2005年8月アーカイブ

　最近、あちらこちらで賃貸物件建設の槌音が響いております。賃貸物件は夏に着工することが多いのです。
と、いうのもご入居が一番多いのは2-3月。それに合わせて竣工するようにすると、建設規模にもよりますが、夏ごろの着工になるわけです。
最近は消費税の導入により、こんな損得勘定も少々複雑になってきましたが、それは今回の本題と外れるので置いといて。

　新築物件は数ある賃貸物件の中でも、抜群の人気を誇ります。「誰も使ってない」「まっさらな」清潔感が好まれるのでしょうか。うっかりすると満室なのは新築の間だけ、なんて事体も起こるほど、新築に人は集まります。

　さて、新築物件にはあまり知られていない落とし穴があるのはご存知でしょうか？　
　竣工が2-3月。入居も2-3月。はい、募集はいつやっているでしょう（笑）。
　当然ながら、完成する前。出来上がりを見ないまま、いわば見切り発車で賃貸人は募集し、見切り発車で賃借人は契約を申し込むわけです。
　でも、よく考えてください。実際にどういう物件かは、誰も見てないんです。賃貸人も、賃借人も、業者も。
　資料はあります。設計図面はありますし、きちんとしたメーカーなら、仕様書もあります。でも、全てが設計図面どおりになるとは限りません。工事に入ってから、細かな変更があるのはよくあることです。やっぱり設備を変更しよう、とか。なにかのトラブルで指定品ではなく、代替品になったとか。
　まぁ、その辺りは連絡ミス、といえなくもありません。でも、情報というのは流通してゆくものですから、流通経路のどこにある情報を見たかによっては「こんなはずじゃあ」なんてことに。
　また、あまり早く申し込むと申し込み後に設計変更があった、なんてこともないわけではありません。
　更に泣かされるのは、天候不順などの理由で工期が遅れること(>_<)
　予定では完成してるはずなのに、まだ工事終わってない……。これは悲劇です。そういう場合は居住できるようにするための工事を最優先にして行いますが、入居後も建物のどこかで工事をしてる、なんてのはたまにある話でございます。
　また、建築工事には通称「ダメ工事」といわれるものがあります。竣工し、いざ受け取ってみたら不具合があったのでやり直させることをいいます。
　一応竣工検査はしますが、細かい設備機器の一つ一つまで試運転するわけではありませんので、初めて住んで不具合を発見するのは賃借人です。その場合は賃借人から、「賃貸人（管理）に報告」→「ダメ工事発注」→「修理」というステップを踏むことになります。このステップは通常の修理と変わりません。が、貸す側も借りる側も、「新築」というと「不具合が全くないもの」という思い込みをしやすいだけに、けっこうげんなりします。

　もう一つ。これはコンクリート製の物件――特に現場でコンクリートをうつ場合によくあることです。
　コンクリートは主に水とセメントと砂利を混合したものです。すなわち、できたてのコンクリートは水を多量に含んでいます。
　家の中の湿気の発生源といえば、キッチン・風呂・洗面などの水周りと一部の暖房器具ですが、新築の場合、これにコンクリートが加わります。構造上の対策をしてあるものもあるでしょうが、場合によっては結露に泣かされることになります。

「大家さんのひとりごと」定期更新しました。
で、諸事多忙につき、相互リンクの受付を一時停止させていただきます

ご連絡いただいてから3週間ほど放置してしまう、というのはやはりよくないよ、ということで。
ちょっとビルダーに嫌気がさしてるので、ビルダーを使わないサイト改装をやりかけてます。
だって、cssが変なことになってるし、ビルダーでサイト開くのも保存するのもめちゃ重たいし。xoopsにいまはまってるので、それを使ってみるつもり。
ついでに「大家さん集まれ！」も検索CGIを導入しようと思います。

参加している勉強会でも家主が主催・情報提供するサイト作りの話題が出てますので、その方面も取り入れながら大掛かりな改装に取り組むつもりです。
と、いうわけで、改装終了まで相互リンクの受付を一時停止させていただきます。
どうぞよろしくお願いいたします。

家賃滞納者の建物明渡強制執行が行われました。
今回、本人訴訟でやったので、原告であるワタシも立ち会ってます。

申し立てたのは、建物明渡と動産差押の両方を申し立てましたが、動産の方は予想どおり「不能」となりました。押さえる価値のあるもんはないとゆーことです。

で、まだ荷物がありますので、それは物件から放り出して倉庫に「保管替え」というのをします。
この費用が15万ほどかかりました(-_-;)
滞納者の債務に上乗せされるんですが、そもそも払えないからこうなってるんで、実質上家主の負担です。
滞納者が「いらんからほかして」といった本棚と本や雑多な家具類は、保管替えせずに廃棄処分。……勝手にブックオフに持ってゆく（笑）、というわけにもいかず、この廃棄代も上乗せ。

執行業者が手際よく積み込み、執行官はデジカメを振り回しながら目録を作ったはります。
倉庫に入れて一応、終了。倉庫代も実質こっちの負担。

滞納したご本人さまには、
「日銭は入るから、毎日集金に来てくれたら、数千円ずつでも払ったのに」
と恨み言を言われました。
……集金に行くコストを考えると足が出るんですけど。日掛け金融並みの利息をつけてくれるなら考えま……、もとい、そういうなら毎日持ってきてください　(-_-)/~~~ピシー!

倉庫に収めた荷物は、3週間後に競売になります。
滞納者が取りにくれば、とりあえずこちらはこれ以上の費用の負担はないですが、取りにこなければまた処分代がいります……。

さて、一応明渡しは終わったわけですが、金銭債務は回収できてません。
執行官の方がこそっと、「債権回収のほうはどうされますか」と聞いてくれました。
よーするに、この滞納者は自営業なので、店の方にある什器だとか、店の方の敷金なんかも、また申立すれば押さえにいけるわけです。
さて。どうしやう。

さっそくザウルスで遊んでます。

鉄斎と硯斎を書こうとしたら、白石宗直の話になっちゃいました。
「白達記」面白かったんだもの！

なんかこう、遅れてきた人の欲求不満とゆーか。
治部宗実にも忠宗にもあるんだけど、似たニオイを感じた。
もうちっと屈折してるよーな気もするけど。

お中元持って、不動産屋さんを回ってきました。
お隣の市の業者さんも含めて全部で9件。
入りにくい物件が空いてるんで、アドバイスもらいながら回りました。
去年は2日に分けましたが、今年は1日でやったのでかなりバテました。
……営業マンって偉いなぁ！

で、肝心のアドバイスでございます。
賃料もよし、リフォームもよし、築古だけど手入れも行き届いてる。
で、今までの敗因はなにかと問えば
「道が狭い」「場所がわかりにくい」
……挽回のしようがないぞ……(ToT)/~~~

車こないから、小さい子安心よ（と苦し紛れに言ってみる）。

確かにわかりやすい場所にある物件はお問合せも多いのよね。
幹線道路に面してるからけっこううるさいんだけどな。

さて、明日は損害保険の募集人資格の試験を受けにいってきます。

2ヶ月ほど前から、隣県の物件の現地管理事務所にも通ってます。
今までスポットで行くときには、バイクや車が多かった（役所回りが目的だった）が、今度は事務もやるので、基本は電車通勤2時間であります。
おかげで車内で、むふふ……v

ネタが打ち込めるようザウルス買っちゃいました。ソフマップで2年落ちのお買い得品ですよん。
駅前の古本屋で宮城谷昌光の「長城のかげ」を買いました。
こんな作品が書きたい！