自主管理と管理会社 家主編

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自主管理と管理会社ついて話してくれって?

家主にとって、一番大事なことってなんだと思います?
そう、「部屋が埋まること」。
そりゃね、滞納だとか敷金だとか騒音とか、いろんな問題はありますよ。でもまず。部屋が埋まんなきゃね。
だからまず、管理会社に求めることは「部屋を埋めること」。

そしてもひとつ管理会社に求めるのは、集金管理とトラブルの一次対応。家主は兼業が多いからね。集金管理はまだしも、トラブルの一次対応は大事なの。本業の仕事してるときに、トラブルの連絡もらっても、ワタシも困るし、それで対応が遅れると賃借人さんも困る。これは入居希望者に部屋を見てもらうときにもいえるよね。だから業務のほぼ全部をアウトソーシングするわけ。それを請け負うのが管理会社だ。

ワタシのまわりで「管理をまかせる」といえば、集金管理とトラブルの一次対応、そして専任媒介をまかせることを言う。地域によって違うかもしれないが、ワタシのところではそう。
サブリースはこれの極端な形だけど、サブリースでなくてもある程度の家賃保証をつける会社もある。
賃貸仲介メインの業者さんが、家主の囲い込みのためにやってる場合もあるし、メーカー系の会社で、空き室情報は流通させ、自分ちではメンテ中心のところもある。

もちろん仲介と管理は本来別業務だから、分離して別の会社にまかせるケースもあるみたいだ。でも、賃貸仲介メインの業者さんの管理は、たいていの場合専任媒介がセットでついてくるね。
どの程度の業務を遣ってもらうかにもよるけど、大体家賃の数%の管理料を払う。家賃保証がつくと当然管理料は高いし、礼金は家主に入らないのが普通。賃貸仲介メインの業者さんが管理業務に力を入れ始めた頃は、シェアの取り合いで管理料=無料という方針のとこもあったけど、やめたみたいだ。そりゃそうだよね。互いにロクなことにならないよ。

で、ここで頭の痛いのが、「客付けの上手な業者」=「管理の上手な業者」とは限らないの。大概はどっちかに得意分野がかたよるの。
そりゃ昔の黙っててもお客さんがついた頃はね、管理に手を抜いても回転率が上がって逆に儲けがでる、なんて時代もあった。でも今そんなことしたら、あっという間にこっちが倒れるよ。管理に手を抜く業者さんの、空き室対策は「安直な家賃下げ」だから。家賃を適正化するのは大事だけど、下げるほうばっかりで適正化なんてしてられないよ。借入金の返済があるから。
だから、うまくバランスの取れた業者さんを見つけるのが大事になってくる。地域にそういう業者さんが見つからないと苦労するよね。遠隔地からの管理はどうしても難しいから。そういう場合は、自主管理して、業者さんにはアドバイザーとして相談に乗ってもらうのがいいかもしれない。
面白いことに業者さんとの間にも相性があってね。相性があわなくてうまくいかない、なんてこともときどきあるね。特に地方では互いに経営規模が小さいから、そういう人間的な(?)部分が増えてくるかもしれない。

管理に手を抜くって、どういうことかって? 
そうだね。まず清掃が不十分。滞納の連絡が来ない。水漏れとかの事故の連絡が来ない。家主の立場からすると、コミュニケーションの欠如が一番痛いかな。入居者さんと業者の関係が悪い、というのも困る。間をうまくとりもって貰う、ということを一番期待してるから。
とにかく家主を煩わせないのがいい、という勘違いもときどきある。いや、間違ってるとは言わないけど、事故の報告なんかはちゃんとしてもらわないと。でもね、半分は家主の責任でもあるよ。管理の範囲を打ち合わせないまままかせちゃったり、要望を伝えなかったり。仕事の相棒なんだから、こっちからもアクションとらなきゃだめだよね。……本業に追われてなかなかうまくいかないんだけどさ(苦笑)。

管理会社の話してきたけど、自主管理してる人もあるよ。こっちはどちらかというと専業の人が多い。あとは家族に協力者がいて、普段はその人が対応してる場合だ。
自分でやってるだけにもう、心がけしだいだね。これは。
とにかくこまめに手入れする人もあれば、ほったらかしの人もいる。入居者の生活管理を管理だと思ってるバカもいるし。
でも、物件の共用部を見れば、どんな姿勢でやってるかなんとなくわかるよ。古くてもなんというか、きちんとした雰囲気のところは、やはりいい。……安かろう、悪かろうのところもあるけどね。
これも管理する人の個性が出るところだけど、得意分野を持つというのもいいと思う。ガーデニングの得意な人は花植えるとかさ。
不労所得だという意識で自主管理してるところはこれからはツライと思うね。滞納とか事故とかは、自分での対応には限度があるから、専門家とどうタッグを組んでいくかも大事だろう。
あ、ときどき家主が管理会社を作って、そこで管理してることもあるけど、これは性格的には自主管理の方に入るよ。
泣き所は、対応も管理の仕方も、ほとんど個人で試行錯誤するしかない、ってところだね。業者さんは業者同士の付き合いで切磋琢磨していくけど、家主同士の横の交流は比較的少ない孤独な商売だ。だから独善的なやりかたになってしまうリスクは常にあるね。
最近は家主同士の勉強会なんかもあるけど、話は資産運用の話に偏りがちだ。管理のノウハウの話も出るけれど、物件の個性、自分の個性ってのは思った以上に強くて、すぐに他の人の真似をするってわけにもいかない。「管理会社」という盾がないと、そく自分に跳ね返るから実行に移すのは少し覚悟がいるね。でも、やっぱり生の話を聞くのは勉強になる。消化して応用していくと絶対に自分の実になると思う。
そういうわけで管理のしかたに個性が出るのが自主管理の特徴だ。家主の立場としちゃ個性を生かしていく方法も考えたほうがいいかもしれないな。

入居者さんがときどき勘違いするのが、仲介業者を管理業者だと思うこと。たまたま一緒になることもあるけど、基本的には別会社だ。だから入居中のトラブルや退去の連絡は仲介じゃなくて管理のほうへお願いしたい。

いろいろ言ったけど、管理会社が入ろうが入るまいが、家主は自分で管理しなけりゃダメだと思う。この場合の「管理」ってのは、「物件の状態を知って、どう対応するか考える」って意味だ。それを自分でやるか、アウトソーシングするかで自主管理か管理会社にまかせるか分かれるわけなんだが。
品物を知らずに売るなんて無茶だろ? 

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このページは、が2005年3月15日 00:31に書いたブログ記事です。

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