わりを認める場合は代表取締役、そうでない場合は入居者、というのがうちらのあたりの慣習ですが、これも会社により地方により違うみたいです。これも限りなく個人企業に近い法人の場合は、もう一人保証人さんをたててもらいます。

こうして書いてると、それこそ個人商売の家主ですが、けっこうエラそうな設定をしております(苦笑)。
ちなみに連帯保証人さんの条件は、家主が出すことも多いですが、管理会社が設定することもあります。特に家主が審査を任せている場合は、完全に管理会社の判断になります。なにかあったときに初期交渉に立つのは管理会社ですから。

全滅物件が埋まってきました!

全4戸の物件だったんですが、たまたま退去が相次ぎ……。
いや。なにも事件は無いんですよ。オバケが出るとかそんなこともないし。

大阪や東京の真ん中なら、100年以内の人死にを気にしてたら住めませんし。
片イナカですのでそんな心配もございません。

4戸中、家を購入して出て行かれた方が3軒。
残り1軒は親御さんが倒れて、同居のために戻られました。
で、全滅。

別にアヤシクなくても、全滅すると勘ぐられて入りにくくなるんですよね。
業者さんからは賃料下げよの、敷礼無くせのといろいろお言葉をいただきましたが、抵抗してるうちに何故か(笑)埋まりました。
ホントに変わったことはなにもしてないのに! 僥倖ってやつです。
賃料下げるの嫌だから、改装はがんばりましたけどね。
それでも埋まらないときは埋まらない。埋まるときは埋まる。

一応のウリは
ペット可、カラーのTVモニタホン、シングルレバー水栓
の3点でした。シングルレバーなんかはあまりに埋まらないので、武水のDIY実習のために付けたです(苦笑)。

あと1戸、です。がんばろう。

えー、4/1から旅行に行って参りました。

で、3/31の記事の続き。

「ネットとかで宣伝はしたい。
でも問合せ先に自分の住所載せたくない。
賃料も載せたくない」

別にそれはそれでかまわないと思います。
物件にかかってる「空き部屋アリ」のカンバンにも賃料載ってないですし。
細かい仕様や気配り。そういったものを広報するのは大いに結構なことです。

ただ、宣伝(広報)するけど、賃料や自分の住所氏名を載せたくないなら、問合せ先は不動産屋さんにしましょうね、ってことです。
管理を任せてるところがあればそこにするのがスジですし、懇意にしてるところにするもよし。極端には「もよりの不動産屋さんまで」でもOKかと思います。
(ただ、まったく取引のないところだと問合せのしようがないので、1軒は不動産屋さんの連絡先を記載したほうがいいとは思いますが)

当然、仲介手数料(広告料)はちゃんと業者さんに払いましょう。

ちょっと乱暴なたとえですが、大家が直接募集する、っていうのは農協を通さずに産直する農家のようなもの。
別に両方やったっていいじゃないすか。ニーズがあるなら間口は広いほうがいい、というのが武水の考えでございます。

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