2005年1月アーカイブ

大河で太細金七のでてる回がみつからない……(ToT)
本は出てきたので、頭から読んでるのにみつからない。
そりゃ、ついつい斜め読みだけど。何でや~。
もっぺん読も。

世臣譜の宗顕も見つからない。
せっかくハルさんが教えてくれはったのに。
まだコピーしてないところやろか。
でも単に見落としてる気がする。
見つけてからお返事しようと思っていたのに、時だけが過ぎ行く。
ハルさん、ごめんなさい。コメントありがとうございました。

　一階に住んでいるＡさんは、いつも自主的に玄関前と共用階段を掃除してくれる、とてもありがたいお方。
　丁寧な方なので、私もいつも頭が自然に下がる。

　さて、Ａさんの部屋の前の階段室をあがろうとすると。
　階段室の入口両横に。

　盛り塩。

　…………。

　Ａさん、かな(^_^;

大家さんのひとりごとのトップページの画像が一部表示されなくなった。

ページ保存時に挿入画像の場所やリンク先が、普段は相対リンクに自動的になるのだが、なぜかこういうときは絶対リンク――しかもローカルファイルへの絶対リンクになっているため、こういう現象が起こる。
しゃあないから、htmlのほうを書き換えて修正するのだが、自分のＰＣではローカルへの指定でも表示されてしまうので、なかなか気が付かない(泣）。

allenさん、ご指摘ありがとうございました！！

ときによって、なったりならなかったりじゃ迷惑だ。
なんとかならんものか。

昔つきあいがあったが、管理の仕方があんまりなので取引をやめた管理会社。
賃貸の管理は、仲介業者さんが副業（？）として扱うことが多く、そこもご多分にもれず、仲介業者さんであります。

最近はチラシよりも情報誌が流行りなせいか、そこも情報誌をまちかどにぶら下げてましたので、ひさびさに手に取ってみましたら。

あらら〜。
広告有効期間が書いてない。
仲介かどうかの種別も書いてない。
免許番号も書いてない。
レイアウトはきれいでアイコンもあり、見やすいけど、間取り図の情報とアイコンの情報が一致してない。どっちを信用すりゃいいのさ。

ま、こういうところにも普段の姿勢があらわれますな。
他山の石。

「大家さんのひとりごと」の相互リンク集がものすごく見づらい。なにがどこにあるのか、さっぱりわやなので一時受付を休止して整理します。

再開しましたらまたどうぞよろしくお願いします。

そろそろ決算整理に煮詰まって、逃避している。
検索サイトへの登録をやたらしてみたり、どのサイトもちいさな更新をしてみたり。
遊びにいく度胸はない（苦笑）。

でもなんとかPCへの打ち込みが終わって集計してみたら、チェックするまでもなくタイプミスがわらわらわかってさらに落ち込んだ。

同時進行で物件立ち上げと融資が進行してるので、担保のチェックをしたり普段ならいらん用事がでる。
そうかぁ。やっぱ地価が下落してるから、担保能力落ちてますか。
この手の話はここ数年で何回でたかしら。

あしかけ3年空き室のまま埋まらず困っていた物件が、ぱたぱたっと満室になりました!(^^)!

今年は動きがいいです。嬉しいな。
スリッパ置いたり、花を植えたりした甲斐があるというもの。
しかし、同じことをしていても2年埋まらなかったのダ。
複雑な気分ではある。

でも、ここで「やってもやらなくても同じやん」と思ってしまうと、住んでる方が出て行ってしまうだらう。
自戒、自戒。

　管理人は今、新規物件の立ち上げに携わっておりますが、貸すほうにとっても、借りるほうにとっても気になるのは家賃相場。情報誌を見ては一喜一憂するものでございます。
ところでこの家賃相場。おおよそを把握するには情報誌やネットの情報でいいのですが、けっこう客寄せのお買い得物件も掲載されているため、やはり業者さんに聞くのが確かです。
そこで複数の業者さんに聞いてみましょう。多少バラつきがでると思います。
管理人は貸す立場ですので、「これぐらいの物件ならどれぐらい？」と聞きます。すると大きい場合1万円近く差が出ることもあります。これはどういうわけかと言いますと、ある不動産屋さんは「がんばれば貸せる」上限の家賃を答えます。そしてまた別の不動産屋さんは「確実に満室になる」と思われる家賃を答えます。たとえて言うなら、前者はメーカー希望小売価格、後者は見切り品価格です。当然後者のほうが安いです。
では、家賃はなにで決まるでしょう？　相場と言ってしまえばミもフタもありませんが（笑）。
一番大きな要素は立地と間取りと築年数です。これでおおまかにどれぐらいになるかが決まってしまいます。
面白いことに、「面積」よりも「間取り」で賃料の与える印象がかなり変わります。例えば22㎡ぐらいの部屋。間取りとしては1R/1DK/1LDK/2Kが考えられます。60㎡弱ぐらいですと2LDK/3DKが考えられます。あなたの頭の中で家賃はそれぞれどれぐらいですか？　面積は同じです。
設備は揃っているほうがもちろん家賃は上昇しますが、立地・間取り・築年数によるランクを飛び越えることはめったにありません。「デザイナーズ」も同様です。
さて、借主の支払額が大きく変わってくる「特約」。これが賃料に与える影響はあるでしょうか。ハウスクリーニングですとか、クロス張替えが特約で借主負担になっている契約もまだかなりあると思います。単純に考えると、同一物件であれば特約なしの物件の方が賃料が高くなり、特約付の場合は賃料が安いはずですね。しかし、現実には特約の有無は賃料にはほとんど影響しません。あるとすれば「特約をはずしてほしい」と交渉があったときに賃料上げを貸主が提案するケースでしょうか（する貸主は少数派と思います）。特約の有無を優先的に物件探しをする人はまだ少ないせいだと思われます。おおかた物件に目星がついた時点で希望物件に順番をつけたり、特約条項を交渉したりというパターンが多いですので、募集賃料に影響を与えるには到らないようです。更新料もほぼ同様ですが、こちらの方が金額がはっきりしているせいか、幾分賃料に反映しやすいようです。
特約で賃料に影響するものが一つあります。それは「ペット」です。ペットの可否は賃料で対応するパターンも多く、概してペット可物件は賃料が高くなります。ただこれも影響度としては設備と同程度な印象です。

さて、ころっと話が変わりまして、家賃相場と今住んでいる家賃が離れている場合はどんなことになるでしょうか。
現況の家賃の方が高い場合。家主からはなかなか値下げしません（爆）。だって契約賃料で納得して入居してもらったんですもの。でも、契約書には大概、「物価の上昇等に応じて甲（貸主）は値上げできる」と書いてあります。値上げするのに、反対の局面で値下げがないというのも変な話です。ですから交渉して下げてもらうことは可能です。うちでは乖離がひどくなった場合にはこちら（貸主）から下げたこともあります。先に言った方が印象もよく、イニシアチブもとれますので。しかし全体がデフレ現象を起こすのも困るのでさじ加減が難しいです。
逆に現況の家賃の方が安い場合。築古や古ーい契約では、このような現象が起こっている物件もあります。うちでは上記の見切り品価格での入居は、更新時に相場並みに戻していってます。見切り価格は見切り価格だもの。
どちらにしても賃料交渉は更新時を意識してするのが双方ともスマートだととは思います。

同じ建物なのに賃料が違う、と、いうのもよくある話です。
でも、同じ建物でも物件は一つ一つ違います。角部屋が高いのもよくありますし、階数によって違うこともあります。隣の部屋と仕様が違うこともあります。貸し借り双方が納得したのが賃料ですから、周りの部屋はあくまで参考と思いましょう。
また入居直後に賃料が落ちてたりすると悔しいものですが、そういうときは「バーゲンの時期をはずした」ようなものと思ってください。……よけい悔しいか（汗）。　

　石川義宗の家督時期については、治家記録に慶長8年とあり、一応これが定説になっているようである。
　以前書いた小説「tears of Mars」のあとがきで、文禄4年の重臣連署誓詞を引き、この時期にはすでに家督後なのではないかと疑問を提示した。
　ところが、天正18年8月13日付石田三成・長谷川秀一→石川義宗の石川氏の所領安堵に関する書状が存在する（伊達家文書531）。また所領安堵に関して、政宗に浅野弾正への取成しを頼んでいるのも義宗（伊達家文書614）。
　天正18年8月初旬まで石川昭光は、政宗・成実の指示により大里城攻撃の主将を務めており、石川氏の軍事行動は伊達氏の指揮下に入っていたと考えられる。
　独立大名としての石川氏をとらえる場合、これは明らかなウィークポイントであり、大里城からの撤退を機に義宗の活躍が目立つようになるのは、石川氏の独立性を強調するための行動ではないかと思われる。
治家記録によると、政宗から知行を受け、松山→角田と移っているのは昭光の方。でも一方で義宗も別に200貫文の知行をうけていたらしい。天正末〜慶長8年までは政宗書状のあて先も昭光・義宗の連名が多い。
　石川氏内部での政権構造に興味のわくところである。

明日は「大家さんのひとりごと」定期更新日。
たまっている写真を整理してUPしようとファイルを開くと……

きゃあーーーーー！！！！！

フォトショップエレメンツのバージョンが変わってる！
PCを共用してるダンナが入れたみたいです。
操作画面の見た目がかなり変わってる……。やっと前のヤツの使い方覚えたのに……(ToT)
操作方法がわからん。説明書読まなきゃ……。

と、いうわけで更新予定が狂いました。
写真後回し！　別のネタ考えよ。