2004年9月アーカイブ

いよいよ明日から東京ルール施行です。

そのため「賃貸住宅新聞」もトップ記事はその話でした。
ひとことで言うと、仲介業者さんは特約だけでなく、原則（ガイドライン）も説明しなさいよ、ということのようです。

でもこの見出しは誤解を招きますよ。
「原状回復費用は原則家主負担」
これは違う。

原状回復は借主の義務

集客のための改装は家主の負担

が正しい。
この見出しだと、借主は荷物を置きっぱなしにしていい、つけた造作はそのままでいい、なんてことになります。

「原状回復」という言葉の使い方が今ややこしくなってますね。
元凶はおそらく、かつて貸主サイドが本来家主負担分までを「原状回復」と表現して借主に支払わせていた（言葉の）使用法にあると思います。
でも最近、マスコミや法曹まで、この誤用のままで発言するのはちょっといただけない。

賃貸フェアで家主仲間が
「敷金トラブルはいやなので、敷き引きもやめて礼金オンリーにしました」
と言ってました。
名案だと思います。
難儀なのは地域性？があることで、うちの某物件では、「敷0、礼3」総スカンを食らいました。「保証金3、解約引3」にするとそれなりに埋まった。実質あんまりかわらないんだけど（汗）
一方で業者さんのおすすめは、客寄せしやすい「敷0、礼0」。でも賃料は上げるなって言われます（苦笑）。

高額な一時金の支払能力は、貸主が借主の金銭的信用を審査する意味もあります。
だから他の審査手段や保証手段がもっと普及してくれないと、まったく0にするのは私には抵抗がある。
クレジットカードや保証会社が可能性ありますけど、まだまだ利用のハードルは高いみたい。

でもこないだ、入居者さんから、「カード払いできませんか？」とお問い合わせを受けました。
またボスに上申してみましょう。
管理会社向けのシステムはあるんだけどな。手数料が保証会社なみになれば導入しやすいんだが。

「大家さんのひとりごと」にメールフォームを設置してみました。

ȯ��Ū��ǯɽ�����ޤ�����

��ʬ�Ѥλ����Ǥ��ʤ��äѤ��ˡ�
�ޤ��ޤ������档
�ʤ󤿤äơ����ȵ�Ͽ�����Ƥʤ�����

��������������ŷ�������Τ���ǯ���Ϥ䤿���٤����Ǥ��ʡ�

こないだの新聞に、特優賃の空き室が増えて、公社が悲鳴を上げてるって出てました。

その前に新築でもないのに、一枚のチラシにでかでかと特優賃の広告が入ってたので、首をひねっていたんですが。
そーか、家主との契約家賃を下げたから、大々的に広告始めたんだな。
しかし、まだ契約家賃、周辺相場より高いっす。
賃借人負担部分でみると相場より安い。
でも、年々家賃が上昇じゃあ、やっぱり敬遠されるでしょうな。

契約家賃が高止まりするのは、特優賃は敷き引きできないから、有る程度仕方ないが。
公社借り上げ以外の特優賃では、こんな高い契約賃料にはならない。
だって、相場を考えるとき、賃料以外の「料金」は度外視して扱う場合が多いからね。
「敷き引き取れないから、賃料高くします」ではやっぱりお客さんが来ない。
それで契約書とは別に念書つくって、特優賃にあるまじき特約を設定し、原状回復問題を引き起こす、という側面は確かにあったと思う。

あぁ、話がそれた。
というわけで、以上新聞記事の雑感。

賃貸フェアからはじまって、やたら忙しい一週間でした。
19、20と一月遅れの薮入り。
お彼岸があって、22、23と所用で彦根へ。帰りに家族サービスで伊賀へ。
25に同窓会。
あいまにルーチンの仕事をこなすと、なんだかＰＣはＲＯＭが精一杯でした。
でもそれぞれ楽しかったっす。

ふぅぅ。
明日は参観日だ（笑）。

んで、今日のトピック。
クルマのナンバープレ＾ト盗まれた(T_T)。。。。。。。
5時ぎりぎりに役所に飛び込んで仮ナンバーもらいました。
陸運局までナンバー取りにいかな……。遠いのに……。

インテックス昔はイベントに通っていましたが（汗）、今は仕事で行くようになったんだなぁ、と感慨を抱きつつ入場いたしました。

今年の賃貸フェアはリフォームフェアと共催で、いつもとは違う客層が来られております。
と、いっても親子連れのみなさまなどはリフォームフェアの方へ行くので、賃貸の方は黒服の業界関係者と、平均年齢を押し上げるアパマンオーナー。

去年一昨年はやたら鍵屋さんが多かったり、クロスの洗浄やコートの関係が多かったりしたんですが、今年はなんだかまんべんなく定番の企業さんが出典しておられるという感じでした。

面白かったもの。
入居者さん有責修理の保険。これを払っておけば原状回復の心配なし（笑）。
自販機にもれなくついてくる監視カメラ。
セミナーは結局一つしか聞かずにひたすらブースを回ってました。
自分が話すのと同分野の敷金関係の話は、レジュメ見た瞬間、どんなこと話すか検討ついたし。

心配性でサイトでよう告知しませんでしたが、自分のセミナーも無事話し終えました。
「敷金トラブルなんか怖くない！　ママさん家主が考えた得策」
がタイトルでした。
あー、恥ずかし。怖いってば。敷金トラブルは。
もうチョットおとなしいタイトルにならんかと交渉したんですが、やっぱりこういうのは煽るほうがいいようで。
50分、リハーサルもなしでほぼぴったり話し終えた事に自己満足。
でも構成や話し方には多少不満が残りましたので、また内容を文章にまとめてUPします。
レジュメは枚数制限のため、資料に終始し、話の内容はあんまり入ってませんので、そのあたりも補足しながら。

オーナー東西討論会、リンクさせてもらってるサイトのオーナーさんが出席されるので、聞きに行きたかったのですが、時間がかぶっていけませんでした。
残念！

退去の届出がありました……。

この物件は、いったん入居されると長いんですが、空くとなかなか埋まらないんです。
くすん。

家賃滞納者の特集をこの間某ニュース番組でやっていました。
取立てに向かう管理業者さんの密着取材。
どこもする苦労は同じなのね。

自分で設定した支払期日を守れずに退去した多重債務者の話がメインですが、自主的に退去にもっていけたあたりがうらやましい。
最後にさらっとアナウンサーが夜逃げする人もいる、といいましたが、滞納者と捕まえるのがまず大変ですから。
合鍵でドア開けて入ってましたが、なかなか私はようしません。
……怖いし。

陽林寺に稙宗のオハカ造ったのって、やっぱ実元ですかね。

亘理伊達家の菩提寺は曹洞宗。
本家の菩提寺は臨済宗。
同じ禅宗とはいえ、文化がかなり違うようなので、家の文化にも影響あるかもと思ったりなんかして。（←妄想）

禅宗ついでに。
そういや虚無僧も禅宗の一派でしたね。
普化宗っていうんでしたっけ。この頃確か盛んだったはず、と思うと虚無僧姿で尺八吹きながら歩いている成実の姿を妄想したりして。（白土三平の絵で想像していただけると嬉しい）

もう一つこの時代無視できないのが修験の存在。
遠藤基信が米沢の修験者金伝坊の息子というのは著名な話ですが。
遠藤がどうも大森城下の修験寺にゆかりがありそうな記事をどこかで読んだ気がして探してます。中野・牧野失脚の経緯にこの辺は関ってくると思うんですが。

出奔話をまた書いたりなんぞしちょります。

しかし、成実の出奔については、文禄4年説と慶長3年説がございます。
「郷土わたり」に紹介されている資料によると（「亘理物語」というのが原典らしい）、成実が浅野長政を頼っていますが、これって文禄4年か慶長3年かでまったく意味が違ってくるよ……。成実がかけこんだから政宗と絶交になったのか？なんて妄想もしてみたりして。
つまり、文禄4年の出奔だと、政宗と長政の絶縁が、成実の出奔より前か後か、という問題が発生するんですな。
慶長3年だと確実に後ですが。ちなみに治家記録は慶長3年説で、角田収去を「これ以降」としとります。でもその根拠の記載はなし。
このあたり石川家の動きと合わせて細かい年表作ってみたほうがいいかも。
「石川一千年史」どこで読めるか探してみよう。

文禄4年出奔で、角田事件が慶長3年以降とすると、城主不在の状態が3年余続いたことになりますので、この不自然ざを「出奔事件は政宗ー成実の共謀だ」という説まであります。

直江の養子で30万石云々の件については、「世臣家譜」に養子の件には触れないものの「１説に３０万石という」という記載がありますから、亘理家中で伝えられた話のようであります。
先述の「亘理物語」もどうやら伊達市に原本があるようなので、亘理家中の誰かの作なんでしょうな。
「今の上杉家は家来筋である」と啖呵を切る成実と、３０万石に乗り気になるものの徳川に阻まれる成実って矛盾してますね（笑）
啖呵を切るほうが後づけ（間接的に仙台藩をヨイショ）な気もしますが、「直江の養子」というのもにわかには信じがたいっす。