第三者による破産請求

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投稿時間:2006/02/01(Wed) 14:28
投稿者名:外資社員
Eメール:
URL :
タイトル:第三者による破産請求

すでにニュースで報じられていますが、
ヒューザのマンションを購入した住民から、
資産散逸を未然に防ぐのを目的に、第三者破産を申し立てが
行われました。
ニュースをみて考えてみると、住民は瑕疵責任への賠償という
債権を持っているとの解釈もなりたつのですね。

転じて考えると、賃貸住宅において家主の経済状態が危ないという
ことがわかれば、住人による敷金保全の為の破産申し立ても可能と
考えられます。 競売物件に関する借り手の権利が制限された
ことから、可能性のある事項と思いますが、如何でしょうか?

この手の話が進むと、家主の経済状況に関するディスクロージャ
(公開)も求められるようになってくるのでしょうか。

投稿時間:2006/02/02(Thu) 12:26
投稿者名:武水しぎの
Eメール:
URL :http://www.o-yasan.jp
タイトル:Re: 第三者による破産請求

こんにちは。

>住人による敷金保全の為の破産申し立ても可能

大いにありうるとは思いますが、労働債権のような優遇措置が講じられない限り、敷金債権は小口ですので実効性は少ないと思います。
家主の場合に大口債権者として考えうるのは、金融機関と国税(笑)。
金融機関は物件取得時の借入金ですね。借入初期の額としてはハイツクラスでも数千万、マンションになりますと規模にもよりますが億を超えます。元利金等返済が一般的ですから、借入金が折り返し点にたどり着くころには物件の大修理が必要になってきます。賃料動向にもよりますが、大修理に借入金を起こす必要があるケースも多いと思います。
建設時の借入金返済が終盤に近づくと、返済金の内訳の元金割合が高くなります。一方で賃料は経年による下落が響いてくるころです。元金は経費になりませんから、帳簿上は黒字で所得税が発生します。でも月々の返済額は変わらないので、キャッシュが不足するパターンです。これで黒字倒産するケースもあります。
国税が大口債権者になるのは、こうした所得税のからみに、相続税が発生すると……。
延納でその場をしのいでも、あとからじわじわ相続税がボディブローのように利いてくるです。

>ディスクロージャ

金融機関にはさせられてますけど(笑)
借主相手にも必要になる……のかな??
短期賃借権の廃止と居住権保護のバランス次第ですかねぇ……。
どっちかというと、営業保証金みたいな制度の方が実効性がある気がしますね。どっかの共済がそのうち商品開発したりして。

投稿時間:2006/02/02(Thu) 12:56
投稿者名:外資社員
Eメール:
URL :
タイトル:Re^2: 第三者による破産請求

しぎのさま

早速のお返事有難うございます。

家主さんというと、資産家・金持ちと思われがちですが、
資産家であることとキャッシュフローは別ですものね。
参考になりました。

> 借主相手にも必要になる……のかな??
法人契約の場合は、借り手として欲しいですね。
 とりあえず帝*DBなどのデータがあれば見てみますが、
評価Bくらいでも、倒産が出ていますので、
調べたという実績にしかなりません。(笑)

地元の場合は、銀行に聞いてみることもあります。


> 短期賃借権の廃止と居住権保護のバランス次第ですかねぇ……。
> どっちかというと、営業保証金みたいな制度の方が実効性が
>ある気がしますね。どっかの共済がそのうち商品開発したりして。
既にあったような気もします。
敷金を金融機関に預けて、家主は低利で借り入れが可能。
借り入れをしなければ配当もあるみたいです。
借り手としては、第三者が敷金を保証しているので、
家主倒産で敷金を泣くというリスクはありません。

ただ、このシステムを取り入れているからと言って、
借り手が増える訳でもないし、金融機関にはあまり美味しくない
みたいで、その後 消えてしまったのか?
色々なリスクが増える現代なので、需要はあるように思うのですが。

投稿時間:2006/02/04(Sat) 10:20
投稿者名:武水しぎの
Eメール:
URL :http://o-yasan.jp/
タイトル:Re^3: 第三者による破産請求

> 資産家であることとキャッシュフローは別ですものね。

そうなんです。旧来のの家主=地主・農家出身の家主は、土地はあってもオカネは無し、という場合が多いです。

> 法人契約の場合は、借り手として欲しいですね。

なるほど! と思って考えてみましたが、やはり個人家主の場合は、P/L,B/Sに現れない「相続」の経営状態に及ぼす影響が非常に大きいので、一般的な意味でのディスクロージャーはあまり意味がない気がします。
やはり宅建協会や全管協みたいなとこにみんなで保証金&会費を積立、イザというときには一定額を限度に敷金債権を保証……みたいなのがいいかな。加入している家主からは安心して借りられる、とか。

私も借主(法人)に会社更生法がかかったことがありますが(ちなみに今も再建中)、滞納分2ヶ月は回収不能になりました。1000円だけ配当がありましたが。
それでも約20万円に対して1000円というのは、他の大口債権者に比べれば非常にいい配当率だったそうです。


> 敷金を金融機関に預けて、家主は低利で借り入れが可能。
> 借り入れをしなければ配当もあるみたいです。
> 借り手としては、第三者が敷金を保証しているので、
> 家主倒産で敷金を泣くというリスクはありません。

へぇ! そんなのがあったんですね。

> 色々なリスクが増える現代なので、需要はあるように思うのですが。

使い勝手と仕掛け方によっては需要がありそうですよね。

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このページは、が2006年2月 1日 23:21に書いたブログ記事です。

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