2004年8月アーカイブ

夏休みも終わり。明日から子どもたちは学校でちょっとさみしい。

しかし今日は忙しかった。

月次清算事務。
月末に旅行したたたりで、伝票もたまってるし。
部屋の引渡し前のチェック。
滞納者の念書差し入れ。
とどめに水漏れ。

ゴミの日だからゴミ置き場を覗くと、建築資材の袋を入れたゴミが出してある。
しかも「回収できません」って、自治体のシール貼られてるし。心当たりの部屋に聞いてみると、ビンゴ! 
粗大ゴミ置き場にテレビと洗濯機を捨てた不埒者もいる。これは誰かわからんので、しばらく貼り紙したあと、こちらで処分するはめになるだろーな……(ーー;)

先月退去した方の郵便受けがてんこもり。
郵便局に転居届けを出してないらしい。しかたないので
「もういません 賃貸人 印」
と届けを郵便局に提出。
面倒なのが宅配メール。転居届けが運送業者には存在しないからなぁ。
送り主にいちいち言わなければ、いつまでも届き続ける。
さすがにクロネコさんは電話すれば配送を止めた上に回収してくれるが。


幸い水漏れは軽微。

HPのネタを思いついたので、管理人室にメモ。
ビルダーの画像保存の問題を解決するには、やはりフォルダ位置を全面的に変更する必要がありそう。(とゆーか、その事実からメ目を背け続けてたのだが、もうあかん)

読書

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最近読書ができるようになりました。
思えばこの数年、読書といえるような本の読み方をしてなかった。

「覇王の家」を久しぶりに読み返しました。
やっぱ司馬遼太郎はオモロイわ。
しかしいっぱい記憶が抜け落ちてるのを思い知らされました。


十二国記の脚本集刊行は「風の万里〜」でおしまいのようす。
海神の脚本集はなんで出してくれないんだろう??
それよりもなによりも。本編の続きだしてほしいよぅ。

夢枕獏の「ものいふ髑髏」を本屋で発見。文庫になるまでこの作品しらなかったけど。
これは昔話の「笑い骸骨」の焼き直し。
私もこれで一つ書こうとおもってたのに(笑)。
プロに先に書かれちゃ書けないじゃないかぁ(泣)。

徳島城博物館に行ってきました。
図録をみてますと、「伊達政宗」の文字が!

開館第一回の特別展が「伊達政宗」だったらしいです。
蜂須賀公のお膝元でなにゆえ「伊達政宗」????
とくにゆかりがあるとも思えませんが……。

阿波踊りも体験してきました(*^_^*)

四国へ旅行してきました。
土佐から阿波でぐるっと。

最近は旅行で民家を見るのが楽しみです。
土佐へ入ると、民家の軒が二重になってる上に、ちっさな軒が壁にいっぱい!
>「水切り瓦」というんだそうですね。
屋根が非常に優美です。
対して門にはあまりこだわりはないのか、簡素なものが多いでした。

安芸の廊中の武家屋敷も面白かった。
整然と地割されて、規格住宅みたいでした。
城跡が石垣でなく、土塁なのも古風で。

阿波に入るときれいさっぱり、水切り瓦は姿を消しました。
で、また独特の造りが見えてきます。

都会に近づくにつれて住宅は画一的になります。
つまんない。

宅建主任者証の交付申請にいってきました。

しかし、登録申請となんで別々になってるんだ。
二度手間じゃないか。ぶつぶつ。

とんかつソースとウスターソースの1升ビンをゲット!!!

の話を成実三昧にUPしました。
こないだ入手した片倉代々記に触発されたです。
……なんて単純な私。
成実と小十郎の話を書くとなぜかいつもほのぼのムード。

小笠原流の元服の式次第を探してます。
でも見つからないうちに書いちゃいました。
大河なんかの元服シーン、時代考証ネタはどこなんだろう……。

花火

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ひいばあちゃんが来てくれたので、庭で夕食を食べて花火をしました。
子どもたち大喜び。
使ってない手水鉢に蝋燭を置いてみたら、灯りの池ができて美しゅうございました。

成実三昧やっと更新しました。
テキストそのものは早くにできてるのに、HTML化するのが面倒で……。
ビルダーやフロントページ使って、しかもほとんどテキストなのに、私ってなんて面倒くさがり。
イラストサイトの人は偉いなぁ。

政宗の書簡で、よく亘理領拝領の際の成実宛書簡と景綱宛書簡が比較されますが、
「政宗文書」を見てたら、比べると面白そうなのを見つけたので載っけます。
天正16年の田村・岩城対策の手紙です。
成実宛の文体が固いのがよくわかる。
(……って、小十郎宛のがやらかすぎるんだが)

100面相の過去ログ公開しました。
ビルダーのサムネイル機能を使ったら、順番勝手に並べ替えられちゃいました(^^ゞ
便利なんだか、不便なんだか。

リオ法律会計事務所 佐藤文明弁護士
(全国賃貸住宅新聞第628号より転載)

3月・6月と続けて家主敗訴

 退去時に賃借人が自然損耗部分も含めて修繕を行う旨の特約(原状回復特約)の付された賃貸借契約について、岡持約が消費者契約法10条により無効であるという判決が、平成16年3月16日、6月11日と続けて京都地裁で出された。 消費者契約法10条は、「民法の定めより消費者の義務を加重するもの」で「消費者を一方的に害し」「信義則に反する」契約条項は無効であると定めている。   私は両事件について大阪高裁における控訴審の代理人という立場から、京都地裁の両判決の問題点と賃貸業者のとるべき対応策について考えてみたい。

1 義務加重条項にあたるか

 まず3月16日判決は、「賃貸期間中の使用収益により目的物に物理的変化が生じることは避けられないところであるから、民法上、賃借人は、契約により定められた用方又は目的物の性質に応じた通常の用方に従って使用収益をした状態で目的物を返還すれば足りる」として、原状回復特約は「義務を加重するもの」であるとした。 6月11日判決も「賃貸借契約で予定されている通常の利用により賃貸目的物の価値が低下した場合は、賃貸借の本来の対価というべきものであって、その減価を賃料以外の方法で賃借人に負担させることはできないというべきである」としている。 建物の賃借人は善管注意義務あり   しかしながら、建物の賃借人は民法上「善良なる管理者の注意義務」(善管注意義務)をもって目的物を保管する義務があることに争いはない(民法400条)。この「善管注意義務」とは、自己の所有物に対する注意より重い義務であると言われている。そうすると、賃借人は建物を、建物の性質に応じた通常の用法で、いわばマイホームのごとく使用することは、善管注意義務に違反するものと言わざるを得ない。   したがって、そのような用法で使用した状態で目的物を返還すればよい、減価を賃料以外の方法で回収することはできない、という両判決の前提は、そもそも誤りなのではないかと思う。   そうであるとすれば、善管注意義務に反したか否かという困難な訴訟を避けるために、返還時にどのような状態で返還すべきかを当事者が予め合意しておくことは何ら「義務を加重するもの」とは言えないのではないだろうか。

「貸さない自由」をどう解釈するか

2 消費者を一方的に害するか


 3月16日判決は、①契約締結時に賃借人が自然損耗等による原状回復費用を予想することが困難、②自然損耗の有無、原状回復の要否およびその額は明け渡し時でないと分からない、③自然損耗を争おうとすれば訴訟を提起せざるを得なくなる、④賃借人は賃貸人の提示する契約条件をすべて承諾して契約するか契約しないかのどちらかの選択しかできない、という4点をもって原状回復特約は「消費者を一方的に害する」としている。
  しかし、①②は賃貸人にとっても同じことであり、むしろ建物を使用する賃借人こそが自然損耗の発生を左右できる立場にいるのではないかと思う。③に関しては、原状回復特約が自然損耗か否かについての個別具体的な争いを避け画一的に処理し紛争を未然に防止するための条項であることをまったく理解していない。④についても、賃貸人には契約条件の折り合わない賃借人には建物を貸さない自由があることを忘れている。世間を見れば、保険契約や電気・ガス・水道等の供給契約、旅客運送契約など契約するかしないかの自由しかない契約はごまんとあるではないか。これらがすべて消費者を一方的に害するとは到底思われない。

原状回復コストの予測は可能か

 他方、6月11日判決は、①「賃貸人が必要と認めたとき」に原状回復義務が発生するとするのは客観性を欠き公平でない、②原状回復単価表は「〇〇円より」と単価の下限が善かれているのみで上限の定めがない、③賃借人は契約するかしないかの自由しかない、④賃貸人は自然損耗等による原状回復費用を予測して賃料額を決定することが可能である、よいう4点をもって「消費者を一方的に害する」としている。   このうち、①②は、賃貸人としてさけるべき条項だったように思われる。常に壁クロス・襖を張り替える、畳表を取替える、といった一義的に明確な契約にしておれば、①のような批判は避けられたといえる。また、原状回復単価表も、今後は上限を決めておくという対応をすべきであろう。③が失当であるとい うべきことはすでに述べたとおりである。   ④について、原状回復費用を予測して賃料額を決定することが可能だからといって、「そうしなければならない」という理由はあるのだろうか。「契約自由の原則」は近代法の基本原理である。これは自分をとりまく契約関係は自分が白由に決められるという市民法思想に基づいている。損耗回復費用を毎月の賃料に上乗せするという選択肢はあるかもしれないが、後で実費精算するという選択肢もあるのである。   これが否定されるべき理由がよく分からない。実際にも、一定期間以上住み続けている賃借人にとっては、毎月損耗回復費用を上乗せされるよりも、最後に実費で精算してもらうほうが割安なのである。そうであると、④が「消費者の利益を一方的に害する」理由になるというのはよく分からない理屈である。

それぞれ9月に控訴審口頭弁論

3 信義則に反するか

 3月16日判決は信義則に反するかという論点にまったく触れておらず、この点であきらかに理由不備の判決である。   他方6月11日判決は上記の各事情にかんがみれば信義則に反するといえるとしている。   しかし、繰り返しになるが、誰といかなる契約を結ぶかは当事者の自由なのである。丁寧に建物を使ってくれる人、「立つ鳥跡を濁さず」というように最後にきれいに掃除修繕して出て行ってくれる人としか契約を結ばないという自由が賃貸人にはあるはずである。それを条文化することが、なぜ信義則に反するので あろうか。   原状回復特約がいやならば、賃借人はそれがない物件を選べばよいのである。原状回復特約のない物件は、あふれるほどある。   3月16日判決に対しては本年9月8日に、6月11日判決に対しては9月16日に、それぞれ控訴審の第1回口頭弁論が開かれる。控訴審の判決に注目したい。


佐藤文明弁護士 連絡先

リオ法律会計事務所
〒105-0003 東京都港区西新橋1-23-9
電話03-3502-8585 ファクス03-3591-8120

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