投稿時間：2005/09/28(Wed) 00:26
投稿者名：hiro
Ｅメール：sumire-nono@mail.goo.com
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タイトル：困った賃借人
新人大家のhiroと申します。さて、賃借人Aに部屋を貸してからすぐにAに連絡がとれなくなり、保証人Bが成り代って家賃の滞納なしで今まできましたが、Bとも連絡がとれなくなってしまいました。荷物はそのままみたいだし、鍵は勝手に変えていて開けることもできません。今後契約解除したいのですが、どの様な手順を踏んで処理していけば良いのか困っています。とりあえず弁護士と思ったのですがどうやって探せばよいのか、費用はどの位かかるのか・・。また、実際弁護士はどのように処理するのかといった事も全然分かりませんし、別の方法があるのでは・・と思ったり。
どなたかご指導いただけないでしょうか。お願いいたします。
今月は3連休が二回あり、子ども達はのんびり。
私も新車の運転の練習にいそしみ、充実した連休であったのはいいんだけど。
仕事は山積みになった。
銀行が開いてないとできない仕事もあるし。
サイト管理の仕事は増えるし。
更新手続きも今月はやたら多く、焦るとミスが起こって余計手間がかかる悪循環(-_-;)
ああ体が二つほしい！
こないだ滞納者と保証人さんとこに解除通知いれたら連絡が来た。
……保証人さんから。
督促状の段階では無反応だったのに（苦笑）。
でも、本人から連絡が来ないことにはどーにもできんよ。
もう1件は立退きの催告をしようと電話したら子どもがでた。
子どもにはとても言えない。
「電話くださいってお父さんに言っといてくださいね」
とお願いしたが、かかってくるわけはないなぁ。
と、いう講習会にいってて講師をしてきました。
……と、いってもいつもの勉強会の延長でございますので、みんな手弁当です。
ブログを使って物件紹介サイトを作ってしまおう、という企画でございます。
で、せっかくだから、その物件紹介サイトを宣伝するポータルサイトも作ってしまおう！ というわかで現在有志で準備中であります。
ところで1週間も日記に間が空いてしまいましたが、
渡海屋はしってましたが、どうも義経と碇知盛はセットみたいですね。
ご教示いただきました。感謝！
それでも碇を振り上げて義経を「追う知盛」は私の中では今でも大爆笑です。
「大家さんのひとりごと」定期更新しました。
ところで先日、仕事帰りに電車にのりますと、オモロイ広告をみました。
車体本体にフィルムで貼る広告ありますよね。
大河ドラマがらみでしょうが、ホームから乗ろうとしたら電車の扉の横に義経が。
http://www.nikkei.co.jp/news/retto/20050830c6b3002f30.html
「八艘飛びの義経」
扉の反対側を見ると、ちゃんと平家方も貼ってありました。
「追う知盛」
…………知盛？？？ しかも碇かついでます。
八艘飛びの義経を、碇を振り上げて追いかける知盛。今にも碇を投げて義経を打ち落とそうという構えです。
写真も見つけました。
…………確信犯でやったなら、すごいです。
思わず爆笑しました。
企画通した人の顔を、ゼヒ見たい。
社中の大先輩が亡くなりました。
ふだん文章を書きまくっているのに、こういうときには言葉がでてきません。
私もずいぶんお世話になりました。ご冥福をお祈り申しあげます。
師匠とその方とは50年来の深いつきあい。式のあと祭壇に向かって語りかけられていた弔辞が忘れられません。
↑をかかずにはいられなかったんで、カテゴリにむりやり合わせて伊達話。
50年の付き合いの、片腕のような知己と、永訣する。
「御名語集」の跋文をしみじみと思い出しました。
投稿時間：2005/09/15(Thu) 12:42
投稿者名：好誠
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タイトル：金利について
武水さんこんには、お久しぶりです。
今日は金利の事でご相談があるのですが、武水さんは借り替え、繰り上げ返済などを行った事がありますか？
最近になって他銀行が借り換えのプランを持ってくる様になりました。
現在家は変動金利で優遇措置をとってもらい金利は１.８％です。
他銀行の提案としては固定金利で何年間かより有利な金利を提示してまいりました。そのごは変動か固定かをご相談して金利を決めると言う物でした。手数料やその他の手間を考えますとこの条件を今の銀行に持っていき
交渉しようかなと思っています。
今後金利は徐々に上がるのかなと個人的には思っているのですが・・・武水さんは金利についてどうお考えですか！？出きれば長い期間、低金利の固定でいけるのが良いかなと思うのですが。自分が聞いたのでは１０年間で２．０％が最高の条件でした。
出来れば、固定金利にする前に多少、繰上げ返済をして元本を減らせればなと思っているのですが・・・武水さんの金利に対する考えを参考までにお聞かせ願えればなと思っています。
それとブログの方に管理ソフトを使っているようなことを書かれていましたが何をお使いですか？自分は知合いに作ってもらったのですがイマイチ使い勝手が悪くて＾＾；
フクさんはアパートを一つ持っています。1Rの部屋が10戸の2階建てです。
築10年を過ぎ、そろそろと空き室が増えてまいりました。今、空き室は2戸。
フクさんにとって頭の痛いことは、この地区の家賃下落が激しいことです。
今の募集値段は3万円。それでも値下げしろと交渉されます。
古くから入っている人もいるので、それがこの物件の総収入を押し上げています。しかし、借入金を返済し、固定資産税を払い、個人事業税を払い、所得税を払い……。
フクさんは毎月入金の期日に、
「今月は返済金を払えるかしら」
と、どきどきしながら記帳にでかけます。
幸い、この物件に入っている人に滞納者はなく、ああ、今月も無事払えた、と胸をなでおろすのが通例です。そして、来年度の税金の支払いや修繕のために何がしかのお金を積み立てます。
そんな経営状態ですから、生活の原資はもう一つ持っている駐車場の収入と年金です。年金も国民年金ですからないよりましな程度です。
と、そこへハガキが舞い込みました。103号の田中さんから退去届けです。
フクさんは一瞬、
「見なかったことにしよう」
と思いました。しかしもちろん、そんなわけにはいきません。
9月月半ばの退去です。あと半月しかありません。
いくら悲しんでも田中さんが退去してしまうことには変わりありません。
泣く泣く立会い日を確認し、その日が来て田中さんは退去しました。
これで空き室は3室です。
さあ困りました。
詰まっている7室で計算してみると、月々の返済はなんとかなりそうです。
でも積み立てががたっと減ります。すなわち、税金の支払いと修理の原資に困るのが目に見えてフクさんは頭を抱えました。
不動産屋さんに相談し、客付けに力を入れてください、とお願いします。
賃料が安くても、不動産屋さんの手間は同じです。フクさんは広告料を2ヶ月分払いますので、とお願いして回りました。
毎日アパートの前を掃除していても、空き室が増えるとなんとなく物件自体がうら寂しく感じます。花でも植えたら明るくなるかしらん、とため息をついたフクさんの元に、郵便が届きました。
「特別送達」と赤い文字も仰々しく記されてあります。
なんと、この間退去した田中さんから、フクさんは訴えられてしまったのです。
フクさんは田中さんに、敷金15万円を返しませんでした。
だって、退去届けから退去までは半月しかありませんでした。契約上、退去の申し出は1ヶ月前までにすることになってます。さらに退去月の賃料は日割り計算しないことになっていましたから、10月分までの家賃を敷金から引きました。
それに田中さんはヘビースモーカーだったので、クロスにまっきっ黄。お風呂はカビの染み。全体は掃除してありましたが、クロス代とハウスクリーニング代を引きました。
フクさんにしてみたら足がでるぐらいだったのですが、敷金以上の請求はしなかったのです。
フクさんは年を取っていますので、退去立会いは懇意の業者さんに依頼しています。
立会いの時に、田中さんに確認のサインをしてもらってるのですが、よく考えると納得できなかったらしく、返金を求めてきている、と業者さんから聞いてはいました。
田中さん側から見ると、のらくらして全く返事をしないように見えたのでしょう、ついに提訴となったようです。
訴状とともに、少額訴訟の期日が連絡されてありました。
少額訴訟は即日結審することはフクさんも知っていましたので、あわててとるものもとりあえず、通常訴訟移行の手続きを取りました。とにかく時間が欲しい、と思ったのです。心の準備をする時間です。
返せ、といわれても、もうあのお金は改装に使ってしまいました。
弁護士に頼むと費用もかかります。勝ててもその費用に消えてしまいそうな気がしてフクさんは悲しくなりました。応じなければ自動的に敗訴ですから払わなければなりません。ただでさえ経営は楽じゃないのに……。
業者さんにたのんで、立会い時の写真や書類を預かりましたが、さてどうしたものか、とフクさんは深ーいため息をもう一度つきました。
うちの物件は築古です。だから家賃が安いです。２万円台のもあります。
だからよく思うんですが、仲介手数料、貸し借り合わせて１カ月分が上限って、安すぎませんか？
だってね、来店されたお客さんを物件に案内し、家主と交渉し、一つの契約に一人の従業員が拘束される時間を想像してみましょうよ。んで、それに時給換算した賃金をかけてみる。んで、有資格者に重説させて、その責任もとらにゃならん。しかも成功報酬。そのうえで利益がでないと商売にならんわけです。
電化製品の修理だって、メーカーのサポートに出張してきてもらうと、何もしなくても数千円かかるんですもの。
どう考えても、仲介業務が２万円台でできるわけない！
いや、じゃ、どれぐらいならペイするかというと、業者さんによって違うでしょうけど。それに２万円台っていうのも数的には少ない方だと思いはしますけど。
賃料の高い高級物件や、地域的に賃料の高い物件はどうか知りませんが、賃料の下げ傾向の強い今日このごろ、こんなんじゃ業者さんに高いモチベーションを持ってくれ、と言う方が無茶なんじゃないかと思いますよ。
賃貸仲介業者の営業姿勢に関する苦情はいろいろ聞きます。またわたし自身も不満のある部分はあります。でもこんな薄利多売にならざるを得ない報酬体系では、１件１件がついおざなりになるのも、ある程度は当然の帰結に感じます。
こちら（大家）も安いお金しか出さないんじゃ、自分ちの物件には来てもらえないんで、「広告料」という名目で成功報酬を上乗せするのは、よくやることです。でも実態のわからない広告料ってのもなぁ。
一方業者さんの方は、純粋に賃貸仲介だけじゃ商売にならないんで、物件管理に軸足を移したり、引っ越し屋さんや消毒業者さんと手を組んで、なんだかんだと稼ぎのネタを考えます。
仲介部門・管理部門と分かれているような大会社なら、それでも従業員は自分の部署の仕事をきっちりやろうとするでしょう。でもほとんどの不動産業者は、１店舗の従業員は数人。そのメンツが仲介も管理もその他の業務も兼ねてやるパターンがとっても多い。そりゃあ、儲ける仕事の方に力が入るのは当たり前ですわな。
賃貸仲介の業務は、安い物件でも、高い物件でも手間はほとんど同じです。高い物件ほど、仲介業者の責任が重い＝イザというときの損害賠償額が大きいから、「賃料の１カ月分」という考えで宅建業法は定められてるんだと思います。それはそれで一理ありますが、書類作成とかの純粋な手間の部分は別だてでもいいんじゃないでしょうか。
大家の出す「広告料」も成功に関わりなく、どんな広告にナンボ。
業務は３５条（重要事項説明）と３７条（契約書交付）と物件への地図・貸主の連絡先を渡すだけ。あとは全部自分でやってね、という最低限の業務はしかしない。でも手数料もすごく安い。
至れり尽くせり、アフターケアまで万全。でも報酬の高い高級（？）コース。
そんなふうにいろいろあってもいいのにな、とときどき思います。弁護士などの士業の報酬も自由化される時代。宅建業の報酬も自由化検討の時期？
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