戸建ての賃貸を考えてますが。

投稿時間：2006/02/11(Sat) 18:31
投稿者名：武水しぎの
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タイトル：Re: 戸建ての賃貸を考えてますが。

初めまして。

一戸建ての場合は、「管理組合」が存在しませんので、管理組合のやる仕事は基本的に家主がしなければなりません。
と、いっても共用部などといううものはないので……。
かといって、入居者がいようがいまいが、雨漏りすれば修理が要りますし、町内会によっては入居者がいなくても町会費が必要だったりします。物件をとりまく状況を家主自身が把握しておかなければなりません。

気をつけなければいけないのは、庭・ガレージなどの戸外のメンテナンスを借主・貸主どちらがどこまでやるか、ということのすり合わせです。互いに自分に都合よく解釈しがちですから。
特に庭木がある場合は、もめやすいです。

投稿時間：2006/02/11(Sat) 19:46
投稿者名：ブンブン
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タイトル：Re^2: 戸建ての賃貸を考えてますが。

ご返答ありがとうございます。もう一歩踏み込んで質問させていただきます。築１０年から１５年位の中古住宅をを購入して賃貸にしたいのですが、昨今、賃貸物件のガイドラインには厳しい状況がありますが、例えば、知人とか友人に賃貸して、家賃は安くしとくので、トラブルは借主が負担する。というような取り決めをして、実際に行ってる方がいるんですが、これを不動産屋を通して、一般（知人、友人以外）に客付けしてもらって、特約として、低家賃につき居住中のトラブルは借主負担というような訳にはいかないのでしょうか？管理も不動産屋に任せるつもりなのですが、ガイドラインがある以上、不動産屋もそういう事は出来ないか嫌がりそうですよね。でも借主、貸主双方が納得すれば、いいようにも感じられるのですが。どうでしょうか？それともう一つ質問なのですが、家の建て付けが悪く、入居者が怪我をしたとか言うことをよく聞くのですが、（例えば、ベランダが落ちたとか、二階の床が落ちたとか、そこまで貸すつもりはありませんが）その怪我の賠償責任とか問われるのでしょうか？いろいろな意味でその物件の状況を把握してないといけない訳なのでしょうが、よろしくお願いします。

投稿時間：2006/02/11(Sat) 23:10
投稿者名：武水しぎの
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タイトル：Re^3: 戸建ての賃貸を考えてますが。

書き忘れましたが、ブンブンさんがお書きになっているとおり、原則は貸し借り双方の合意があれば、どんな特約でも（強行規定と公序良俗に反しない限り）有効です。

しかし、「合意」を立証できなければ原則論の扱いになると考えたほうがいいでしょう。

もう一つ書き忘れ。
賠償責任の問題ですが、適用できる保険もあるかと思います。
リスク回避を検討するならば、損保への相談もお勧めします。

投稿時間：2006/02/11(Sat) 23:07
投稿者名：武水しぎの
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タイトル：家のたてつけ

> 家の建て付けが悪く、入居者が怪我をしたとか言うことをよく聞くのですが、（例えば、ベランダが落ちたとか、二階の床が落ちたとか、そこまで貸すつもりはありませんが）その怪我の賠償責任とか問われるのでしょうか？

賠償責任を問われると思います。
現実的にどれぐらい、かは借主との間で過失相殺も考慮されるのでケースバイケースだと思います。

その上で新築の場合は、施工者に損害賠償を求めることができるでしょう。
中古の場合は、多くの契約で現状有姿が原則ですので、基本的には売主に賠償を求めることは難しいと思います。

投稿時間：2006/02/11(Sat) 23:01
投稿者名：武水しぎの
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タイトル：借主負担特約をつける場合

万一借主側がごねれば、それこそ契約手続き（重説含む）の全てについて詳細に記録し、証拠保全をしない限りは、たとえいくら丁寧に説明しても借主のゴネ得が通ってしまいます。
でもまぁ、ゴネ得狙いの借主にあたるのは確率的には非常に少なく、多くのトラブルは仲介業者・貸主の説明不足と借主自身のガイドラインに対する誤解（ガイドラインは借主負担特約を否定しているわけではない）から発生します。
借主負担特約をつけるならば、
☆重説の控えをもらっておき、契約時の経緯を把握しておくこと。
☆借主負担特約が初心者にも認知されやすい書き方を契約書で工夫すること（赤い字で書くとか）
☆退去立会い時にはガイドラインを持参すること
あたりが予防策でしょうか。

もうひとつ。これはレトリック的なテクニックに入りますが。
たとえば相場10万円の物件を5万円で貸し、その代わり借主に大きな費用負担(めんどくさいので事例は省略）を課す場合の契約書への記載ですが。
二つの方法が考えられます。
①「賃料＝5万円、特約＝借主の費用負担」
②「賃料＝10万円、特約＝借主の費用負担を条件に賃料を5万円減免」
どちらが賃料が安い引き換え条件として費用負担を課していることがわかりやすいと思いますか？
まだこうした書き方の法廷での判断は見たことがありません。しかし①は一方的に借主負担特約があるように一見見えてしまい、賃借期間が長期にわたればわたるほど、賃料の相場との差を立証することは困難になってゆきます。
しかし②ならば……。

投稿時間：2006/02/12(Sun) 15:31
投稿者名：ブンブン
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タイトル：Re: 借主負担特約をつける場合

大変参考になりました。ありがとうございます。こういう賃貸の方法は、大手の不動産屋さん（販売、仲介、賃貸、管理）より地元の不動産屋さんのほうが、話がまとまりやすいような気がするのですが、どうでしょうか？　

投稿時間：2006/02/12(Sun) 17:05
投稿者名：武水しぎの
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タイトル：大手と地元

> 大手の不動産屋さん（販売、仲介、賃貸、管理）より地元の不動産屋さんのほうが、話がまとまりやすいような気がするのですが、どうでしょうか？

これはもう、その業者次第です。
大手に見えても地元の業者がＦＣ加入してるところもありますし。
相談で何軒か回ると、相性も含めてわかってくると思います。
客付けの多い少ないとは別物なのが難しいところですが……。