2005年12月アーカイブ

やっとPCの調子が戻ってきたので、気をとりなおして。
12/17にも触れた最高裁判決の感想。
(某掲示板にレスで書き込んだものを編集)

最高裁の判決ですが、朝日新聞で判決を知り、最高裁のHPで判決文を一読した私の印象は、
http://heyasagase.jugem.cc/?eid=315#sequel
↑とほぼ同じ。特に目新しい論旨には感じなかったです。
高裁まで公社側が勝ってたときは「さすが公社。きちんと説明してんだなー」と思ってたんですが、最高裁判決を読んで「なんだ。やっぱパンフ渡してしまいだったか」と。
(念のため判決文→http://courtdomino2.courts.go.jp/judge.nsf/$DefaultView/321CD560C6CC179C492570D90026393D?OpenDocument)

産経新聞の記事は見出しにびっくりした次第。
「敷き引き特約そのものを無効とした」という誤解はけっこう生まれているようです。
(まったくもう。敷き引き事例じゃない事件に「敷き引き無効」なんて見出しをつけないでほしいよ。記事自体の内容は間違ったこと書いてないけど)

敷き引きに関しては、一言でいえない複雑さを持っている。
「渾然一体」という性質(判例)は、私も過去にさんざん引用してきましたが、最近、考えがちと変わってきました。

敷き引きも礼金も、法律上に規定のない、慣習から生まれた費用である点においては同じ。法律上の性質もはっきりしない。

礼金も権利金に相当するもの、と後から解釈が付されてるけれど、借家権は家賃を払っていれば当然発生するものやから、ある意味これも二重取り。
それに権利金で借家権を「購入」したのであれば、借家権の取引も是認されてしかるべきだが、礼金物件でも通常は借主の交代を認めていません。
それでも、礼金は不当請求であるなどという主張は見たことがないです。……相場変動はあるけれど。
よく見る説明。「もともとは貸してくれたお礼」。
……わかりやすいけど、法的性質にはなっとらんわな。「対価」でなく「お礼」だもの。この説明は礼金が「慣習」である一つの証左と思う。

結局、著名な慣習であるか否かが、「敷き引き」と「礼金」両者の行く末を分ける気がしてならないです。(あえて「礼金」も「慣習」と書きます)

と、いうのは、「敷き引き」は契約にいたるかなり前の、物件情報誌の段階で、「礼金」とまったく同様に広告されているから。
そして敷き引き金が「返還されない金銭」であることは、「礼金」の説明があるのと同様に説明されているのが普通。
多額の出費の発生はここではっきり認識できると思う。契約書の段階までわからない、なんてことはありません。
額の大きさから考えて、「預託金」か「返ってこない金銭」かわからないまま支払いを行うことは、一般の常識から考えると、普通はありえないことと思う。(「賃貸」ではありえるんだ、という意見の方もあるようですが……)

すなわち、法的性質の解釈まではともかく、「預託金か否か」という根本的な問題についての合意の形成については、今回判決の公社の負担区分に代表される各種特約とは一線を画すと思うのですよ。

ごく短期間の解約については、「敷き引き金を全て領収することは合理的でない」との判決が過去にありましたが、ロジックとしては「礼金」にもほとんど同じことを言うことが可能です。でもやはり「礼金」にそんなことをいう人は聞いたことがない。

法律論に少し距離を置き、経営上から考えると、
税務・会計上、敷き引き金は契約時に売り上げ処理。敷金のように債務計上はしない。
(過去には退去時の計上だったようだが、契約内容・実質から、契約時の計上が合理的であると税務当局が、判断したんでしょう。このような指導の発生時期がいつなのかまでは知らない)。
そして、

「月々入る家賃収入を借入金の返済と長期修繕の積立に」
「1契約ごとに入る敷き引き金を、入退去時の諸費用に」

というのは、「事業計画」として非常にわかりやすくできとります。

結局「渾然一体の性質」の中に、「礼金」のほか「自然損耗の修繕」「ある一定までの故意過失の修繕」「前家賃的性質」を含めるのは、単なる事業計画であったものを、おそらくは借主に負担せしめるために、必死になって法的解釈を後付したもののように思えてならないんですな。

最近は低額化が進んでいますが、15年ほど前までは、阪神地区の敷金・敷引き金は非常に高額でした。敷金10ヶ月相当、敷き引き6ヶ月相当が目安だったようです(伝聞形なのは当時はまだ子どもだったから)。
このころには額から判断するに、いわゆる「渾然一体の性質」というのは正しい判断だったと思います。ただ、事業計画と法的性質を分けて考えないまま、貸主側はここまできたのではないかと。

しかし、相場変動により「礼0物件」が増え、それなりに認知されているようになっている

礼金がかつての権利金的意味を失いつつあると同様、

敷き引き金も額の低額化にともない、その性質を変えてきつつあると思います。

法的性質がはっきりしない、ローカルルールである、ついでに性質も変わってきてる。
敷き引きの危うさです。

ただ、「納得できない」と争う人が出てきつつある反面、圧倒的多数は互いにトラブルなく「敷き引き」契約を互いに守っていることも一応付記しておきます。(「預託金でない」という点について誤認は非常に少ない、という意)

もっとも、敷き引きに限らず、法的解釈・法的性質などというものは必然的に後付になるものです。法的性質が定められていないから不当だ、などという意見もたまに見ますが、私はこれにはまったく賛同できません。

ありゃ。結局なにが言いたいんだか……。
ようするに単なる感想なのですが……。

しかし。
規制したいなら、さっさと法規制してください。
そしたらちゃんと家賃に乗せても、借りる人が納得してくれはるから。

11月にリカバリしたばかりなのに、ネットにつなぐとやたら重くて困っていたので、デフラグ。
おお、快調!

銀行回りをしたあと、大掃除にとりかかりました。
……先は長い。

集中

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なんか、二次熟語のタイトルが続いてるな。

何が集中するって、修繕よ、修繕!!!
こないだ浄化槽のイカレた物件、浄化槽の交換に300万、
セントラル給湯の更新に300万。
外壁もそろそろだから……
その上、火災報知器を各戸各居室に義務付けだぁ?
こないだ内部階段も全部塗装しなおしたんだよぉ。

築古なのよ。大学が移転して埋まらないのよ。も、堪忍して(ToT)/~~~

嘆いていてもかかるもんはかかる。
しゃあない。なんとか営業と広告ガンバろ。  くすん。

あ。ちょっとだけいいこともありました。
全滅物件に部屋止め。心底ほっとした。全滅状態が長いと、よけい入らなくなるからなぁ。

暮れ

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空き部屋が増えてきたので、お歳暮と物件資料を持って、不動産屋さんを回る。
家主という商売は、門前払いされないのはありがたいが、ドアを開ける前はいつも萎えそうになる気持ちに気合を入れなおす。

アドバイスを求めると、業者さんが違っても、同じことを言われる。これはなんとか……できるものはなんとかする。(立地はいまさらどーもできん)
違うことを言われるのは……考える。

立会いを一件こなし、
(猫はけっこう無茶をする。が、借主さんは立派な方)
改装にについて内装屋さんと打ち合わせ。

がんばる家主のサイトに大幅に手を入れる。

あぁ、今日はなんかむっちゃ働いたぞ!!!

……あ。
掃除、どうしよう。

投稿時間:2005/12/24(Sat) 08:49
投稿者名:ときわ
Eメール:
URL :
タイトル:仲介料半月分と広告料1か月分は高いですか?

大家初心者です。教えてください。
とある不動産屋に専任募集してもらう契約を4日ほど前にしましたが、
手数料は仲介料半月分と広告料1か月分ということですが、これは高いように思えるのですが、どうなのでしょうか?

破産

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さる入居者の連帯保証人さん(の代理人弁護士)から破産の通知が届く。

賃借人自身が破産したわけではないが、新しい保証人を立ててもらわねば、と話していたところ、たまたま別件の修理の報告に来たガス屋さんが、
「某号室の人、退去なさるんですね。昨日閉栓手続きしましたよ」
と。

ちょっと待て。某号室?

破産した連帯保証人……ってその部屋の保証人だよ!

これは……、ドロンかな?
でも、破産手続きしても、今の滞納分がチャラになっても将来に向かって増えていくし、退去手続きしないと破産してもまた債務山積だぞ、と。

更新

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やっとこさ、夕食前に更新……。
あぁ、今月はさんざんだ。

損害保険控除はなくなるらしいし。

最高裁は差し戻しだし。
ロジックに新味はないが、公社のくそ細かい規定を否定されると、どう契約書書きゃいいんっだっていう気も。
すぱっと法規制してくれた方が、すかっとする気分。

ある日、O家さんのもとに電話がかかってきました。
「N県K警察署ですけれども、そちらの賃貸マンションに入っておられる方のことで……」
 マルシェ北坂のことだそうです。この物件は管理会社にまかせてあるので、O家さんは管理会社の電話番号を返答しました。そちらに問い合わせてほしい、と。

 2日後、また警察から電話がかかってきました。
「N県K警察署ですけれども」
「管理会社にお願いします」
「管理会社さんに断られましてね。警察手帳持って事務所まで来てくれって言われました」
「そりゃそうでしょう。電話だと、あなたがホントに警察かどうかわからないもの」
 けっこう、よくかかってきます。入居者の照会の電話。カード会社とか、保険会社とか、なんだか怪しげな金融機関じゃないかと思うようなところとか。
 たいがいは、「今入居されてますか?」だとか「家賃の支払いはどうですか?」だとか。昔はうっかり答えたこともありますが、よくよくかんがえれば個人情報もイイトコです。支払い状況なんて……開示すると大変です。連帯保証人さんからの照会には答えるようにしてますが、本人確認が面倒になった、とF本さんも嘆いていました。
 そのK警察のT刑事によりますと、さる殺人事件の犯人が、マルシェ北坂のある地域に住んでいる、とのことでこの辺りの賃貸住宅はしらみつぶしに捜査中であるとのこと。O家さんも警察に協力したいのはやまやまです。
 そこで、先方の電話番号を聞き、かけなおすことにしました。
 が、ついいつもの癖で着信履歴を使ってかけてしまったO家さん。
「はい、G警察署です」
と言われて面食らいました。
「N県K警察署ではないんですか?」
「いえ、H県G警察署ですけれども」
 O家さんは謝って電話を切りました。着信履歴を確認すると、確かに普段見慣れた地元の警察の番号です。
 再度着信からかけて事情を話しますと、
「あぁ、それは警察の交換台を使ってつないでるんです」
とのことで、O家さんも今回の照会が騙りでないことがわかって一安心です。ついでですから、K警察署につないでもらい、先ほどの刑事を呼んでもらいました。
 探している参考人は、40-50ぐらいの男性で、痩せ型とのこと。
 入居者の年格好を頭の中に思い浮かべますが、マルシェ北坂は比較的若い人が多く、該当する人が思い浮かびません。一人、そのぐらいの年の人はいるのですが、これがまた相撲取りみたいな恰幅の人で……。
 O家さんがその旨を伝えますと、T刑事は丁重に例を言って、電話を切りました。

 さて、さらに1ヶ月がたった頃です。
 O家さんの家にT刑事が訪ねてきました。同僚の方と二人組みで、
「そのせつはありがとうございました」
と、警察手帳を示します。……こういっては失礼ですが、手帳がなければ警察の人だとはたぶん思わないでしょう。服装も私服ですし、雰囲気も似た職業の人は多いかと思われます。
 「実はですね、あの時の男は捕まえまして、今物証をを探してるんですよ」
 なんでも犯人の自白によると、犯行に使った道具や、被害者の持ち物なんかを、借りていたシャッター付の車庫に保管していたとか。偽名を使って契約していることも考えられるし、本人が自白して以外のところにも隠している可能性があるので、ということです。
 T刑事は犯人の写真を見せました。
「この男なんですがね、お心当たりはありませんか」
 O家さんは見たことのない男でした。
「そうですか、ありがとうございました。あとO家さんとこのほかに、この辺りにシャッター付の車庫ってありませんかね」
 車庫は自主管理がこの辺の主流です。不動産屋に聞いても持ち主がわからないと、返事されることが多いのだとか。登記簿謄本をとれば土地の所有者はすぐにわかるのですが、あえて手間のかかる方法をとっているのは聞き込みも兼ねているのでしょう。

 何日かあと。
 風のうわさに、あの犯人は近所のどのアパートに住んでいて、どこに犯行器具を隠していたか、という話が流れてきました。
 どちらもO家さんのよく知っているところです。しばらくは空きを埋めるのに、どちらも苦労することでしょう。
 O家さんは深く同情のため息をつくと同時に、わが身の幸運をかみしめました。

今年の風邪はぶりかえすそうで……(^^ゞ

子どもがダブルでぶり返して吐きもどしをしてます……。
と、いうわけで今月の更新はもうしばしお待ちを……<(_ _)>

娘が学校から胃腸風邪をもらって帰ってきた。
ワタシに移り、ボスに移り、息子に移り、妹に移り、今、末娘が熱を出している。
なぜかその中で、一人ぴんしゃんしている義祖母。……すげぇ。

そして家主勉強会の忘年会と隣組のお通夜と生理痛がバッティング。
さすがに忘年会をパスした……orz。

年末退去の部屋も多いのでユーウツだ。

実家から奪い取った30年物のツリーがさすがにワヤになったので、今年はクリスマスツリーを新調した。
物件にもクリスマス飾りを決行。外部電源がないので、イルミネーションはなし。
ソーラーで色の変わるやつが出てたので、来年はそれを何本か試してみようと思っている。
クリスチャンでもないのにクリスマスというのもなんだかなのだが、祭りというものは気分が華やいでいいね(^^)

んで、クリスマス前後に来年に備えて見切り品を買いに行くのさ(笑)
↑主婦根性!

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管理人

ヨメに来たら賃貸住宅のお世話がくっついてきた! 大家の立場で賃貸裏話を発信中!

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